核心观点
我们统计了26个主要城市的地产放松情况,包括21个超大特大城市,以及厦门等其他5个重点城市;并结合两个角度观察后续的放松空间:一是当前放松的城市数量和力度;二是参考2014-2016年的情况,推断政策最终将行至何处。
后续,放松的空间可能包括:限购方面,一线城市或放松非核心区,二线城市或陆续取消限购(参考2014-2016年);首付比方面,北上深,以及厦门、杭州等部分二线城市仍有调降空间;房贷利率方面,北上深,以及成都、杭州等部分二线城市,二套房贷利率较高。
报告摘要
26城地产放松到哪?还有哪些空间?
(一)认房不认贷:各城市已基本落实,包括4个一线城市。
(二)限购:一线城市或放松非核心区,二线城市或陆续取消限购
当前,23城已放松、或本身限制较宽松。但一线城市中,目前仅广州局部放松。
对比2014-2016年,这一轮一线城市放松更快、力度更大。上一轮中,仅上海、广州对人才落户做了微调。而当下,广州已放开部分区域限购,后续北上深或陆续跟进,对非核心区限购做优化调整。
二线城市放松还有空间。上一轮中,22个二线城市最终全面取消限购,且时间点集中在2014年的8月-9月。参考上一轮的经验,后续这些城市,或也从部分区域/房型放松,最终走向全局放松。如上一轮中,苏州先在2014年7月取消90平米以上住房限购,并在9月全面取消限购;厦门在2014年8月取消岛外四区限购,并在2015年1月全面取消限购。当下,苏州也是先取消120平米及以上商品房限购,厦门取消岛外四区限购,政策思路与上一轮有相似之处。
(三)首付比:北上深及部分二线或仍有调降空间
当前,16个城市已下调、或此前就处于较低水平。一线城市中,仅广州下调,北上深首付比,尤其是二套房首付比,处于较高水平,厦门、成都、天津、杭州等二线城市也还有下调空间。北上深当前二套房普宅首付比达到了50%-70%,非普宅达到80%。如北京普宅首付是60%、非普宅80%,核心二线城市在30%-40%左右。
对比2014-2016年,本轮政策给予一线城市更大决策空间。2014-2016年,一线城市只允许调降公积金贷款首付比,商业贷款调降限于非限购城市。而当前商贷首付比调整,并未对“限购”、“非限购”城市作区分。
(四)房贷利率:北上深及部分二线城市,二套房贷利率较高
二套房贷利率方面,北上深及11个二线城市,仍高于央行新规定的下限(LPR+20bp,4.4%)。其中上海、北京的二套房贷款利率较高,达到5.25%,深圳以及杭州、成都、郑州等11个二线城市,二套房贷利率为4.8%。
首套房贷利率方面,除北上广深及南京外,其余城市均已达到或低于央行新规定的下限(LPR-20bp,即4%)。
9月上半月,重点关注哪些政策?
(一)9月7日,十四届人大立法计划公布,房地产税法、个人所得税法修订未纳入本届立法规划,增值税法、消费税法、关税法、会计法(修改)、税收征收管理法(修改)明确在本届人大常委会任期内拟提请审议。预算法(修改)则需要抓紧工作,条件成熟时提请审议。
(二)城中村改造:涉及城中村扩围、金融支持。1)9月14日,自然资源部发布文件,决定在北京市等43个城市开展为期4年低效用地再开发试点,规定未纳入试点范围的超大特大城市及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市可参考文件执行。2)9月20日,央行在国务院政策例行吹风会上表态,“加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持”。
(三)活跃资本市场:9月10日,金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》,下调保险资金投资股市的风险因子。
(四)新兴产业:9月8日,工信部等五部门发布《元宇宙产业创新发展三年行动计划(2023-2025年)》。
(五)区域发展:1)9月7日,总书记在黑龙江考察并主持召开新时代推动东北全面振兴座谈会。2)9月14日,中共中央 国务院关于支持福建探索海峡两岸融合发展新路 建设两岸融合发展示范区的意见。
风险提示:政策更新不及时;地产政策放松超预期。