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通胀周报:美国楼市数据应证担忧,通胀犹如“潮水”

提供者 Michael Ashton市场概况2022年5月25日 08:18
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通胀周报:美国楼市数据应证担忧,通胀犹如“潮水”
提供者 Michael Ashton   |  2022年5月25日 08:18
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英为财情Investing.com - 首先,一个事实是,经济增长不会引起通胀,而衰退也不会引起通缩。所以,尽管我对当下美国经济的增长前景不乐观,但是我也并不认为这会对遏制通胀有任何帮助。

上周公布的成屋销售报告令市场失望,也证实了房屋建筑商和地产商的合理担忧,即抵押贷款利率上行和经济放缓,的确抑制了成屋交易量和成交量。

数据显示,房屋销售按季节调整的年率增长了561万户,低于预期,也是疫情封控最初几个月以来的最低水平。虽然和疫情时期相比,这仍然是一个相对健康的增长,但问题是,利率的上升正在减缓房屋周转的速度。

(成屋销售月率)
(成屋销售月率)

成屋市场所表现出来的结果,事实上是高利率导致经济活动放缓更为明显的方式之一,显然也是美联储希望看到的结果——遏制房地产市场过热,从而压制房价上涨趋势。

另一方面,数据还显示,4月份美国房价环比上涨了4.38%,同比增长了14.8%。现在的房地产市场价格应该具有很强的季节性,但是从历史上来看,往年的4月份,也仅有2005年和2013年的4月月率涨幅较高,前者是因为房地产泡沫膨胀,后者则是泡沫破灭后经过漫长低迷后的市场反弹。我们不妨来看看下图,这是彭博社按照过去五年计算的房价月率变化,顶部的蓝色线是4月的月率趋势。

(美国成屋销售价格中值-月率)
(美国成屋销售价格中值-月率)

综合两个数据,我们就可以看到,虽然成屋销售疲软,但是房价仍在强劲上涨。当然,房价不可能以每年15-20%的速度持续下去。但重要的是,成屋销售和房价之间的联系也微乎其微。

然而,需要关注的是,较高的抵押贷款利率首先影响的是对价格更为敏感的买家,但更重要的是,只要整体价格水平本身持续快速上涨,任何固定资产的名义价格都会持续上涨,物价水平也会一直变化。

举例来说,当通胀率达到8%左右,房价的年率大约在14%左右。当我们看到14%的增幅可能会很吃惊,但是需要注意的是,这是在8%还是在2%的通胀率背景下看这个数据。1999年以来,美国的房价中值每年比通胀率上涨约2.3%,包括金融危机时期。而目前是6%左右的实际增长率,虽然从长远来看这个增长率很难持续,但是这也并不奇怪。

无论如何,房价和销售额都在下降,美联储已经成功地减缓了经济的增长。事实上,如果鲍威尔主席信守承诺的话,那么即使是冒着经济“硬着陆”的风险,美联储也会继续推高利率。不过,我仍然怀疑,眼看着股市继续下跌,失业率开始上升,美联储仍会无动于衷。

退一步来看,我们总是会错误地使用2%的通胀目标来衡量市场。但是,你必须不断地提醒自己,价格水平是实时变化的。我们在上周的文章里提到过,虽然房价的通胀峰值已经到来,但是这也并不意味着房价会出现下跌。

要知道,美元现在的价值要比新冠危机前要低很多,因为货币的数量供应比危机前要多得多,2010年以来,M2事实上已经增长了148%,而房价上涨幅度约为122%。从以下这张图,我们就可以看到,我们在测算了泡沫后的低估以来,房价的趋势和货币趋势并不相符。这张图也很有趣,因为它似乎显示了房价一个良好的拐点,正好是出现在货币供应增长出现良好拐点的时候,这确实很巧。

(房价中值和M2货币供应量对比图来自美联储的全国房地产经纪人协会)
(房价中值和M2货币供应量对比图来自美联储的全国房地产经纪人协会)

我们在房地产市场看到单位销量下滑,但是价格持续增长。这个规律也同样适用于几乎所有类别的资产。在更广泛的经济中,一般来说,当我们开始看到单位销售增长下降时,价格实际上会继续上涨。

举个例子,当我们听到一些公司公布业绩后,在电话会议中说其销售额的变化,我们常常听到他们讨论两件事,一是以美元为单位的销售额的变化,其次是单位的变化,这两个不同的角度会刻画出它们对公司的不同的影响。简单来说,当整体价格水平上升时,事实上单位是下滑的,而单位价格继续上涨。

另一个例子是GDP,GDP的计算是用实际单位来衡量的,这也是为什么有时候,当我们看到通胀的同时,也看到了GDP的下滑。

总体而言,我并不是说所有的价格都在以同样的速度快速上涨,或者说通胀没有得到任何改善。但是,我们仍然需要认识到,相对价格变化和绝对价格水平变化之间,是存在差异的,这非常重要。不同产品的价格有涨有落,呈现波浪形走势,价格水平本身就像潮水一样,涨潮时,你就应该把自己的城堡移到沙滩上更高一些的地方。

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(翻译:李善文)

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