智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，各项政策不断推出，加力带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。展望2025年，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
2024年中国房地产市场形势总结
(1)房价：2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月、12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束百城连续7个月全跌局面，其中成都、深圳连续2个月上涨。2024年，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%。
(2)市场供求：根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米(全年预计9.7亿平方米)，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，其中现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。重点城市方面，据初步统计，2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约19%，重点30城二手房成交套数同比增长约7%。
全年来看，一季度100城新房销售面积同比下降45%，30城二手房同比下降21%;二季度在5.17利好政策带动下，新房销售面积同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%;三季度重点城市新房、二手房成交环比下降，直到9月底迎来大力度政策支持;9.26新政后，核心城市新房销售规模持续改善，四季度重点城市新房销售面积同比增长约16%，30城二手房成交同比增长约35%。2024年，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约三成，供给端表现整体偏弱，整体库存仍处高位，截至11月末，重点城市可售面积出清周期为21.2个月。
(3)需求结构：2024年1-11月，监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位;上海、无锡、绍兴等城市144平米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。另外，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市，总价300万以下二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。
(4)土地市场：2024年，300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，出让金规模仅为2020年高点四成左右。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。
2025年中国房地产市场趋势展望
(5)政策展望：中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国住建工作会议明确2025年任务方向，预计房地产政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求;二是，一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期;三是，加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。
优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”;二是，完善存量商品房收储政策，促进存量商品房去化;三是，盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。
(6)市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%;乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，中性情形下，预计2025年新开工面积同比下降15.6%，房地产开发投资额同比下降8.7%。