智通财经APP获悉，中指研究院发文称，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2024年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.65元/平方米/天，环比下跌0.48%，跌幅较二季度扩大0.19个百分点。从样本商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占22.5%，租金环比下跌的商圈占77.5%。
整体来看，2024年三季度，宏观经济回升基础有待巩固，国内有效需求仍显不足，重点城市写字楼市场依旧处于筑底阶段，租赁需求延续二季度缓步释放态势，业主加大“以价换量”力度，重点城市写字楼租金整体仍下跌。随着近期宏观政策逆周期调节力度加大，经营主体活力有望逐步恢复，写字楼市场或迎来修复机遇。
01 写字楼租金指数运行分析
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2024年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.65元/平方米/天，环比下跌0.48%，跌幅较二季度扩大0.19个百分点。从样本商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占22.5%，租金环比下跌的商圈占77.5%。
从行业宏观环境来看，2024年三季度，经济增长放缓，消费、投资增速下滑，出口仍保持较快增长。具体来看，2024年1-9月，我国固定资产投资(不含农户)同比增长3.4%，增速较2024上半年收窄0.5个百分点，房地产开发投资同比下降10.1%;社会消费品零售总额同比增长3.3%，增速较上半年收窄0.4个百分点;货物出口总额同比增长6.2%，增速较2024上半年收窄0.7个百分点。
与此同时，服务业景气水平短期内亦有所回落，9月服务业商务活动指数为49.9%，降至收缩区间;服务业业务活动预期指数为54.6%，仍位于景气区间，但较6月下降3个百分点。
整体来看，2024年三季度，宏观经济回升基础有待巩固，国内有效需求仍显不足，重点城市写字楼市场依旧处于筑底阶段，租赁需求延续二季度缓步释放态势，业主加大“以价换量”力度，重点城市写字楼租金整体仍下跌。随着近期宏观政策逆周期调节力度加大，经营主体活力有望逐步恢复，写字楼市场或迎来修复机遇。
1.2024年三季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.48%，前三季度累计下跌1.24%
图：2019年二季度-2024年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2024年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.65元/平方米/天，环比下跌0.48%，前三季度累计下跌1.24%。2024年三季度，重点城市写字楼租赁市场仍延续二季度“弱复苏”的态势，存量项目需求不足依旧是困扰当前写字楼市场的主要问题。租金方面，由于连续多个季度的租金下调，“以价换量”策略的效果边际递减，在部分新增供应入市节奏加快、空置压力增加的区域，业主多加大租金下调的力度以维持出租率稳定，重点城市写字楼租金整体跌幅有所扩大。
2.商圈表现：多数商圈写字楼租金仍下跌，北京丽泽等少数商圈需求有所增加，租金小幅上涨
2024年三季度，一线城市样本中，仅19%的商圈写字楼租金环比上涨，八成商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，25%的商圈写字楼租金环比上涨，其余75%的商圈写字楼租金环比下跌。整体来看，三季度租金环比下跌的商圈数量较二季度略有增加，在需求整体仍偏弱的情况下，降租仍是多数业主促进租赁交易的主要方式。部分租金相对较高、商务楼宇较为集中的核心商圈，租金跌幅扩大，需求逐渐向新兴商圈转移，甲乙级楼宇之间的价差也呈现收窄趋势。
图：2024年三季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2024年三季度，23%的样本商圈写字楼租金环比上涨，占比较二季度下降1.3个百分点。具体来看，杭州武林商圈涨幅相对较大，为0.66%;北京丽泽、重庆加州新牌坊等11个商圈租金环比涨幅在0.1%(含)-0.5%之间;上海静安寺、杭州黄龙等6个商圈写字楼租金环比涨幅在0.1%以内。
与此同时，77%的样本商圈写字楼租金环比下跌，占比较二季度上升3.8个百分点。具体来看，杭州申花、长沙五一广场、天津劝业场街、南昌红谷滩中心区等13个商圈租金环比跌幅在1%以上，武汉金融港、杭州钱江世纪城、青岛中央商务区、广州珠江新城等14个商圈租金环比跌幅在0.5%(含)-1.0%之间，深圳宝安中心区、北京科技园区、南京新街口、广州北京路等25个商圈租金环比跌幅在0.1%-0.5%之间;杭州西溪、青岛崂山区政府等10个商圈租金趋稳，环比跌幅在0.1%以内。
3.租金趋势：稳增长政策加快发力下，需求有望温和释放，写字楼市场或迎来修复机遇
当前，宏观经济回升基础有待巩固，写字楼市场仍处于底部盘整期，预计四季度需求或延续弱复苏态势，但租金下行趋势难改。展望未来，近期宏观政策逆周期调节力度加大，尽管政策显效仍需时日，但短期内对提振经营主体信心、恢复经营主体活力或有一定积极影响，写字楼市场或迎来修复机遇。
02 重点城市写字楼市场表现
1.需求趋势：超半数代表城市甲级写字楼空置率小幅下降，TMT、金融、商务服务业写字楼承租需求相对较多
(1)空置率：2024年三季度，重点城市写字楼需求延续缓步释放态势，超半数代表城市甲级写字楼空置率较二季度小幅下降
图：2023年四季度-2024年三季度重点城市甲级写字楼空置率
数据来源：中指数据CREIS
根据中指数据，2024年三季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.8%;二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.8%、15.8%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。
从空置率变化来看，2024年三季度，重点城市写字楼租赁需求整体延续释放态势，部分城市供求压力短期内略微减轻，甲级写字楼空置率较二季度小幅下降。具体来看，一线城市中，北京、广州、深圳甲级写字楼空置率均有不同程度下降，降幅均在0.4个百分点以内;二线代表城市中，杭州、重庆、天津、青岛、武汉甲级写字楼空置率有所下降，降幅均在0.6个百分点以内。
(2)租赁案例：TMT、金融、商务服务业租赁案例占比超五成，监测到多笔大面积交易
表：2024年前三季度重点城市租赁案例(部分)
数据来源：中指数据CREIS
图：2024年前三季度重点城市租赁案例租户行业占比
数据来源：中指数据CREIS
2024年前三季度，中指数据共监测到重点城市租赁案例155笔，其中TMT、金融、商务服务业承租需求相对较多，合计占比超五成。具体来看，TMT行业监测到35宗案例，占比约23%;金融业监测到27宗案例、商务服务业监测到22宗案例，占比分别为17%、14%;医疗健康/生物医药、教育、批零住餐三大类行业监测案例在10-15宗之间，占比在6%-10%之间;其他行业监测案例共计34宗，合计占比22%。
2.大宗交易：2024年前三季度，重点城市大宗交易市场活跃度较上年同期有所回落，交易宗数同比下降约一成
表：2024年前三季度15个重点城市大宗交易案例(部分)
数据来源：中指数据CREIS
2024年前三季度，重点城市大宗交易市场活跃度较上年同期有所回落。写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到大宗交易190宗，较上年同期减少13宗。分城市等级来看，一线城市共监测到已成交大宗交易72宗，占比73%，其中北京、上海交易相对较多，均在20宗以上;广深交易宗数均在10宗以内;二线代表城市共监测到已成交大宗交易26宗，成都、杭州交易宗数在5宗以上。
以披露交易金额的交易计算，2024年前三季度15个重点城市大宗交易成交金额约589亿元，一线城市交易金额为453亿元，占比77%，其中上海、北京交易金额在150亿元以上，广深交易金额均在50亿元以内;二线代表城市交易金额为136亿元，成都交易金额最大，约53亿元，苏州、重庆、杭州交易金额在20-30亿元之间。优质商办资产仍受投资人青睐，三季度产生多笔交易，例如：太古汇21亿元收购广州文化中心，印尼金光集团17.2亿元收购上海北外滩星荟中心40%股权，上海汇融东方科技15.1亿元收购上海星光耀广场二期1号楼等。
图：2024年前三季度15个重点城市大宗交易宗数占比(按物业类型、买家类型分)
数据来源：中指数据CREIS
分物业类型来看，商办类标的交易宗数占比超七成。2024年前三季度，重点城市大宗交易以商办物业为主，以写字楼、商业为标的的交易宗数占比分别为29%、24%，以综合体、酒店为标的的交易宗数占比分别为11%、8%;以工业地产(含厂房、物流仓储等)为标的的交易宗数占比为15%，以产业园为标的的交易宗数占比为5%，其他物业类型(公寓、文旅地产等)标的交易宗数合计占比约8%。
从买家来看，以内资企业为主，机构投资人交易金额占比相对较高。以披露买家企业的交易计算，2024年前三季度，内资企业买家交易宗数占比约81%，依旧主导大宗交易市场需求;地方国企、机构投资人(含险资、信托基金、券商等)以及内资房地产相关企业(含开发商、商管公司、住房租赁企业等)收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比超五成;在监测到交易金额的交易中，机构投资人的交易金额占比超四成。从卖家来看，出售优质资产依旧是房企补充现金流的有效途径之一。以披露卖家企业的交易计算，内资房地产相关企业(含开发商、商管公司等)交易宗数占比约六成。