步入2019年，越秀地产（HK：00123，简称“越秀”）迎来多重利好。先是粤港澳大湾区规划的出台，使重仓于此的越秀地产受益颇多；后又通过增股的方式，成功引进广州地铁成为第二大股东，进一步拓宽了公司的发展空间。2019年2月27日，越秀地产发布2018年公司年报。公司全年实现合同销售金额577.83亿元，同比上升41%。
然而，令人倍感意外的是，越秀地产董事长兼执行董事林昭远却在此时宣布，公司2019年销售目标为680亿元，增幅17.68%。对此，业界纷纷表示不理解，越秀地产为何定下如此保守的业绩目标？
有业内人士指出，由于越秀地产早年受“地王”拖累，近年来一直走保守路线。此次制定如此谨慎的目标，也在情理之中。不过，也有专家分析指出，重仓粤港澳大湾区的越秀地产或存在“惜售”行为，以谋求更大的利润空间。
联姻广州地铁，1+1能否实现大于2效果？
2月27日，越秀地产发布公告，广州地铁以总代价61.6亿港元认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后，广州地铁持股19.9%，成为越秀地产第二大股东。
对于双方的合作，业界多用“亲上加亲”来形容。一方面，越秀与广州地铁都隶属于广州市政府。另一方面，越秀地产母公司越秀集团早在2018年便与广州地铁共同成立了广州市品秀房地产开发有限公司，共同探索轨道+物业的发展模式。
在广州地铁入股越秀地产的同时，越秀地产也以141.08亿元将广州市品秀房地产开发有限公司收入旗下。交易完成后，越秀地产在广州的土储面积增加至900万平，约占总土储的43%。
越秀地产表示，通过引入广州地铁作为战略股东，公司“轨交+物业”战略顺利推进，有利于深耕大湾区业务发展。同时，越秀地产将参与更多由广州地铁中标的新地铁站房地产开发项目的权利。受此影响，越秀地产股票迎来暴涨。自2月27日至3月5日收盘，股价涨幅已超过20%。
数据来源：东方财富网
在利好消息接踵而至的当下，越秀地产董事长兼执行董事林昭远却宣布，将2019年销售目标定为680亿元，增幅约17.68%。
对此，有业内专家向蓝鲸房产表示，事实上，有很多房企都在向TOD项目（以公共交通为导向的商业开发项目）转型，但受限于技术等条件，目前全国能做TOD项目的房企仍比较少。以TOD模式见长的京投发展（SH600683）副总裁潘长青也曾向媒体表示，“TOD项目门槛较高，一般企业做不了，除了降噪问题，地铁上盖的绿化率、土地厚度、植物的抗风性等都有极高要求。”
新城控股（SH.601155）高级副总裁欧阳捷也表示，TOD项目建设对开发商提出了三大要求。一是开发周期长、沉淀资金多，要求房企资金实力雄厚；二是需要引进新兴产业而非传统产业，房企要拥有相关资源；三是TOD模式需要与城市公共交通、产业规划、住宅与商业地产开发相融合，需要房企具有超前的规划意识、广泛的产业资源、强大的统筹能力和丰富的运营经验。
2018年8月，由广州地铁集团和越秀集团合资公司广州品秀房地产推出了首个TOD项目“品秀星图”。项目定位为：深度探索TOD模式，打造新型的TOD生活方式，给两大集团的经营发展不断注入新活力。可见在TOD模式上，越秀地产仍处于探索阶段。
一位不愿具名的业内专家向蓝鲸房产指出，“广州地铁和越秀地产“联姻”虽然为越秀地产的发展带来了巨大的想象空间，但轨交+物业模式的探索并非一朝一夕能够完成，这也成为越秀地产业绩的一个重要变量。”
受“地王”拖累，越秀地产掉队明显
面对外界的质疑，林昭远称，“2019年定下18%增长目标是根据整个行业形势得出的判断。2018年的房地产调控是最严的，这种限制，给房地产带来非常大的压力。所以2019年越秀地产会针对市场的整个规模变化，作出相应的一些策略性调整。”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，“从大的方面来说，房地产市场确实在降温，越秀地产的做法和市场相匹配；从企业发展来讲，定下保守的发展目标，在后续营销方面也能比较主动。”
也有业内专家指出，越秀地产2019年保守目标也可以理解，此前越秀地产就曾因为激进拿地吃过亏。蓝鲸房产梳理发现，2011年，刚完成90亿元销售额的越秀地产开启全国化步伐，通过地产基金合作模式频繁拿高价“地王”。不过很快，越秀地产就为这种“激进”打法付出了代价。受“地王”拖累，越秀地产多项指标不断下滑。2014年—2018年，虽然越秀地产保持着每年上百亿的销售增速，但在行业集中度不断攀升的大背景下，越秀地产还是逐渐出现掉队迹象。据克而瑞数据显示，2014年，越秀地产以220亿销售额位居行业31位，排在中国金茂（HK.00817，时名“方兴地产”）之前。而在2018年，越秀地产排名已跌落至第54位。在行业排名下滑的同时，越秀地产毛利率、净利润也在不断波动之中。为维持利润，越秀地产曾多次抛售资产，为此还曾引发业界的重重质疑。
此外，越秀地产全国化进程也较为缓慢。过去的10余年来，越秀地产仅在全国15个城市有所布局。据其2018年土储数据显示，48.2%位于珠三角地区，长三角、中部地区和环渤海地区分别占比为19.4%、18.7%和12.8%。
2018年以来，越秀地产再次放缓了全国化扩张的步伐，将90％的投资聚焦于粤港澳大湾区。林昭远称，2019年的投资强度可能略有下降，这也是根据市场的研判、规模调整而在策略性上所做的相应调整。
为了降低风险，越秀地产在项目权益占比方面也下滑明显。亿翰智库数据显示，2018年，越秀地产新增土地储备的权益占比仅为38%，报告期末土地储备权益从2013年的82.5%降至2018年的56.3%。
一位不愿具名的业内专家指出，企业这样的拿地方式虽然有助于用较少资金撬动较大规模的土储，也有利于企业规避风险，但土地权益占比较低，容易引起只增业绩不增利的问题。
保守目标背后，或有“惜售”嫌疑？
对于越秀地产的保守策略，多位专家给予了较为正面的评价，认为其是符合市场逻辑的务实举动。但也有专家表示，重仓粤港澳大湾区的越秀地产，却定下较低的销售目标，此举存在“惜售”嫌疑。
2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，明确提出要把粤港澳大湾区（简称“大湾区”）将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，打造世界级城市群。重仓于此的房企迎来利好，越秀地产也不例外。
根据年报披露，截至2018年底，越秀地产总土储约为1941万平米，其中约48%位于大湾区；在越秀地产2019年的全年可售的1312亿元货值中，大湾区占比58%。林昭远在业绩发布会上也表示，大湾区规划对于越秀地产而言的确是一个利好消息，也相信公司在大湾区发展过程可以得到相应的发展机会。
在此之前，越秀地产董事长张招兴在针对投资者的业绩会上透露，因为限价的问题，部分达到入市条件的项目将往后推迟，“有些地产公司资金周转紧张，有多少卖多少，但越秀不想随便便宜卖掉，要看时机。”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产表示，“粤港澳大湾区规划的推出对于地产行业而言是非常大的利好，企业一般出于兑现利好的预期，会在短期内产生惜售行为，等到房价上涨到预期水平后再出货，以希望获取更多的利润。”不过他强调说：“如果企业资金实力不强，惜售的行为会在短期内加大企业现金流压力。”
事实上，越秀地产融资成本虽然有一定程度上升，但背靠广州市政府，越秀地产现金流并不成问题。截至2018年末，越秀地产货币资金余额为271.6亿元，第一年内与第二年应还金额为57.9亿元、84.6亿元，分别占总借贷的10.8%、15.8%，现金流较为充裕。蓝鲸房产致函越秀地产，询问其2019年推盘节奏，截至发稿前未获回应。
随着粤港澳大湾区各项利好的出台，重仓于此的房企将迎来新的发展机遇。坐拥天时地利的越秀地产在新的一年里又将如何谋篇布局，蓝鲸房产会持续关注。（蓝鲸房产 张学新zhangxuexin@lanjinger.com）