高利率和供给不足，华尔街的房东生意也难做了

高借贷成本和供给不足，不仅让普通美国人很难买到房，连做“包租婆”生意的华尔街机构左右为难。

机构仍然在细查看房源，搜索可以购买并出租的房子。但即使对他们来说，融资也变得昂贵，而且买房竞争也很激烈。

现在是拥有数万套独栋房屋的最佳时机。分析人士表示，创纪录的房价、一代人以来最高的抵押贷款利率和有限的待售房产，正在使许多美国人无法拥有住房，并为租金的上涨留下了充足的空间，而且仍然比拥有住房更便宜。

华尔街选股人士预计，AMH和Invitation的股价将突破最近的区间，领先于大盘。但是，如果这些公司无法增加租金，股价可能出现后劲乏力的现象。

Invitation首席执行官Dallas Tanner今年夏天告诉投资者：“我们每周都会以我们愿意交易的价格，开出数百份报价。我们经常会提高报价。”

根据John Burns Research&Consulting的数据，第二季度，拥有1000套或以上房产的房东占美国购房量的0.4%，低于2021年末2.4%的峰值。

自2008年房地产崩盘后出现以来，美国郊区的大房东很少在市场上占据如此小的份额。房地产巨头、私募股权公司和其他大投资者开始抢购止赎房屋，当这些房屋被抢购完，它们会去公开市场购买更多。

新冠肺炎疫情封锁后，大机构加大了购房力度，小型投资者也加大了购买力度，直到迈阿密、休斯顿和凤凰城等新兴城市售出的房屋中，大约四分之一被永远不会自住的大机构买走。

持观望态度的房东表明，美联储大幅提高利率，以使房地产市场不再超速运转。Invitation拥有约8.3万套房屋，一直在出售升值到收益率不到4%的房产，并将收益存入银行，而银行的现金收益率超过5%。

房地产基金在7月份以6.45亿美元的价格出售了Invitation 1870套房屋。据证券文件和知情人士透露，这低于卖家喜达屋房地产收入信托（Starwood Real Estate Income Trust ）在2021年狂热期间为这些房子支付的费用。

Invitation在2023年只增持了470套房子，大部分都是直接从建筑商那里购买的。该公司上半年售出675套房子，高管们表示，他们预计下半年出售的房子套数更多。

AMH前身为American Homes 4 Rent，拥有约5.9万套房屋，在2023年上半年也是房产的净卖家，卖出了近1100套，同时增加了780套。AMH计划在2023年总共建造2200多套住房，并已购买土地，未来将再增加13000套。

AMH首席执行官David Singelyn在上周的一次会议上告诉投资者，AMH专门为出租而建造的房屋的收益率高于它能买到的房屋，尤其是现在木材价格已经回落。

John Burns research&Consulting的研究总监Rick Palacios表示，在大房东经营的市场上，租赁独栋房屋比融资购买便宜得多。David Singelyn 估计，AMH的租金平均每月2063美元，在达到购买类似房屋的成本之前，可能会上涨30%以上。

David Singelyn说：“现实是，尽管租金上涨幅度很大，但并没有跟上房价的上涨。”