2023年春节为疫情政策调整后的第一个春节，假期前后地产市场“返乡置业”预期升温。但春节以来3周的高频数据显示，30大中城市的商品房成交面积环比持续改善，同比仍然低于季节性，且暂未恢复到年前水平。
但近期二手房市场表现出现明显回暖迹象。我们统计了北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、东莞和扬州9个重点城市的二手房销售数据，显示9个重点城市2月以来二手房销售环比平均增速约为57.9%，春节以来（1月22日至2月14日）同比（去年农历相同区间）平均增速61.41%，二手房销售回暖迅速。从历史数据来看，二手房市场针对地产相关政策变化更为敏感，修复节奏也快于新房市场，当前二手房市场的迅速回暖也释放出地产销售的积极信号；除此之外，房屋购置后，装潢、家具等需求也会随之产生，在此拉动下，地产后周期消费也有望迎来转机。
但二手房的销售能否带动地产复苏依然存疑。首先，从数据上来看，我们统计的9个重点城市之间复苏情况存在差异。杭州、东莞、扬州三个城市二手房销售和二手房住宅销售均高增速回暖，其中扬州的二手房及二手房住宅销售春节以来同比分别为156.9%和210.0%；但北京、厦门两个城市的二手房市场春节以来的同比销售数据反而弱于新房。因此，二手房市场的复苏并不具备统一性。其次，深圳、杭州、青岛及南京数据也可以看出，新房与二手房市场存在较大分化。以深圳为例，深圳商品房春节销售同比为-43.6%，而二手房市场销售迅速修复，同比为46.3%；由此可见，部分城市二手房销售与新房销售同步性较差。
其次，参考上海2022年商品房销售数据，我们发现在2022年6月上海解封后，前期需求得到释放，短期内上海商品房成交量迅速回升，但仅持续2个月地产销售再次震荡下行。当前地产市场同样处于疫后修复阶段，待前期需求释放完毕后，商品房成交活跃度与持续性均难以保证。
且当前处于地产政策集中出台阶段，据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。深圳、武汉等地在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式。东莞也已经有部分银行开始执行带押过户，二手房市场的交易流程加速，市场活跃度上升。在政策支撑下，目前东莞二手房销售数据较为亮眼，深圳、武汉还有待观察；若后续政策力度边际减弱，地产销售增长或将缺乏持续性。
最后，落到居民端，1月社融数据显示，居民新增人民币中长期贷款规模为2231亿元，处于近五年来同期低位（2018-2022年春节所在月均值为3318亿元），当前居民加杠杆意愿偏低。除此之外，居民未来3个月预计增加购房支出的占比也处于下行通道，需求端修复情况仍需观察，地产销售预期暂不乐观。
综合而言，地产销售仍存在诸多不确定性，后续能否持续性回暖依然缺乏数据支撑，现阶段难言地产市场有实质性改善。