中国经济 | 房地产行业今年要“触底反弹”了吗？

2022年12月中央经济工作会议强调：推动房地产业向新发展模式平稳过渡，说明建立并完善地产新发展模式是2023年地产领域工作的重中之重。

从中央经济工作会议释放的信号看，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面，经济的去地产化不宜过快，尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线，避免头部房企出险，同时保障居民合理的住房需求。研究机构普遍认为，“托而不举”将是明年的政策基调，在融资约束压力缓解之后，地产支持政策可能逐渐回归需求端，房贷利率仍有调降空间，二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心。

房地产市场企稳回暖 我们应抱有信心

2023年商品房销售有望企稳。乐观假设下，防疫优化和地产支持政策取得较好效果，市场信心逐渐修复，预期好转，2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补，有机构预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增，同比约为5%，对应商品房销售面积为14.5亿平。中性假设下，与今年销售情况基本持平，约13.8亿平；悲观假设下，明年需求继续收缩，向长期中枢靠拢，同比增速约为-5%，约13.1亿平。根据研究判断判断，随着明年市场信心恢复，商品房销售价格也有望企稳。乐观、中性、悲观情形下，预计全年商品房销售金额同比分别为5.9%、0、-6.1%。

根据对中央经济会议的解读，房地产行业新发展模式的核心从供给结构看：保障性质的租赁住房占比将进一步提升；从供给主体看，低杠杆、低负债、低周转企业将占据更高比重；从行业格局看，房地产行业进一步公用事业化。预计2023年两会左右地产新发展模式形成更明确的出台预期。

房地产目前仍是我国的支柱产业

贡献17%的名义GDP。2017-2021年，广义房地产拉动的增加值在名义GDP中的占比基本保持在17%左右，其中投资活动10%左右，服务活动7%左右；对名义GDP增速分别拉动1.90、0.59、1.45、0.98、1.10个百分点。考虑到通过土地购置对基建、通过后周期对居民消费的间接支持后，房地产对经济的影响将超过17%。

房地产行业贡献20%的企业营业盈余。2020年，广义房地产业共拉动各行业盈余5.6万亿元，占比达22.7%；盈余率为13.5%，盈余率高出社会平均水平4.4个百分点，但盈余率及盈余占比在2018年以来均出现边际回落。

贡献12%的劳动者报酬。尽管广义房地产业带动的经济体量较大，但由于劳动报酬率不高，导致其对薪酬的贡献相较拉动的经济增长而言相对偏低。2020年，广义房地产业合计拉动劳动报酬6.5万亿元，占全社会劳动总报酬的12.2%，较2018年提升0.6个百分点。

2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期

中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0％，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。