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中国经济 | 房地产行业今年要“触底反弹”了吗?

发布时间 2023-1-12 14:45
更新时间 2023-7-9 18:32

2022年12月中央经济工作会议强调:推动房地产业向新发展模式平稳过渡,说明建立并完善地产新发展模式是2023年地产领域工作的重中之重。

从中央经济工作会议释放的信号看,一方面,要继续坚持“房住不炒”的定位,逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面,经济的去地产化不宜过快,尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线,避免头部房企出险,同时保障居民合理的住房需求。研究机构普遍认为,“托而不举”将是明年的政策基调,在融资约束压力缓解之后,地产支持政策可能逐渐回归需求端,房贷利率仍有调降空间,二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心。

房地产市场企稳回暖 我们应抱有信心

2023年商品房销售有望企稳。乐观假设下,防疫优化和地产支持政策取得较好效果,市场信心逐渐修复,预期好转,2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补,有机构预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增,同比约为5%,对应商品房销售面积为14.5亿平。中性假设下,与今年销售情况基本持平,约13.8亿平;悲观假设下,明年需求继续收缩,向长期中枢靠拢,同比增速约为-5%,约13.1亿平。根据研究判断判断,随着明年市场信心恢复,商品房销售价格也有望企稳。乐观、中性、悲观情形下,预计全年商品房销售金额同比分别为5.9%、0、-6.1%。

根据对中央经济会议的解读,房地产行业新发展模式的核心从供给结构看:保障性质的租赁住房占比将进一步提升;从供给主体看,低杠杆、低负债、低周转企业将占据更高比重;从行业格局看,房地产行业进一步公用事业化。预计2023年两会左右地产新发展模式形成更明确的出台预期。

房地产目前仍是我国的支柱产业

贡献17%的名义GDP。2017-2021年,广义房地产拉动的增加值在名义GDP中的占比基本保持在17%左右,其中投资活动10%左右,服务活动7%左右;对名义GDP增速分别拉动1.90、0.59、1.45、0.98、1.10个百分点。考虑到通过土地购置对基建、通过后周期对居民消费的间接支持后,房地产对经济的影响将超过17%。

房地产行业贡献20%的企业营业盈余。2020年,广义房地产业共拉动各行业盈余5.6万亿元,占比达22.7%;盈余率为13.5%,盈余率高出社会平均水平4.4个百分点,但盈余率及盈余占比在2018年以来均出现边际回落。

贡献12%的劳动者报酬。尽管广义房地产业带动的经济体量较大,但由于劳动报酬率不高,导致其对薪酬的贡献相较拉动的经济增长而言相对偏低。2020年,广义房地产业合计拉动劳动报酬6.5万亿元,占全社会劳动总报酬的12.2%,较2018年提升0.6个百分点。

2022年,房地产行业经历了前所未有的缩表周期

中指研究院数据显示,2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌,新房价格为时隔7年后的首次下跌,二手房连续下跌8个月,新房连续下跌6个月,七成城市累计下跌。

商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成,绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月,重点100城成交面积小幅回升,环比增长6.0%,但同比降幅扩大至超三成,降幅有所扩大,政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

与此同时,虽有多重融资利好政策出台,房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测,2022年1月份至11月份,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%。百强房企中,有约40家发生债务违约。

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