市场展望：房地产市场缘何对“限购”放开脱敏
2022年12月以来南京、东莞、佛山等多个经济体量靠前的二线城市均迎来“限购”放开。市场经历10月以来“三支箭”以及“央行16条”、“保函置换”、“内保外贷”等若干针对民营地产企业的政策强刺激后，似乎逐渐对需求侧的政策有所脱敏。包括之前对刺激政策表现较为敏感的房地产股票也对此表现一般，或意味着市场对需求端的刺激效果并不乐观。
出现这种现象的原因或来自于：（1）政策应出尽出之后市场难再会期望更高能级的政策出台，比如一线城市核心区域限购放开，毕竟房住不炒还是基本国策，而且一线城市目前也暂时没有放松限购的可能性；（2）在市场预期打满之后，交易者开始观望政策的实际落地效果——短期来看需求侧刺激程度不断加强，但地产销售数据似乎并未有明显优化；中长期来看，剥离房地产金融属性后，改善性、置换性和刚性居住需求中枢到底在何处，市场目前对其仍较悲观。
11月以来无论是利率对经济修复的预期、地产债偿债预期或是地产股增长的预期都出现显著提升，利率与地产股的相关性也得到再次增强，但是12月以来债市对无论是地产基本面数据还是新出台的更高能级的需求刺激政策都有所脱敏，我们从限购政策入手来探究这个问题，发现今年以来限购放松政策出台之后销售数据并未明显好转。
对限购数据的处理方式如下：我们从Wind选取了51个还在即时更新数据的城市，包括北上广深4个一线城市，杭州、南京、武汉、宁波、成都、青岛、苏州等15个二线城市，金华、宿迁、常德、江门等32个三线城市，统计今年以来放开限购的时间节点，其中5月、9月和12月是限购放开较为集中的时间节点，但是鉴于部分城市放开能级不尽相同（有的一线城市只对郊区放开、有的二线城市第一轮只对一环、二环外区域放开，随后才迎来完全放开），我们根据实际放开情况给予了0.1、0.2、0.5、1四种权重，将权重时间序列与销售数据序列相乘计算得到非限购区域销售面积的占比。另外苏州、青岛、南京的限购政策放开出现摇摆情况，即短暂放开后又取消，这使得权重以及对应的占比序列并非平滑向上的曲线。
使用上述计算方法，我们得到如下结果：
（1）截止12月25日，4个一线城市非限购销售面积占比为12.1%，15个二线城市非限购销售面积占比为64.3%，32个三线城市非限购销售面积占比为95.8%，加总看51城非限购销售面积占比为63.1%。
（2）由于2021年7月以来多个三四线城市出现房价下跌的情况，三四线城市解除限购时点较早，后续刺激空间也有限二线城市目前仍有一定刺激空间，但是需考虑核心二线城市限购进一步松绑之后对周边三四线城市的“挤出效应”。
（3）一线城市核心区域仍采用较强力度限购约束，松绑空间很大，但是后续这种约束被解除的可能性也不高。
综合上述分析，虽然最近房地产刺激政策频繁出台，但效果较为有效，则是因为需求端的低迷。考虑到现在非限购销售面积已经占比达到64.3%，未来只有放松一线城市或才能有更多的政策效果的想象空间，但短期内似乎这一预期也不宜过于乐观。因此，我们认为，实际上地产需求刺激政策后续的空间已经十分有限。
从图中可以看出三线城市5月以来的限购集中放开以及二线城市9月以来的限购放开对销售数据有短暂提振，但此后更高能级的需求刺激政策出台后销售数据仍然保持疲软。当然短期来看我们可以将其归因为疫情问题的扰动，但是到明年中期生产生活逐步恢复后，如果销售数据仍保持这种状况，我们或许就会得出一个较为悲观的结论——即目前的销售情况已经体现了改善性、置换性和刚性住房需求的中枢。
因此在之前市场预期已经打满之后，交易者逐渐开始观望政策的实际落地效果，而且目前各项高频数据表明地产需求改善情况并不乐观。我们可以预期2023年为了稳增长，会有更高能级的地产刺激政策出台，但是这些政策出台效果到底如何，地产销售是否能恢复到2020下半年-2021年上半年的情况，是市场关注和交易的重点。