腾讯音乐重挫22%，增收不增 「用户」！花旗「狠砍」目标价
前阵子，许多物业股被关联房地产公司拖累，股价一直跌跌不休，如今随着港股内房股的走高要开始反弹了。
今天上午港股物业管理板块持续走高，碧桂园服务、正荣服务盘中涨近8%，旭辉永升服务、金科服务涨近、融创服务、合景悠活涨近6%。
消息面上，近日银保监会谈积极做好“保交楼”金融服务，一定程度上给了楼市信心，今天在内房股反弹之下，物业板块也跟着强势反弹。
据“中国银行保险报”微信公众号消息，7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受了《中国银行保险报》记者采访，表示，银保监会对“停贷事件”高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
资金方面，近期在物业股大跌的过程中，机构一直有加仓的动作。比如摩根大通加仓碧桂园服务，南向资金增持金科服务狂买金科服务。
根据联交所最新权益披露资料显示，2022年7月12日，碧桂园服务(06098.HK)获JPMorgan Chase & Co.以每股均价27.2694港元增持好仓183.95万股，涉资约5016.2万港元。增持后，JPMorgan Chase & Co.最新持好仓数目为169,448,483股，持好仓比例由4.97%上升至5.02%。
7月15日, 南向资金增持金科服务94.49万股，连续3日增持。截止当日收盘，港股通共持有金科服务9100.22万股，占流通股13.93%。截止上周五的近5个交易日，金科服务下跌19.68%，港股通累计增持340.15万股；近20个交易日下跌18.19%，港股通累计增持91.42万股。
物业股虽然经常跟着地产股涨跌，但二者逻辑不一样。物业行业有着稳定的现金流、抗周期性强，商业模式较好。不同于房地产的“拍地-盖楼-出售”模式，物业走的是“存量+增量”模式，依靠的是在管面积。
物管行业续约率普遍很高，只要小区不换业主委员会，基本不会更换物业公司，而优质物业公司丢盘率就更低了。中指院数据显示，近年来百强物企的续约率高达98%左右。所以品牌物业公司的存量楼盘几乎是永续的，而新接管的楼盘又能带来增量。
目前，我国物业行业已经形成了万亿级市场，但行业集中度偏低，存量市场高度分散。如今物业行业尚未出现具有碾压性优势龙头公司，未来在集中度提升的过程中，头部公司还有较大增长空间。碧桂园服务、金科服务、华润万象生活等头部物业公司近年来已经在通过收并购的方式提升在管规模，未来增长空间很大。
物业公司的业绩也都比较稳健。即使在疫情期间，物业行业依然实现了强劲的增长。据国金证券，2021年50家上市物管公司收入合计1785亿元，同比增长46.5%；归母净利润合计226亿元，同比增长45.6%。一些头部民企物业公司的业绩更是增速迅猛。2021财年，碧桂园服务实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；金科服务营业收入59.68亿元，同比增长77％。
业绩好、行业集中度提升过程中龙头物业公司增长空间大，是吸引许多机构资金投资物业股的重要原因。再加上，经过一轮深跌之后，目前很多物业公司的估值都到了历史低位，后续上涨空间很大，估值很具吸引力。