这两年是深圳供应的大年，也是买新房最划算的年份。
相比过往，新房限价，税费走低。
今年房贷利率也出现下调，贷款买房的成本有机会进一步降低，再加上二手房横盘期，不管怎么看，都是值得刚需抓住的机会。
那么作为手拿500万左右的群体，有哪些值得重点关注？
1 深圳买房人刚需占比接近七成
虽然深圳购房群体的主流，一直以刚需为主，改善为辅。但很少人清楚，深圳的刚需到底有多少。
实际上，深圳的刚需已经接近买房群体的7成。
根据乐有家研究中心的数据显示，2021年旗下门店成交的客户中，刚需占比达到69.3%，改善群体占比达到20.2%，投资群体仅占比10.5%。
这样的数据，对应的是100个深圳人有大约70个人是第一次买房，并且只有一套房，20个人是换房，剩下的10个人才是真正的投资客。
而其中，在过往的成交数据中，500万总价是深圳刚需的主流。
但在当下的市场中，500万实际上能选择的二手空间不多了。这个预算，只能是上车自住为主，兼顾升值已经很难。
如果打算纯投资，那么会更难。
因为涨过几轮的深圳，中心区的单价已经非常高，想找洼地已经很难，在核心区，想买到优质的盘，面积都不会很大，要么是一房或者非常小的两房，学区也不会特别好。
所以对于这个段位的群体，等新房是最合适不过的了。
2 500万的刚需，福地能选哪？
500万的总价，如果关注新房，还是有不少可以上车的标的。
西部的光明区，宝安的福永、沙井、石岩、松岗片区，龙岗的中心城、大运、平湖、横岗片区，龙华的观澜片区，都有可以对标的项目。
对光明来说，过去几年尤其是2020年，是打新大年。
新盘几乎都日光，买到的都欢天喜地，但去年开始，光明迎来供应大年，今年也会继续延续。三五年内，等到新房变二手，依旧还会有5字头的盘出现。
所以光明的片区，500万的价位，可以任性一点选择。
比如宏发万悦山璟庭、中海A503-0093地块、观月台、松茂御城、深房A511-0039地块以及深业云筑都是潜在价值比较大的新盘。
不管是未来预期的13号线，还是旧改，都有对应的利好预期。
宝安片区预计有26个潜在盘，不少都沿地铁线。
但宝安的片区，500万左右的价位，盯着西乡、尖岗山以及宝中，就没必要了。
这几个片区的新房价格段位都已经冲到了8万以上，已经不是500万刚需能够踏进的门槛。
宝安最适合500万左右刚需的片区还是在福永、沙井、松岗、石岩这几个地方。
这几个片区的整体新房价格在5万左右，限价的地块如华润(HK:1109)、特建发、深铁拿下的都限制在4.58万/平以下。
但这4个片区中，唯独石岩的新盘（宝珺园、宏发悦云花园）都在地铁盲区，通勤有硬伤。
而福永片区预期5万左右的新盘，有润峯云上府（华润A208-0989地块）、桥头鸿德园二期、兴围华府二期。
其中润峯云上府还紧挨着桥头鸿德园、深圳第十六高级中学，距离11号线桥头地铁站约1.1公里、12号线一期(在建)桥头西站约1.5公里。
沙井片区在2022年预计会有特建发A301-0583地块、恒兴御景园、招商雍和府、拾悦城二期、万丰海岸城5期。
其中，恒兴御景园距离12号线一期(在建)的海上田园南站约1.2公里，招商雍和府距离11号线沙井站约600米。
拾悦城二期距离11号线沙井站约950米，万丰海岸城5期距离11号线沙井站约750米。
松岗片区，深铁A401-0187地块限价4.58万/平，深铁璟城限价4.58万/平，深铁A407-01020限价4.45万/平，新世界松风明月预计5万/平出头。
其中，深铁璟城为11号线碧头站地铁上盖，首推75-140平住宅，南区有13栋33-39层超高层住宅、14栋保障性住房；北区有6栋多层住宅（6层）、27栋高层住宅（11层）。
新世界松风明月二期距离项目300米处就有6/11号线的松岗站。
今年推售的是一期剩余的948套住宅，建面约73-135平2-4房，一期第一批房源（3栋1单元、6栋、7栋）共416套，精装均价5.03万/平。
观澜片区，鹏瑞颐璟（二期）（一期单价区间在5.3-6.3万/平，总价区间在434-785万/套）、合正观澜汇（二期)（茜坑地铁站约20米）、辰祥公馆预期5.5万/平左右；万科启城(二期)预期5.7万/平左右（长湖地铁站约300米）。
地铁到福田、南山的产业CBD，自驾路程1个小时左右，500万左右的刚需也有不少机会。
看到这里，可能有人会问，龙华500万除了观澜，还有没有其他机会。
这样的价位，如果放在民治、龙华、松油、清湖、大浪这些片区，今年的机会就比较微小了。
这些区域的新盘，预期都在7万/平左右。如果是刚需，追求3房的舒适感，几乎很难有房可以选。
最明显的，民治中海(HK:0688)拍下的两个地块，一个限价7.82万/平，一个限价6.98万/平，保利(SS:600048)拍下的地块限价7.05万/平。
如果预算只有500万左右，只能选到64平到71平左右的户型。
整体上看，深圳新房的实用面积普遍需要打上七五折，那么连追求紧凑的3房基本上都很难看到希望。
至于龙岗的中心城、大运、平湖、横岗的几个片区，如果更看重空间、环境配套的，那么大运的颐安都会中央，均价5.5万/平左右、深铁G01063-0264地块限价5.08万/平也有机会。
所以，今年是500万左右刚需打新房的大年，如果是这个段位的刚需，重点关注这几个片区即可，没必要盯着七八万以上的区域放不下执念。
不过，需要注意的是，如果选择的是西部片区，光明、宝安松岗、沙井、石岩的供应量大且密集，那么在二手市场缺乏活力的背景下，等到新房变二手房的时间会被进一步拉长。