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深圳总价500万的刚需,希望在哪?

发布时间 2022-2-10 16:08
更新时间 2023-7-9 18:32
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这两年是深圳供应的大年,也是买新房最划算的年份。

相比过往,新房限价,税费走低。

今年房贷利率也出现下调,贷款买房的成本有机会进一步降低,再加上二手房横盘期,不管怎么看,都是值得刚需抓住的机会。

那么作为手拿500万左右的群体,有哪些值得重点关注?

1 深圳买房人刚需占比接近七成

虽然深圳购房群体的主流,一直以刚需为主,改善为辅。但很少人清楚,深圳的刚需到底有多少。

实际上,深圳的刚需已经接近买房群体的7成。

根据乐有家研究中心的数据显示,2021年旗下门店成交的客户中,刚需占比达到69.3%,改善群体占比达到20.2%,投资群体仅占比10.5%。


 

这样的数据,对应的是100个深圳人有大约70个人是第一次买房,并且只有一套房,20个人是换房,剩下的10个人才是真正的投资客。

而其中,在过往的成交数据中,500万总价是深圳刚需的主流。

但在当下的市场中,500万实际上能选择的二手空间不多了。这个预算,只能是上车自住为主,兼顾升值已经很难。

如果打算纯投资,那么会更难。

因为涨过几轮的深圳,中心区的单价已经非常高,想找洼地已经很难,在核心区,想买到优质的盘,面积都不会很大,要么是一房或者非常小的两房,学区也不会特别好。

所以对于这个段位的群体,等新房是最合适不过的了。

2 500万的刚需,福地能选哪?

500万的总价,如果关注新房,还是有不少可以上车的标的。

西部的光明区,宝安的福永、沙井、石岩、松岗片区,龙岗的中心城、大运、平湖、横岗片区,龙华的观澜片区,都有可以对标的项目。

对光明来说,过去几年尤其是2020年,是打新大年。

新盘几乎都日光,买到的都欢天喜地,但去年开始,光明迎来供应大年,今年也会继续延续。三五年内,等到新房变二手,依旧还会有5字头的盘出现。

所以光明的片区,500万的价位,可以任性一点选择。

比如宏发万悦山璟庭、中海A503-0093地块、观月台、松茂御城、深房A511-0039地块以及深业云筑都是潜在价值比较大的新盘。

不管是未来预期的13号线,还是旧改,都有对应的利好预期。

宝安片区预计有26个潜在盘,不少都沿地铁线。

但宝安的片区,500万左右的价位,盯着西乡、尖岗山以及宝中,就没必要了。

这几个片区的新房价格段位都已经冲到了8万以上,已经不是500万刚需能够踏进的门槛。

宝安最适合500万左右刚需的片区还是在福永、沙井、松岗、石岩这几个地方。

这几个片区的整体新房价格在5万左右,限价的地块如华润(HK:1109)、特建发、深铁拿下的都限制在4.58万/平以下。

但这4个片区中,唯独石岩的新盘(宝珺园、宏发悦云花园)都在地铁盲区,通勤有硬伤。

而福永片区预期5万左右的新盘,有润峯云上府(华润A208-0989地块)、桥头鸿德园二期、兴围华府二期。

其中润峯云上府还紧挨着桥头鸿德园、深圳第十六高级中学,距离11号线桥头地铁站约1.1公里、12号线一期(在建)桥头西站约1.5公里。

 

沙井片区在2022年预计会有特建发A301-0583地块、恒兴御景园、招商雍和府、拾悦城二期、万丰海岸城5期。

其中,恒兴御景园距离12号线一期(在建)的海上田园南站约1.2公里,招商雍和府距离11号线沙井站约600米。

拾悦城二期距离11号线沙井站约950米,万丰海岸城5期距离11号线沙井站约750米。


松岗片区,深铁A401-0187地块限价4.58万/平,深铁璟城限价4.58万/平,深铁A407-01020限价4.45万/平,新世界松风明月预计5万/平出头。

其中,深铁璟城为11号线碧头站地铁上盖,首推75-140平住宅,南区有13栋33-39层超高层住宅、14栋保障性住房;北区有6栋多层住宅(6层)、27栋高层住宅(11层)。

新世界松风明月二期距离项目300米处就有6/11号线的松岗站。

今年推售的是一期剩余的948套住宅,建面约73-135平2-4房,一期第一批房源(3栋1单元、6栋、7栋)共416套,精装均价5.03万/平。

观澜片区,鹏瑞颐璟(二期)(一期单价区间在5.3-6.3万/平,总价区间在434-785万/套)、合正观澜汇(二期)(茜坑地铁站约20米)、辰祥公馆预期5.5万/平左右;万科启城(二期)预期5.7万/平左右(长湖地铁站约300米)。

地铁到福田、南山的产业CBD,自驾路程1个小时左右,500万左右的刚需也有不少机会。

看到这里,可能有人会问,龙华500万除了观澜,还有没有其他机会。

这样的价位,如果放在民治、龙华、松油、清湖、大浪这些片区,今年的机会就比较微小了。

这些区域的新盘,预期都在7万/平左右。如果是刚需,追求3房的舒适感,几乎很难有房可以选。

最明显的,民治中海(HK:0688)拍下的两个地块,一个限价7.82万/平,一个限价6.98万/平,保利(SS:600048)拍下的地块限价7.05万/平。

如果预算只有500万左右,只能选到64平到71平左右的户型。

整体上看,深圳新房的实用面积普遍需要打上七五折,那么连追求紧凑的3房基本上都很难看到希望。

至于龙岗的中心城、大运、平湖、横岗的几个片区,如果更看重空间、环境配套的,那么大运的颐安都会中央,均价5.5万/平左右、深铁G01063-0264地块限价5.08万/平也有机会。

所以,今年是500万左右刚需打新房的大年,如果是这个段位的刚需,重点关注这几个片区即可,没必要盯着七八万以上的区域放不下执念。

不过,需要注意的是,如果选择的是西部片区,光明、宝安松岗、沙井、石岩的供应量大且密集,那么在二手市场缺乏活力的背景下,等到新房变二手房的时间会被进一步拉长。

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