第二个打新王炸！要不要介意海德园“呼啸山庄”的BUG？

今天，深圳2021年“网红盘”第二个王炸出炉。
海德园B区备案共181套住宅，均价12.6万/㎡，最低单价11.46万/㎡，最高单价14.41万/㎡，总价区间1385-4260万/套。

官方公众号也公布了具体的项目信息。

海德园已经足足让大家等了两年。
纵看10月最低入围积分的深业中城二期，以及同在安托山位置的深铁懿府二期全部“日光”，你们认为海德园会刷新“日光”的速度吗？

1、“呼啸山庄”的bug，该不该介意？

早在今年5月就有网友讨论，海德园的噪音为什么没有人吐槽。


作为“打新鄙视链”的前三名，@格隆汇楼市今年6月份也去过实地考察过。
其中最大的感受，也是靠近北环大道一侧，相比另一侧噪音明显。
（具体楼评——实探 ▏福田超级网红盘变“呼啸山庄”，吵成这样你还买？）


但在纠结海德园噪音问题之前，先看看海德园的优劣势方面。
优点方面：
1、地段有稀缺性，海德园是新晋豪宅安托山的核心范围，旁边是香蜜湖、华侨城传统老豪宅区。
居住性质纯粹，周边不是学校、住宅，就是政府公共项目，如福田群众文化中心等。
2、价格有优势，能够吃到一二手房价差红。
在这两个片区，豪宅的价格都不会太低。
周边的有万科瑧山府、安峦公馆、天健公馆和锦庐花园等，价格已经企稳10万+/平。
根据天健公馆以及锦庐花园去年市场成交的历史价格，单价已经超过16万/平。


而附近雅福居的成交价格，在去年的4月，也达到了14万+/平。

不过，目前天健公馆和锦庐花园的指导价为13.1万/㎡，雅福居为10.3万/㎡。
3、交通便利，距离安托山地铁站约步行230米，临近北环大道，可以快速进入北环龙珠立交桥。
4、可选户型比较多，除了常规的三四房，还有复式和大平层，有7种户型。
其中一栋A、B座的01户型分为左右格局，相当于“一张房票”可以解决两套房子的居住需求。









缺点方面：
1、整个片区缺少大型商超，需要依赖附近万科臻山府的万科里。
2、得房率较低，物业费贵
3、项目靠近北环大道，居住可能会有噪音影响，未来附近会新增侨城东的立交桥，会有堵车风险。
但通过优缺点对比，会发现作为千万起步的改善型豪宅，如果以投资为准则，对居住的敏感度没那么高，那么影响居住的因素，便没那么重要。
如果是追求，居住品质和舒适度的，海德园的“噪音”问题，则需要谨慎考虑。
以今年行情来看，下半年“网红盘”，已经出得七七八八，深业中城二期、深铁懿府二期、万丰海岸城等都已经卖完，“网红楼盘”依旧僧多粥少。
上个月深业中城二期最低分61.9分入围，有649批客户选222套房源，也就是说，没选上深业中城二期的人，还有447人分数高于61.9分。
而上周选择深铁懿府二期的人，1260批客户选648套房源，据直播选房消息，1012号选完最后一套，那么约有364批客户选择弃选；
蛇口的新世界临海揽山，弃选的比例也超过入围总数的一半，11月12日弃选人数达到240批（共403批客户入围）。
这些都是有实力并且分数不低的人，所以不排除他们会选海德园B区。
接下来虽然还会有前海的润峯府、榕江壹号院、鸿荣源博誉府、开云府等，但量级和海德园不是一块的。
所以，有网友打趣：海德园没有缺点，如果有那就是买不到。

2、“安托山”新盘天花板出炉

在深圳人的心中，有一条明显的打新“鄙视链”：深业中城二期>海德园二期=华润城>汇城名苑>深铁瑞城>深铁懿府二期......

上个月8号打新鄙视链的王炸深业中城二期已经出掉，今天迎来“打新鄙视链”中的老二海德园。
深业中城二期的备案均价为13.1万，最低总价为1576万/套，最高为7508万/平，套均价约2000万/平，共222套住宅。
而海德园B区备案均价12.6万/㎡，最低单价11.46万/㎡，最高单价14.41万/㎡，总价区间1385-4260万/套，共181套住宅，相比之下要便宜不少。
深业中城二期作为打新鄙视链的大boss，开盘只用了大约4小时就售罄，揽金52.5亿。
网传，深业中城二期开盘认筹人数超出房源15倍，虽然深业中城官方很快辟谣了，但也从侧面也反映出了深圳顶级“网红盘”的“钞级”能力。
不知道作为打新的第二颗“网红”炸弹，海德园B区是否能超越这样的速度。
深业中城二期作为香蜜湖的新盘，备案均价和周边二手房指导均价持平，相当于香蜜湖短时间内的新盘“备案天花板”。
具体分析，可回看这期内容——深圳楼市“天花板”诞生！深业中城揭示了香蜜湖未来。
而结合海德园B区的实际情况来看，同样也体现出了地段稀缺、价格格局定型的特性。
首先，安托山版块能开发的地块已经不多。
周边已经存在万科臻山府、天健公馆等，福田群众文化中心、福田妇儿医院、南天电力公司旧改、合正置地大厦以及安居房等也正在建设等。




其次，海德园周边小区有万科瑧山府、安峦公馆、天健公馆和锦庐花园，价格不低。
其中，距离项目最近的万科瑧山府还未满5年，而指导价最高的是天健公馆和锦庐花园，为13.1万/㎡，最低的是雅福居为10.3万/㎡。
新房备案的均价，需要参照附近一二手小区的价格。
而海德园B区周边的整体格局，基本很难改变，所以未来新房备案的价格也就很难比海德园B区更高了。
明天海德园正式开始意向登记，21号冻资，24号公正摇号，26号正式选房，你准备好了吗？