美国房地产信心创25年新高，最佳投资时刻或已到来！

本文聚焦：
·8月美国住宅建筑商乐观情绪创史高
·低利率环境下，美国房产的公允价值大幅提升
·Lennar公司正在充分利用这一巨大的趋势

贝瑞研究提示：文中信息基于公开市场信息，观点不作为投资建议，仅供交流。

1、8月美国住宅建筑商乐观情绪创史高

房地产业是美国经济中最重要和最具活力的部分之一，它也是美国最大的雇主之一。住房问题会影响直接从事建筑业的人，也影响到整个经济体的其他行业。

周一，美国房屋建筑商信心在8月连续第三个月上升，追平1995年来纪录高位，因利率处于纪录低位刺激看房客流量激增，表明在疫情大流行引发的经济危机中，房地产市场正脱颖而出，成为难得的亮点。

根据全国住宅建筑商协会（National sociationof home builders）的数据，住房行业直接占到了全国国内生产总值（GDP）的17%至18%。而这还不包括所有受住房需求影响的二级群体。

所以，如果房地产市场反弹，对经济是件好事。它通过家具、照明、草坪服务、食品供应、饮料消费和度假等方式传播到整个经济链中。所有这些支出将转化为新的就业机会和更高的工资，从而推动经济周期。

简言之，繁荣的房地产市场对经济的强劲发展至关重要。

最新公布的新房销售数据远强于预期。6月份的年销售率为77.6万辆，而预期为70万辆。这是一个很大的数字，尤其是考虑到它发生在夏季，这是一个传统上房屋销售放缓的时期。自2007年7月以来，我们从未见过如此强劲的数据。

这说明了美国经济的潜在实力。这也是美联储宽松货币政策正在产生影响的具体迹象。

2、低利率环境下，美国房产的公允价值大幅提升

由于现在美国的抵押贷款利率创历史新低，这有利于公司（及其股价），也对房地产市场很有利，现在做房地产投资是很便宜的，把握住机会或许能比同等投资者有更大的优势。

大多数人并不是全款买房的，而是靠月供。

贝瑞研究金牌分析师Steve Sjuggerud建立了一个图表，显示抵押贷款利率对于确定美国中档房产的“公允价值”至关重要。

该公允价值计算包括三项内容（均根据通货膨胀进行调整）：

1.美国房价中值。
2.美国的中等收入水平。
3.抵押贷款利率。

计算结果很吸引人，如下图所示，在20世纪80年代房贷利率高得离谱的时候，房子也很贵。到90年代利率降了，房价也变得合理了。其后房地产市场开始繁荣，到2006年，房价被高估，直到最近最吸引人的时期又出现了，看下图：

黑线：房价；蓝线：公允价值

黑线显示房价在2011年触底，那时房价已经下跌了好几年，此后房价再次飙升。

当前，房价暴涨是人们现在害怕投资房产的原因，房价涨得过高，人们认为房价不会再涨了。但由于房贷利率创历史新低，当前美国房产的公允价值实际上比房价涨得更快。

可以说，美国一套普通住宅的价格被低估了约7.5万美元。多年来Steve的金融投资组合中占比最大的是佛罗里达的房产投资。

当然，更高的利率会降低房屋的“价值”，但由于COVID-19导致经济衰退，离加息还很遥远。

Steve近期也提到美联储将尽其所能用一切可依赖的工具来刺激经济，这意味着会长期保持低利率水平，房地产成为比想象中更好的交易标的。所以如果投资者打算现在投资房产，不要迟疑现在就该行动。

3、Lennar公司正在充分利用这一巨大的趋势

从销售额来看，莱纳建筑公司 (NYSE:LEN) (代码: LEN)是美国最大的房屋建筑商。德克萨斯州和佛罗里达州是公司重点的业务领域。

仅德克萨斯州就占公司业务的12%，公司“东部”业务占其业务的34%，Lennar并没有专门把佛罗里达州划分为“东部”业务，这意味着另外50%的业务是来自佛罗里达州。

随着越来越多的人搬到这些地区，Lennar将在那里提供住房，在这个过程中，Lennar有可能会赚很多钱。这就是本文在此给Lennar正向评价的一个主要原因。

深度长文分析，请参看《做多莱纳（Lennar），你值得拥有 |贝瑞研究》截止发稿，Lennar 报价 77.07美元，已创出历史新高。

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