格随着财报季的即将来临，定位为国内最大的综合物流及交易中心开发商和运营商的华南城 (HK:1668)也率先公布了过去一个财年的业绩报告。
数据显示，截至2019年3月31日止年度，公司实现收入102.74亿港元，同比增长9.24%；毛利44.40亿港元，同比增长9.10%，毛利率为43%； 因公司加大出售物业建设，新增投资物业减少，投资物业公允值增值收益减少，因而影响净利润下跌28%。但反映当年实际经营情况的核心利润增长约9%。显示公司经营不断向好。公司每股基本盈利40.33港仙，拟派末期息每股5.0港仙。
业绩报告一经公布，敏锐的资本市场也开始闻风而动，次日早盘公司股价出现大幅上扬，一度涨超5%。
正如，巴菲特所说，“如果一只股票你不想持有十年，你就不要持有十分钟”。对于投资者而言，马拉松选手便是稳健且具备长期价值。就华南城这家公司而已，其可以说符合上述特征，下面不妨透过财报亮点对其投资价值予以分析。
1·销售目标往后推，大量待结转销售待释放
业绩公告数据显示，华南城2018/19财年实现合约销售146.77亿港元，虽然受郑州市因应环保情况要求全市建设项目于2019年一季度停工，使项目无法按计划按盘而影响合约销售不达标。但全年合约销售仍比上财年上升22%。
若按照此前设定的160亿港元销售目标计算，公司实现全年目标的91.73%。虽然未能达到早前设定的目标，但相差并不太远，考虑到去年整个楼市环境承压的大背景，总体来说华南城过去一年取得的成绩还是相对不错的。
此外公司将2020年的目标设定为160亿，从过往的表现看，完成这一目标可谓轻而易举。实际上，公司今年的货值储备也较为充足，其中商办和公寓可超过100亿港元，而住宅约有150亿港元货值，充裕的货值为销售目标的完成奠定了扎实的基础。
去年华南城开始推售的新产品多功能商办及公寓市场反映良好，销售水平达到合约销售的11%。公司当前也在多个项目上加快把现有土储规划为多功能商办及公寓发展，本财年起亦加大各项目销售，凭借这一新业务，除为未来几年合约销售提供货源外，也更将有助加快释放华南城优质的土储价值。
值得注意的是公司近两个财年物业销售分别达120亿和146亿，但当年结算收入均在70亿左右，大量待结转的销售也为后续业绩提升留下来足够的动能。
2·有序还债释放压力，境内外融资渠道畅通
从过去一个财年的情况来看，公司如期兑付了此前的债务，顺利度过债务偿还高峰期，财务压力得到明显释放。在这一过程中，公司境内外融资渠道保持畅通，仅就国内方面来说，受制于过去金融去杠杆等因素影响，资金面紧缺压力致使企业不得不谋求在海外发债，如今随着国内金融环境等改善，资金面也已经得到有效释放。而华南城当前除了128亿银行额度外，深交所4月还给其新批了40多亿企业债券，这显然也进一步弱化了公司在境外高息融资的需求。
实际上尽管自去年起公司在一定程度上发了部分比较高息的票据，不过整体的利率仍然相对一线房企还是具备优势，而今年发债频次和金额也有所减小，也印证了公司融资压力的缓解。而从财报显示的融资成本来看，公司加权融资成本2018财年为6.68%，2019财年为7.2%，尽管有所上升，但整体幅度不大，风险可控。
此外，公司经营良好，持续产生的正现金流令截至2019年3月31日财年的总计息债务同比减少约46亿港元。值得注意的是，公司截至2019年3月31日财年的资本负债比率为68.9%，较上一财年的77.4%降低了8.5个百分点，如若考虑到汇兑带来的影响，经调整后的净资本负债率更是降到了63.2%，降幅可谓明显，这也充分反映了公司财务表现良好，企业运营依旧具备较高的安全空间。
3·可持续收入持续增长，多元化发展步入正轨
作为中国领先的大型综合物流及商品交易中心的开发商及运营商，除了提升商业和住宅物业价值外，华南城亦持续发展租赁业务、物业管理、仓储及物流服务、奥特莱斯运营及电子商贸等五大核心业务，其服务不同业态的商户，致力于多元化拓展路径。
从财报体现的数据来看，公司的多元化发展已经步入正轨，其中可持续性收入也得到不断的提升。 2019财年，公司持续性收入增长2.95亿港元至23.15亿港元，当中以物业管理及仓储与物流板块增长较明显，分别增长53.2%与32.7%。 值得一提的是，近三个财年以来公司的持续性收入占总营收比重不断上涨，公司收入结构持续优化。此外，目前持续性收入已占到整体融资成本约93%，预计短时间内将达到全覆盖。
从当前公司公布的新一财年的合约销售目标来看，公司并未盲目追求合约销售的增长，而是更多的希望持续性收入可以不断得到提升。其中华南城集团副主席冯星航也对外表示，未来华南城不追求合约销售，希望持续性收入可以每年增加20%-30%。这也反映了公司对于多元化业务及持续性收入的重视。而按此推算持续性收入可于未来三至四年达到50亿，为公司每年带来丰厚的利润。
实际上，随着房地产下半场的来临，仅以单一的销售物业在行业内驰骋并非可取之策，许多房企也纷纷在开辟新的渠道。而华南城的销售多元化在一定程度上也是在为其规避行业变局时刻带来的潜在风险。相信后续公司也将在拓展多元化且稳定的收入来源上持续发力，也将为其房地产下半场获取更多的竞争筹码。
4·自持物业突破千万平米大关，土储持续释放增长新动能
华南城有着独特的商业模式，其在土地建设上往往保留物流及仓储设施、酒店等商业物业及不少于50%的商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途。余下的约50%商品交易中心商铺及住宅物业，公司则逐步出售。
从财报数据来看，公司的自持物业已经突被一千万平大关，位居全国前列，而这部分出租物业既能为公司带来源源不断的可持续性现金流，同时还可根据市场情况变现，为公司的健康有序发展保驾护航。除此之外，出售的物业也持续为其提供充裕的现金流，进一步保障了公司正常运营。
再关注到土储方面，过去一个财年，公司相继以约13.33亿人民币的代价在哈尔滨及郑州等地增购约150.3万平方米可建筑面积的土地，土地的用途以住宅及商业为主。截止目前，华南城已购土地规划建筑面积4200万平方米，持有约1020万平方米，发展中约620万平方米，未来发展的约1850万平方米。公司土储利用有序进行，而不断新增的土储亦为其未来的发展增添了新的动力。
此外还可以注意到，相较于其他大多数开发商而言，华南城的土地成本具有较大的优势，凭借独特的商业模式，公司往往能够低价拿地，并且得到一系列资源的支持。而随着城市化的进程，不断提升的房价等也在增厚公司物业销售的毛利率。数据显示，2018/19财年，华南城的毛利率高达43%，而观之过往也基本处在行业内高位水平。
5·借力行业升级转型助推长远发展
当前随着国内经济的进一步发展，传统产业转型升级已经成为大势所趋。对于华南城这样一个伴随改革开放中国经济崛起而成长的老牌企业，其在行业转型升级浪潮中亦屡屡扮演着重要的角色。而当下公司亦在积极抓起新时代的机遇，在行业转型升级中谋求新的发展。
过去一个财年公司落实“重招商、强运营”的战略部署，成立了商业管理集团与投资开发集团，细化项目开发建设、招商营运等方面的分工，从战略、组织架构、业务领域等方面进行管理升级，优化管理模式。让专业的团队做专业的事，同时注重业务间的协同效应，不断对企业提质增效，取得了不俗的成绩。
随着公司运营管理能力的持续优化，其也为公司的长远发展奠定了基础。
6·深圳大本营迎来蝶变，助力企业价值重估
公司大本营深圳华南城享粤港澳利好，同时所在区域还被列为深圳城市旧改范围，而随着年内地铁开通，其发展前景和物业价值也将有望得到进一步提升，而伴随这一热点区域市场关注度的提升，华南城的商业模式也将迎来更多的热议。
要知道在寸土寸金的深圳，华南城在深圳东进战略的核心点位打造了一个巨型商贸综合体，其透过全产业链的布局，多业态的融合发展，构筑了强大的生态圈，拥有较高的运营壁垒和难以逾越的竞争优势。而随着区域条件的改善，这一价值也将得到更进一步的激活，而华南城遍布全国八大城也将有望在其强大的资源整合能力、高超的运营水平及丰富的实战经验下尽享这一模式带来的机会。
另外前段时间深圳龙岗区政府发布的《龙岗区城市更新"十三五"规划文本》中亦把深圳华南城纳入城市更新范围中。深圳 华南城占地面积广，大部份物业由公司自持，未来透过旧改新增的价值预计也将非常可观。
而随着市场对华南城模式认识程度的不断加深，相信其在二级市场的估值也将有望迎来转折。
7·结语
截至6月28日，华南城的静态市盈率仅为2.9倍，市净率仅为0.26倍，作为一只带有包租公属性的有着多元业态的地产股，其估值水平较行业内一众房企差距明显，如若考虑到其业务模式与小商品城更具可比性，其估值差异更是相当之大。而公司的股息率亦达到了4.35%，可以说具备较强的投资价值。
透过新一财年华南城的年报，不难发现公司的营运状况已经进入到了一个全新的状态，无论是在住宅销售上还是在持续性业务发展上都表现出了较为强劲的增长势头，多元业态亦迈入到高质量发展阶段，此外公司较高的毛利率水平和健康的财务状况，也让其后续的业务拓展奠定了扎实的基础，随着房地产下半场竞争愈演愈烈，华南城已经顺势而为抓住了突围的跳板，未来也将带给投资人、社会更多的期待