光鲜业绩背后,再考验企业的运营“模式” 与“原因”
碧桂园ADR (OTC:CTRYY)多年以“三大之一”傲居内房市场,以高周转模式在内地三四线城市夺得近六成份额。企业六月份录得销售额778亿,去年收入大增46%,再度登上《财富》500强之列。得失两面看,企业近两个月关于建筑问题的不利消息亦未平息,效率先于质量,可以说一直在提前透支自身的价值,风险形成的逻辑如下:
风险源于企业熟练的“快餐文化”。首先,碧桂园针对三四线城市的奖惩机制,强调项目从摘牌到开工,不可超过40日,并规定单日延时的款项惩罚。于是,各项目快速拿地、开发,工期被不断压缩,目求尽快让资金回笼。
“快餐文化”建基于高负债率及低成本策略。2017年,碧桂园负债率高达九成,资金链不断吃紧就像累积的地壳压力,若不能慢慢被释放,最终的“地震”无所避免。不少人虽然忧虑负债率的隐藏危机,但仍然相信碧桂园庞大的房产规模与漂亮业绩,因此,为了维持这个优势,企业不得不採取高周转高风险、低成本式的策略,自知有资金快速回笼的需要,以支撑盈利的预期增幅。
碧桂园的这种经营文化,很快渗透三四五线城市,一度成为旭辉、新城控股、阳光城、龙光地产多间同行分析及模仿的对象,速度主导,质量辅导。
政策效率的平衡与偏离
内地局势腹背受敌,一方面国有经济体近期衝击不断,一方面外围贸易形势受到考验。今日(7月31日),国务院发佈的会议报告,在贸易战摩擦之下,欲推进资本市场流动性,银行体制数日前有关理财产品新规定,国有资本市场改革将催生更多地产项目,各大方向依然向“松”走。
月前的“P2P平台连番雷暴”、“去金融杠杆”对金融体系造成连串衝击,金融产品迅速缩减,令实体经济面临严峻局势,企业借贷的难度增加,人民币连月贬值,为了维持内地产业基本面,这种资金流动性的引导政策是有成本的,但别无他选。
逆势见真章
根据统计局六月份的资料,内地房价环比都在上涨,35个三线城市新建商品住宅房价格升6%,一、二线城市一手房价同比增6.3%。配合宽鬆调控政策下,内地房产、基建板块有推动力,金融资金会继续向此方流动,但遇上碧桂园突来打击,三四线城市的内房恐将同受牵连,投资时一定要将不同房产市场区分开。
笔者仍然相信宽松政策之下,将催生更多房产发展项目,内房市场升温,建造业利好,有危就有机,由于碧桂园的市场份额较大,此番因素或令其他优质房企跑出,较看好高端物业板块,如有良心房企之称的绿城中国 (HK:3900),上月多次获得本港银行低息无抵押贷款,展示较高业界信心,或同类型也可留意万科 (HK:2202)、恒大 (HK:3333)。