沃纳多出席美银纽约全球房地产会议：纽约市场强势凸显

2026年9月15日（周二），沃纳多房地产信托（VNO）在美国银行纽约全球房地产会议2026上发表了对纽约市房地产市场的乐观展望，尽管公司同时承认融资成本上升以及投资市场仍具选择性。管理层表示，优质办公和零售空间的需求依然强劲，供应持续紧张，公司核心资产的租金正在上涨。

首席执行官Michael表示，当前的市场环境是他37年职业生涯中所见过的最佳状态，同时也指出公司仍面临新增供应建设成本高企、再融资成本对整个板块构成压力等挑战。

核心要点

• 沃纳多表示，纽约市办公楼基本面处于数十年来最强水平，空置率低，租户需求广泛。
• 公司旗下宾州区、公园大道及零售物业的租金上涨，租赁速度加快，续租提前启动。
• 管理层计划出售350 Park Avenue合资项目25%的权益，同时保留相当比例的所有权。
• 时代广场和第五大道的零售租金已回升至历史峰值水平，受旅游业和国际需求支撑。
• 公司将继续专注于降低杠杆、选择性收购和投资组合升级，而非大规模扩张。

市场背景：房东市场

管理层将纽约描述为一个企业争相抢占大中央车站和宾州车站等主要交通枢纽附近优质楼宇稀缺空间的市场。Michael表示，人才，尤其是年轻员工，选择留在纽约的意愿远高于其他城市，这一差距在疫情后进一步扩大。

• 沃纳多表示，金融服务、法律、会计、科技和媒体等各主要板块均保持活跃。
• 公司表示，约80%的非纽约本地大学毕业生目前在纽约工作，凸显了该市场的强大吸引力。
• 租户越来越青睐配套设施完善的高品质楼宇，以助力吸引和留住员工。
• 管理层表示，目前没有明显迹象显示租户因价格因素迁往佛罗里达、德克萨斯、长岛市、布鲁克林或市中心替代区域。

公司高管Glen对市场作出总结："这就是房东市场，毫无疑问。现在已经非常清楚了。"

空置率与供应持续偏紧

沃纳多表示，其定义的优质楼宇细分市场——包括A类顶级、A类及新建顶级物业，总面积约1.8亿平方英尺——空置率约为6%。高楼层塔楼空间的空置率可能仅为3%至4%。

• 目前在建或即将开工的项目仅约五栋。
• 预计这些项目将从2029年至2033年每年交付约一栋楼。
• 新增供应已至少完成50%的预租，且大部分空间用于现有租户扩张。
• 管理层表示，与亚特兰大或夏洛特等市场不同，纽约的建设难度极高，无论是成本还是工期均面临较大挑战。

Michael表示："空置率低，需求强劲，租金上涨，新增供应有限，而且在这座城市建楼极为困难，无论是从成本角度还是工期角度来看。"

整体投资组合租赁势头强劲

管理层表示，沃纳多旗下各楼宇的租赁速度明显加快，租户竞相争夺空间，并提前数年申请续租。公司表示，许多租约将于2029年至2031年到期的大型租户，目前已提前三至五年寻求续租。

• 随着业务增长，租户正在现有楼宇内寻求扩张空间。
• 租约期限维持在10至15年区间，与历史水平一致。
• 净有效租金正以高个位数至约10%的幅度上涨。
• 免租期正在缩短，租户装修补贴也在收紧。
• 沃纳多表示，随着市场条件改善，公司每周或每两周上调一次租金。

宾州区：租金持续攀升

沃纳多表示，其宾州区物业是市场强势最为直观的体现之一。Penn One的租金目前已突破每平方英尺$120，较开发初期实现的每平方英尺$60至$65翻了一番以上。

• Penn One已以当前租金水平完成逾20万平方英尺的租赁。
• Penn Two已签约约6万至7万平方英尺，租金水平相近。
• 上述租金较公司最初约每平方英尺$90的测算假设高出约100%。
• 管理层表示，宾州区租金仍较哈德逊广场和曼哈顿西区存在折价，随着租约到期滚动，仍有进一步上涨空间。

Michael表示，该区域的转型仍处于早期阶段，持有整个园区的优势使沃纳多相较于仅拥有一两栋楼的业主更具竞争力。

公园大道与第六大道：定价能力持续增强

沃纳多同时指出，其公园大道和第六大道物业同样表现强劲。1290第六大道低楼层租金已达每平方英尺$90，其中包括近期六楼以每平方英尺$97成交的一笔交易。

• 沃纳多表示，1290翻新项目已完成逾60万平方英尺的租赁。
• 该项目配备市政厅和屋顶公园。
• 280 Park的空间正在收回，租金持续走高。
• 管理层表示，公园大道空间供应紧张，租金继续上涨。

公司还重点介绍了近期收购Park Avenue Plaza 49%至50%合资权益的交易。管理层表示，该楼宇租约期限为11年，内含租金递增条款，而当前租金较市场水平低40%至50%。

• 沃纳多表示，受益于债务结构，该资产提供较强的现金回报率。
• 收购交割前已开始推进空间收回工作。
• 管理层表示，若有类似资产可供购买，愿意再收购五项。
• 公司将此次交易定性为土地价值投资，同时享有过渡期间的租金收益。

350 Park Avenue：重大开发项目与重量级租户

沃纳多表示，350 Park Avenue的拆除工程已经启动，预计于4月完工。楼宇正逐层拆除，目前已拆至第30层。公司正准备以"350 at 350"为主题推广该项目，目标租金为每平方英尺$350。

• 城堡投资（Citadel）的承租面积已从2023年1月公布的85万平方英尺增至105万平方英尺。
• 这20万平方英尺的增量是在三年内逐步确定的。
• 投机性办公楼层将覆盖28至56层。
• 楼层设计采用2.6万平方英尺的板块、16英尺层高及无柱结构。
• 管理层表示，市场上已有多笔可比交易以每平方英尺$300成交，部分达到$300高位区间。

Glen表示，市场对该项目的反应异常热烈，并补充道："那里的租金现在已经完全失控了，对我们来说是非常好的事情。"

管理层表示，投机性空间可能以每次一至三层的小块方式出租，而非整体出租给单一大型租户，且公司并不急于填满这些空间，因为随着时间推移，这些空间的价值应会持续提升。公司还表示，未来几年内有早期期权空间可供租户扩张使用。

零售：回归峰值水平

沃纳多表示，其街铺零售投资组合已强劲复苏。时代广场转角位置租金已回升至每平方英尺$1,500至$2,000，第五大道租金则处于每平方英尺$2,500至$3,500区间。

• 管理层表示，上述水平已接近历史峰值定价。
• 年度租金增长率约为2.5%至3%。
• 过去两至三年间，租赁速度大幅提升。
• 国际零售商正积极寻求在纽约开设首家门店。
• 公司预计将于第三季度宣布一笔重要交易。

沃纳多表示，在旅游业和城市全球影响力的支撑下，纽约依然是零售商实现销售最大化的首选市场。公司同时指出，即便是第五大道上相距数个街区的位置，租金水平也可能存在显著差异。

资本配置与资产负债表

管理层表示，公司近年来持续致力于降低杠杆和回购股票，目前正在评估其所描述的约15年来最具吸引力的投资销售市场。

• 沃纳多计划出售350 Park Avenue合资项目25%的权益。
• 公司表示，出售完成后将保留相当比例的所有权。
• 管理层认为，此次出售的经济条件在完成时将具有吸引力。
• 公司表示在收购方面保持审慎，仅错失少数几笔接近成交的交易。

Michael表示，公司通过增持Park Avenue Plaza和623第五大道等高品质资产，同时推进350 Park Avenue的开发准备，持续优化投资组合结构。他表示，沃纳多专注于质量而非规模。

问答环节：政治、竞争与定价

在问答环节，管理层表示，市长行政团队更迭后，未观察到租户行为发生变化。公司还表示，"皮耶德特尔"税（Pied-à-Terre tax）引发了一些讨论，但并未影响租赁决策。

• 管理层表示，没有任何租约因政策变化而流失。
• 公司表示，企业的长期决策超越政治周期。
• Michael引用城堡投资（Citadel）创始人肯·格里芬（Ken Griffin）的话说："我的业务将在这里存续，远超任何一届政府的任期。"

在其他市场竞争方面，沃纳多表示，历史上没有迹象显示租户会单纯因价格因素迁离纽约。部分企业确实在佛罗里达和德克萨斯设立了办公空间，但规模尚不足以表明存在整体迁移趋势。公司还表示，长岛市和布鲁克林从未成为中城办公空间的有效替代选择。

管理层表示，纽约新增供应在经济上需要每平方英尺逾$250的租金方可成立，部分顶层和高端空间的租金甚至达到$350至$400乃至更高。这一定价水平有助于支撑现有A类楼宇的价值。

前景展望

沃纳多表示，随着有限供应与成长型行业稳定需求持续碰撞，预计租金增长将延续。管理层还表示，2027年同店净营业收入增速应高于2026年。

• 金融服务和投资管理公司预计将持续扩张。
• 纽约仍需一定新增供应，但预计不会出现供应过剩。
• 新项目所需的债务和股权规模远超以往，限制了潜在开发商的数量。
• 若利率维持高位，再融资成本可能继续成为整个板块最大的盈利压力点。
• 沃纳多表示，第三方资本对其战略的重要性低于资产负债表实力。

Michael表示，公司"比以往任何时候都更加乐观，也更具竞争优势"，同时强调沃纳多在资本部署上将保持审慎态度。

读者可参阅下方完整文字记录，了解本次讨论及问答环节的更多详情。

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