Brixmor出席2026年美国银行纽约全球房地产会议：增长势头持续稳健

2026年9月15日（星期二），Brixmor房地产集团（BRX）在2026年美国银行纽约全球房地产会议上向市场传递了一个明确信号：公司的增长故事仍在继续，而非处于转型期。管理层表示，公司正迎来强劲的租金增长、更健康的租户结构以及更高效的执行能力，同时对杠杆率、再融资及特定类别的阶段性疲软保持密切关注。

整体基调积极而审慎：Brixmor正依托内生增长、技术赋能和严格的资本循环策略，充分把握当前零售房地产市场的有利环境。管理层强调，公司并非在改变方向，而是在加速推进一项已创下历史最佳租赁业绩的既定战略。

核心要点

• Brixmor表示，新签租金已达历史最高水平，新租约约为每平方英尺$25，而现有租约为$19，转型初期仅为$12.50。
• 公司已签署但尚未开始计租的管线年化基础租金达7,000万美元，其中大部分预计将于2027年及以后开始贡献收益。
• 管理层表示，租户基础是公司历史上最为健康的，客流量强劲、退租率低、续租率接近历史最高水平。
• 技术手段正在加速租赁、法律审查和收购分析流程，有效降低成本、缩短周期。
• Brixmor表示，无需依赖外部收购即可维持增长，但在符合战略的交易机会出现时仍保持积极态度。

财务业绩与投资组合转型

首席执行官Brian Finnegan、首席投资官Mark Horgan及首席财务官Steven Gallagher表示，过去18个月间，Brixmor的投资组合转型步伐明显加快。公司迄今已累计投入15亿美元用于再投资和重建开发，并在现有及未来管线中识别出另外10亿美元的机会。

• 新签租金目前约为每平方英尺$25，而整体投资组合的现有租约平均为$19。
• 初始运营租金约为每平方英尺$12.50，充分体现了投资组合的升值幅度。
• 续租租金增长连续三年保持在十几个百分点的中段水平。
• 小型店铺入住率提升幅度创历史新高，达2.8%。
• 未来三年到期的主力店空间，新签租金约为每平方英尺$18，而现有租约仅为$11。
• 已签署但尚未开始计租（SNO）管线的租金水平较现有租约高出约25%。

管理层表示，已签署但尚未开始计租的管线年化基础租金总计7,000万美元，多年来维持在这一水平，原因在于新签租约持续填补已开始贡献收益的项目空缺。公司预计，该管线中约3,000万美元将在2024年剩余时间内体现于财务报表，而绝大部分将于2027年及以后开始贡献收益。

Brixmor表示，上述开始计租时间节点为公司提供了对2026年、2027年及2028年增长的清晰预期。公司同时表示，2026年同物业净营业收入（NOI）指引中值维持在5.25%不变。

运营动态

管理层描述当前运营环境整体强劲，客流趋势、租户健康状况及租赁需求均持续改善。返校季客流量同比大幅提升，公司表示2024年每个月均实现了正向客流增长。

• 密歇根州安娜堡地区的返校季客流量增长8%。
• 德克萨斯农工大学周边门店客流量实现高个位数增长。
• 约10%的投资组合位于大学城，使Brixmor得以受益于该增长渠道。
• 各收入层级的消费者消费更趋理性，注重性价比。
• 健康、养生及美容类别持续强劲，包括Ulta美容产品公司及健身运营商等租户表现突出。

杂货商方面趋势分化，但Sprouts、Trader Joe’s及Whole Foods等特色杂货商继续保持良好表现。传统杂货商仍在持续投入门店现代化改造，有助于提升门店生产力和客流量。

Finnegan表示，公司投资组合的租户结构是有史以来最为健康的。他指出，前20大租户名单中，如今纳入了更多成长型运营商，包括Trader Joe’s、Sprouts、Barnes & Noble及Publix，而弱势运营商则已随时间推移逐步退出。

• 小型店铺退租率降至历史最低水平。
• 续租率接近历史最高水平。
• 坏账趋势持续改善。
• 药店敞口已降至租金占比80个基点，且主要集中于较老旧的内嵌式门店。
• 办公用品类敞口已削减一半。
• 电影院敞口仅占租金的1%，且公司已连续七年未新增电影院投资。

公司还表示，第二季度收回的8个主力店空间中，有6个已有效签约或正式完成租赁。这些收回空间的租金价差约高出40%。尽管第二季度入住率小幅下滑30个基点，Brixmor仍在该季度上调了业绩指引，并预计入住率将在2024年下半年重回增长轨道。

技术赋能与效率提升

此次讨论中最为突出的主题之一，是Brixmor如何运用技术手段降低租赁和资本配置中的摩擦成本。管理层表示，人工智能和数据分析已使公司在多个业务环节实现提速降本。

• 外部法律费用削减50%。
• 两年内租约审查时间缩短15%。
• 收购尽调时间从原来的一至两天压缩至约10分钟。
• 每笔收购节省法律费用约$5万。
• 主力店租约签署周期已可压缩至一个月以内。
• 折扣零售商租约签署周期从四至六个月缩短至一至三个月。

Finnegan表示，公司还观察到越来越多的零售商愿意自行承担施工工程和现有条件改造，有助于项目更快启动。Brixmor在韦斯特切斯特县等地引入了分阶段交付计划，以实现分批入驻、加快开业。

公司表示，在租户交易获得委员会批准后，愿意在产权审批支出上承担更多风险。管理层表示，这一做法有助于加快租金开始计算的时间节点，提升资本部署效率。

未来展望与增长驱动因素

Brixmor表示，公司长期FFO（房地产投资信托基金运营资金）增长目标维持在5%或以上，管理层对实现这一目标充满信心。公司表示，增长动能已通过再投资、租金提升及合同约定的定期租金上调内嵌于投资组合之中。

• 再投资管线预计将继续作为主要增长驱动力。
• 已签租金与实际入驻租金之间的价差正在收窄，有望支撑投资回报。
• 管理层认为，投资组合已为2027年、2028年及2029年的持续增长做好充分准备。
• 公司预计SNO管线将在2024年至2025年间保持较大规模。
• 预计2027年底随着开始计租项目集中落地，租金价差将加速收窄。

管理层表示，当前入住率较历史峰值低约80个基点，仍有50至100个基点的提升空间。他们还估计非结构性空置率约为100至150个基点。未来再投资管线中的60个项目，其入住率较投资组合平均水平低约400个基点，而已承诺SNO交易中的小型店铺入住率则比投资组合平均水平高约400个基点。

特定类别的趋势预计将继续分化，但整体可控。Brixmor表示，药店关闭趋势预计将延续，但敞口有限，且主要集中于较老旧的内嵌式门店。办公用品类关闭趋势也将持续，但公司已大幅压缩该类别敞口。折扣零售商正以40%至50%的租金价差承接空置空间。

与此同时，特色杂货、健康、养生及美容类别预计将保持强劲态势。Finnegan表示，小型店铺的租约签署情况较疫情前有了显著改善。

资本部署、收购与资产处置

尽管Brixmor表示无需依赖外部增长来驱动盈利，但在经济效益合理的情况下，公司仍积极推进收购。公司作为上市公司以来，约一半的收购活动发生在过去两年，反映出在有利市场环境下步伐明显加快。

• 公司于第二季度完成了在德克萨斯州科利奇斯泰申的一项收购。
• 该交易包含协同增值机会，例如外围地块开发。
• 在北卡罗来纳州格林斯博罗和南卡罗来纳州哥伦比亚等市场，部分大型购物中心的资本化率已低于6%。
• 核心杂货商资产定价的资本化率处于5%中段区间。
• Brixmor以6%中段的资本化率出售了德克萨斯州休斯顿的资产，以6%低段的资本化率出售了堪萨斯城的资产。
• 所得资本已再投资于科罗拉多州丹佛郊区、南加利福尼亚州及科利奇斯泰申。

Mark Horgan表示，养老基金和核心资本正在回流零售房地产市场，这有助于压缩杂货商、大型购物中心及非锚定净租赁资产的资本化率。他表示，投资者目前将开放式零售视为最具投资价值的板块之一。

管理层还表示，运营合伙单位（OP units）正成为越来越重要的收购工具，尤其适用于家族持有资产的交易，因为这类业主更希望长期持有平台敞口，而非快速套现。此类交易往往需要数年而非数月的时间，考验耐心与关系管理能力。

资产负债表与资本市场

Brixmor表示，公司资产负债表依然稳健。债务与EBITDA之比处于5倍低段区间，信贷额度尚未动用。标准普尔全球评级已将公司列入正面展望。

• 公司面临2025年3月到期的4亿美元债务。
• 管理层表示，已有多种资本市场方案可用于应对该到期债务。
• 距离处理再融资问题尚有约六个月时间。
• 随着增长项目陆续落地，预计将实现自然去杠杆。

管理层表示，公司希望在保持杠杆纪律的同时继续为增长提供资金支持。他们指出，部分同行曾先降杠杆、后又加杠杆以支持扩张，而Brixmor表示对在增长与资产负债表稳健之间保持平衡感到满意。

问答环节要点

在问答环节，管理层反复回归同一主题：租金增长、执行效率以及租户基础的强健程度。

• 谈及最大业务机会时，Finnegan指出，租金增长贯穿多个渠道，包括续租、收回空间及新签租约。
• 他表示，公司以较低的资本支出实现了板块领先的增长，原因在于零售商承担了更多施工工作。
• Horgan表示，公司的内生增长已足以驱动盈利，无需依赖外部收购。
• 他还表示，未来三年，第三方资本很可能成为比资产负债表资本更重要的增长来源。
• 对于2027年，管理层表示同店NOI增长应高于2026年水平。

在被问及消费者状况时，管理层表示，消费者仍在持续消费，但更加审慎。他们表示，零售商正在利用比以往更丰富的数据做出10年期决策，涵盖门店销售、全渠道履约及门店网络效率等维度。

在被问及重点关注名单时，管理层表示，目前投资组合的租户结构比五年前更为强健，公司关注的是门店实际经营表现，而非股价波动。他们还表示，对药店、办公用品及电影院的有限敞口应能将类别风险控制在可接受范围内。

关于SNO管线，Brixmor表示，7,000万美元的余额通过稳定的新开始计租项目和空缺填补得以维持。公司表示，未来项目——包括在佛罗里达州的多个Publix开发项目，以及在加利福尼亚州戴维斯、芝加哥郊区、奥兰多和费城郊区的多个在建项目——应能保持管线充盈。

管理层表示，公司在最新季度已向在建管线新增两个Publix中心，并正在亚特兰大郊区与Publix合作测试首个原型重新分割方案，以探索新的业态格局。

总结

Brixmor表示，公司的投资组合、租户结构及资本状况使其在未来数年内处于良好的增长位置。读者可参阅下方完整会议记录以获取更多详情。

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