财联社（北京，记者 李洁）讯，起家于山东青岛的房企天泰国际控股有限公司（以下简称“天泰国际”）日前向港交所递交了招股书，成为2021年首个赴港IPO的房企。
据天泰国际公布的数据，公司销售额还未过百亿元，只能算是一家小型房企。天泰国际披露，截至2019年12月31日止两个年度及截至2020年9月30日止九个月，公司同期的合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。
“中小房企融资环境出现不断收紧的趋势，A股因政策原因未放开房企上市的口子，中小房企为了生存和发展，只好转道港股上市。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对记者表示。
招股书显示，2018年、2019年以及截至2020年9月30日，天泰国际收入分别为26.44亿元、33.61亿元及29.31亿元；净利润率分别为12.4%、9.1%及8.4%。
“营收上涨的时候，净利润率却连续两年下降，说明公司盈利能力在下降。”一位房产机构资深分析师说。
业内人士认为，天泰国际作为区域型房企，布局过于集中导致企业发展较为缓慢。
截至2020年10月31日，该公司土地储备总量约为520万平方米，共拥有54个项目，分布在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市；这其中约47%的项目，位于青岛、济南及烟台。
“我们的业务与山东省物业市场的表现紧密相关，我们过往及未来会继续加深在山东省的业务渗透，并策略性地将业务扩张至其他选定市场。”天泰国际方面表示。
然而，由于扩张至新地区及开展新业务需要大量资金，天泰国际的负债水平连年上涨，其披露的资产负债率两度超过200%，远高于行业平均水平。
招股书披露，2018年、2019年以及截至2020年9月30日，公司借款总额分别约为17.88亿元、35.93亿元及37.38亿元；资产负债率分别为120.5%、220.3%以及203%。
天泰国际方面表示，目前已有、也将继续依赖高额债务，为公司业务提供资金。
按照“三条红线”融资新规，天泰国际目前踩中一条红线。数据显示，截至2020年9月30日，该公司资产负债比率（不包括合同负债）及现金短债比率分别为81.2% 及2.7。
而关于公司的净资产负债比率，招股书并未予以披露。前述房产机构资深分析师认为，根据天泰国际资产负债率的表现，其净资产负债率很有可能也超过了红线标准。
对此，天泰国际方面表示，因相关部门举行座谈会后尚未正式公布任何有关新标准、规定或规则，因此“三条红线”实质上暂未大范围生效。不过，其坦陈，“若上述标准生效，而日后无法遵守上述三项限制中的任何一项，则公司获取额外融资的能力可能会受到重大不利影响。”
值得关注的是，债务上升的同时，该公司融资利率也处于行业高位。招股书显示，天泰国际已与两名独立第三方订立两项新融资安排，其中一项本金额约1亿元，年利率15%，将于2021年6月30日届满；另一项本金额约0.5亿元，年利率为12%，将于2021年3月15日届满。
此外，天泰国际进一步披露，公司还与一家信托公司就现有融资订立了一份补充协议，这笔融资本金约1.3亿元，年利率为12%，将其到期日延长至2021年7月14日。
“我们预期，公司将继续因银行借款、信托及其他融资安排产生大额利息开支。”天泰国际方面表示，偿付现有及未来债务责任的能力将取决于未来的经营表现。
从现金情况来看，截至2020年9月30日，天泰国际现金以及现金等价物为25.56亿元。
“我们未必能产生充足的现金流量以支付预期经营开支及偿还债务，这种情况下，我们将被迫采取诸如紧缩支出或延迟物业项目开发、处置资产、重组或债务再融资或寻求股权融资等替代性策略。”天泰国际在招股书中称。
事实上，为简化及聚焦于核心业务，天泰国际终止了物业开发及销售以外的业务，分别于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月向独立第三方、控股股东或其联系人控制的实体，出售青岛天禾、青岛伯珊、青岛泰幸福及青岛天泰爱家物业服务的全部股权。