本文来源：时代财经 作者：王晨婷
期待已久，存量房贷利率调降终于落地。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
根据测算，若存量房贷降低50个基点，那么对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。
此外，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
重大利好下，存量房贷“高位站岗者”略微安心，低迷已久的房地产市场也被打入一针强心剂。不过，政策后续会如何具体落地，能否跨行转按揭，银行业如何降低存量按揭利率的负面影响等，也是需要关注的问题。
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最高有望减少145个基点
“国庆大礼包”来了。
家住上海的余女士在2023年购入二套房，房贷利率为5.25%。一年来，眼看着新房利率持续下行，她研究过提前还贷、商转公，但都因各种原因难以操作。关注存量房贷降息许久，此次终于要落地了，余女士想着赶紧联系银行。
潘功胜在发布会上表示，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。
根据预测，这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
对于存量房贷跨行转按揭，潘功胜表示，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
潘功胜还提醒，央行近期会正式发布文件。“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代财经，此次政策统筹了存量房贷和增量房贷，覆盖面非常广。同时，政策具有刺激消费、防范风险的导向。无论是已购房还是新购房的，都可以降低资金压力，同时减轻成本。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次下调与提前还贷潮关系不大，主要原因在于近期内需疲弱。“另一方面，承担高利率的主要是2017-2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民，由于房价下行、就业承压，偿还压力过高可能产生部分群体断供的风险。”
实际上，这是全国第二次降低存量房贷利率。在去年9月，存量房贷利率已经进行过一次统一调整。
当时的政策主要面向存量首套房，要求存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限。按照央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率是4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。
虽然去年9月的降息幅度较大，但范围局限于首套房，且一年来，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大。据测算，目前新房房贷利率约3.3%，而存量房贷利率平均逾4.1%，相差约80个基点。
“叠加最近几年LPR下调和去年存量房贷利率，实际上已经较大幅度地降低了月供负担和压力。”严跃进称，若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史非常罕见的降存量房贷的政策。
若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。换句话说，对于贷款100万元的家庭来说，每个月银行卡其实可以少支付870元。
或带动四季度GDP增长
9月26日上午召开的“金融支持经济高质量发展”的新闻发布会，可谓重磅政策频出，远超市场预期。
在房地产政策方面，除了最受关注的降低存量房贷利率、降低二套房首付比例，央行还宣布，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。并将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。
“这将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。以上两项措施意味着房地产支持政策在需求端显著加码。也意味着以‘三只箭’为重点，房企融资支持政策将延长一年。”东方金诚首席宏观分析师王青告诉时代财经，预计下一步各地将着力落实城市房地产融资协调机制，房企信贷融资来源在8月同比转正后，将保持持续改善势头。
王青认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。
“不过，考虑到当前物价水平较低，GDP平减指数同比为负，计入物价因素的实际居民房贷利率仍然处于高位，下调空间较大。进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。”他说。
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在政策利率方面，央行此次也打出“组合拳”。
央行宣布，将于近期下调存款准备金率0.5个百分点，今年年内还将视市场流动性的状况，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。
存款准备金率，是指银行需要将其所吸收存款的一部分存放在中央银行的比例。降低0.5个百分点，将向金融市场提供长期流动性约1万亿元。
此外，新发政策还包括7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定；创设证券、基金、保险公司互换便利；创设股票回购增持专项再贷款等。
此前，承压的银行息差被视作存量房贷降息落地的一大阻碍。此次政策“组合拳”会如何影响银行净息差？
“这次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。”潘功胜表示，下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。央行降准相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也将降低银行的资金成本。
此外，潘功胜还谈到，预期贷款市场报价利率、存款利率将会对称下行。
他表示，前几次的存款利率，央行通过利率自律机制，因为存款利率重新定价要比贷款慢，引导存款利率下行形成的重新定价效果将会累计显现。在政策调整的方案设计中，人民银行的技术团队经过多轮认真地量化分析评估，这次利率调整对银行收益的影响是中性的，银行的净息差将保持基本稳定。
“这三项重大政策的调整有利于提振投资者信心。在9月18日美联储开启新一轮降息周期后，近期人民币汇率出现了较快的升值，为央行实施更加灵活的增量货币政策打下了基础。”中国首席经济学家论坛理事杨德龙对时代财经说。
杨德龙指出，三项利好政策将极大提振投资者信心，推动我国资本市场走出一轮大幅反弹的走势，也建议相关部门能够因势利导，在美联储降息的时间窗口内进一步加大政策的支持力。
FOST首席经济学家冯建林也认为，从经济基本面和政策面看，随着已有政策的落实以及出台新的稳增长政策，四季度经济增速有可能略快于三季度。“明年，我国仍然有可能提出相对积极的经济增长目标并配套一定力度的政策。”
