香港老牌上市地产公司九龙仓置业（01997.HK）近日发布盈利警告，指其2024年上半年的投资物业重估亏损总额可能超过同期的基础净利润，其于2024年6月30日止的6个月可能录得不低于9亿港元的亏损，较上年同期的股东应占利润18.05亿港元显著下降。
九龙仓置业乃2020年退市的香港老牌综合企业会德丰旗下上市公司，而会德丰为船王包玉刚产业，会德丰持有九仓置业的48.98%权益，贝莱德集团则持有九仓置业的5.19%权益。
说起来，2017年在香港上市的九仓置业，手上持有的都是非常优质的物业，包括海港城、时代广场，以及新加坡的商业项目。
旗舰项目——位于尖沙咀的海港城和铜锣湾的时代广场，均拥有罕见的999年地契，位于香港最受欢迎的购物地点和最繁忙的商业区。
其中，海港城于2023年末总楼面面积为840.9万平方呎，包括物业、酒店及会所的物业总价值达到1,618亿港元，商场估值857.32亿港元，写字楼估值637.55亿港元，年底出租率分别为97%和88%。相较2022年末的出租率分别为94%和88%。
2023年，海港城的收入合共为89.52亿港元，同比增长10%，其中商场收入54.74亿港元，按年增长10%；写字楼收入则按年下降6%，至23.04亿港元；其他物业收入按年增长64%，至11.74亿港元。
时代广场的总楼面面积为200万平方尺，2023年末的物业价值474亿港元，其中商场和写字楼估值分别为308.94亿港元和165.02亿港元，年末出租率分别为95%和88%，2022年末的出租率则分别为94%和90%。商场和写字楼的2023年收入分别为11.68亿港元和5.93亿港元，其中商场收入按年增长3%，而写字楼收入则按年下滑14%。
从两项重要物业的数据可以看出，九仓置业的写字楼收入于2023年均出现不同程度的下降，其中海港城的写字楼出租率虽持平，但收入明显减少，而时代广场的写字楼出租率更出现两个百分点的下降，收入亦有双位数跌幅。
值得注意的是，今年以来，香港的商用楼宇投资回报并不理想。差饷物业估价署的数据显示，香港的写字楼物业租金指数持续下行，其中甲级写字楼租金指数跌幅高于平均水平，部分大型跨国企业撤走以及裁员缩减所需写字楼面积，或是重要原因之一。
与此同时，香港今年的零售业表现也不理想，游客从过去以购买奢侈品为主的旅游方式，转换成社区深度游，而且港人北上消费成风，对本土的零售业打击甚重。
见下图，差饷物业估价署的数据显示，香港私人零售业楼宇租金指数和售价指数均持续向下。
尽管九仓置业拥有香港最优质的商场和写字楼物业之一，其也不得不受到毗邻其他优质同行物业的竞争，以及本地零售消费受压和写字楼租赁市场下探的影响。
九仓集团也发布盈警
另一边厢，会德丰旗下的另一上市地产公司九龙仓集团（00004.HK）也发布盈利警告，同样指其投资物业2024年上半年重估亏损净额可能超过同期的基础净利润，或导致其于截至2024年6月30日止6个月录得股东应占亏损25亿港元-28亿港元之间，而上年同期为净利润6.96亿港元。
九仓集团始创于1886年，是香港第17家注册公司，其业务包括遍布香港和内地的投资物业、发展物业和酒店，此外还经营物流基建的现代货箱码头和香港空运货站。
九仓集团拥有香港山顶超豪宅物业组合，以定制质量迎合高端客户需求。2023年末，该集团的应占土地储备合共为280万平方尺，其中有60万平方呎盘踞山顶，正待开发的项目包括种植道1号、九龙塘住宅项目、启德住宅项目（集团持有30%权益）及九龙货仓重建项目。
财华社留意到，九仓集团在香港的投资物业相对较少，或主要为其山顶的高端出租物业，其投资物业或主要集中在内地。
内地投资物业方面，其一系列国际金融中心均地处CBD，包括成都国际金融中心和长沙国金中心。该集团还在香港、内地及菲律宾管理16家酒店，五家为尼依格罗酒店，另外十家酒店为马哥孛罗酒店。
业绩预告中的投资物业重估亏损或主要与内地项目有关。
总结
两家会德丰旗下上市地产公司都因为投资物业估值亏损而预告上半年盈转亏，但它们的股价表现却有点不太一样。
在发布盈警后，所持物业和土地储备主要位于内地的九仓集团，大跌超6%。按现价23.10港元计，其今年以来的股价累计跌幅为7.41%，市值706亿港元。值得留意的是，九仓集团的香港待开发土地储备或主要为山顶豪宅物业，价格或相对坚挺，但其大部分物业为内地项目，或受到内地楼市表现的影响。
九仓置业在发布盈警后，目前股价跌幅为0.93%，值得留意的是，按现价19.26港元计，其今年以来的股价累计跌幅已达25.32%，或考虑到重磅项目在香港商用物业下行中的影响，市值约585亿港元。
这两家地产公司的中期业绩预亏，主要是投资物业的估值变动影响。需要注意的是，它们的重要项目均地处优质商业中心，而且应倾向于长期持有进行投资，例如海港城和时代广场，地契长达999年，位于国际金融中心的中心，只要经济持续发展，九仓置业都能收取稳定的租金。其投资物业估值的变化是针对上期而言，而且为非变现变动。
美联储很可能在9月开启降息周期，这意味着采用与美元联系汇率的港元利率也将开启下行周期，或有望提振本地消费及改善本地商业环境，投资物业的估值或有望在较低的基数上回升。因此，当期的估值亏损对于两家地产公司的未来表现而言，未必全是坏事。