有着楼市调控“模范生”之称的长沙，在五一假期之前连发多条政策，包括支持“以旧换新”、提高公积金贷款额度、限购全面解除等内容。
在这以前，长沙今年一季度新房成交60万平方米，同比降幅达到68%。作为本轮新政发布后的第一个小长假，当地房地产从业者磨拳擦掌备战今年五一假期。
据克而瑞湖南区域统计，4月22-28日，长沙商品住宅供应量达到今年以来的周度峰值，共有12个项目入市，总房源达1165套，涵盖多个纯新盘，集中决战“五一”楼市。
目前来看，政策收效如何？
“看房转化率低了，客户在等待更低价。”5月5日晚，在长沙从事相关业务的中介“大师兄”告诉时代周报记者，今年五一假期长沙看房热度环比4月上升明显，但较去年同期是下降的，“一个比较明显的问题是，带看热度高，但真正买单的人不多”。
时代周报记者整理发现，去年起长沙陆续优化限购，推动释放外地人买首套房、本地人买第二套房的需求，政策推动之下，2023年十一假期，长沙新房销量超越2019年同期。
从今年五一假期来看，新政对长沙楼市推动作用趋缓，当地多名房地产从业者均对时代周报记者表示，购房者在等待性价比更高的选择。
而在本轮新政之外，作为房价洼地、楼市调控模范生的长沙，还将推出什么新招？
去年已释放大量需求
“长沙全面取消限购后，我们收到的购房咨询提高了两成。”
在长沙从事房产中介的江华（化名）告诉时代周报记者，新政出台后，来咨询的多为长沙改善型需求购房者，大部分咨询的都选择在五一期间看房，但是目前还没有客户有明确成交意向。
“开放前两天，市场反应比较大，后面几天稍缓，但也比新政出来以前有所升温。”“大师兄”也表示，限购全面取消，对有改善需求的群体有明显吸引力，“尤其在老城区有一套老房子，想要换新房的人，这部分人的改善需求其实就是他们的刚需”。
长沙 图源：图虫创意
业内普遍认为，本轮长沙楼市新政效果，将集中表现在今年五一假期，不过从多位当地房产从业者带看和成交数据来看，咨询量有所提升，但客户普遍观望情绪浓厚，成交效果弱于预期。从主要成交的房子类型来看，一种是折扣力度够大、性价比够高的房子，另一种是学区、交通、周边环境等产品力够强的房型。
同在房产销售行业的房晓明在接受时代周报记者采访时分析，新政发布后购房咨询量增长，更多原因是接近五一假期带来的看房热度，“毕竟每年五一都是看房小高峰，真正因为限购开放来看房的很少”。
房晓明解释，早在去年长沙就陆续放开限购，大家买第一套房、第二套房都减少很多限制，近期推出的全面取消限购政策，主要利好有第三套及以上改善购房需求的人群，“不过这类购房者体量非常小”。
时代周报记者整理发现，自2018年出台系列限制购房炒房政策以来，2023年9月，长沙时隔六年开始优化限购限售政策，居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙买首套商品住房，不再需要提供购房证明，极大地刺激外地人口在长沙首次购房，而过往则要求“非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。
2023年的十一黄金周，在该政策推动下，长沙新建商品住宅的成交面积超2019年同期，位列35城中第二，略低于武汉。
同年11月，长沙再度放松限购，释放改善型购房需求。如在长沙购买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。
可以看到，前期限购调整已经释放相当一部分购买力，本轮全面放开限购，热度趋缓或在意料之中。
购房主力是“刚需中的刚需”
而在房价降温、促楼市新政频出的背景下，长沙楼市主要购买力和购房偏好也发生深刻变化。
多名当地房产从业者均对时代周报记者表示，当前长沙楼市超八成购买力来自刚需购房者，“而且大家看待刚需房的标准，也比以前更小、更便宜”。
据房晓明介绍，今年来他接待的购房客户中，超八成都是刚需购房者，这八成中有五成是周边城市居民、为了孩子读书在长沙买房，有三成是从外地来长沙工作生活的年轻人，“要么是为了学位，要么是为了结婚，来买房的都是刚需中的刚需，不是刚需的大都选择观望”。
值得一提的是，作为全国省会城市“房价洼地”，长沙以懂生活，忙于享受生活和工作为特色出圈，当地新房均价常年在一万元出头，房价收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比，有观点认为房价收入比通常和城市居民幸福感呈反比）持在7以下，在全国处于垫底位置，而北上深的房价收入比早已超过30。
长沙也凭烟火气在全国范围内出圈 图源：图虫创意
在这样的背景下，很长一段时间，当其他城市对于刚需房大小的概念还停留在80-100平米时，在长沙，房产中介和购房者口中的刚需，很多时候指的是140平米上下的房子。
不过这样的情况不再，当前长沙刚需购房群体愈加下沉。“比如去年，大家买刚需大都买面积100多平米、总价140万元上下的房子，今年的刚需就集中在总价70万元上下的房子”。
不过从另一个角度看，在长沙房价下行的背景下，更多下沉市场用户涌入购房。
购房者偏好生变，开发商也只能迎合。据房晓明观察，当前长沙市区内，已有多个开发商将原先190多平米的户型改为130平米、140平米。
此外，有观点认为，继全面取消限购以后，长沙也将取消或放宽限售，释放更多业主售房需求，以此推动这部分群体卖旧房、买新房，加速改善购房需求释放。
上海易居研究院研究总监严跃进也对时代周报记者表示，以当前长沙楼市走向来看，放宽限制、推进楼市交易依旧是主要方向，继全面取消限购后，长沙限售也会放松，届时会有大量房龄较新的二手房源增加。
长沙当地多名房产从业者也持类似观点。
不过房晓明表示，虽然限售放开是趋势，但限售放开之于当地市场并不是一个好的信号，“大量低房龄二手房增加后，势必会拉低新房和房龄较高二手房的量价，影响整个市场的房价”，不过他认为，这对于真正有住房需求的群体来说，有了更多的购房选择。