财联社12月8日讯（编辑 李俊）今日，在“首届长三角REITS论坛暨中国REITS论坛2022年会”论坛上，证监会副主席李超表示，要进一步扩大REITS试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。同时，李超提出，将研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。市场人士认为，这标志着房地产或实体企业的涉房资产融资终于“解冻”，有利于盘活资产，亦有利于注资到实体经济。
保租房REITS市场需求不断增加，各方积极参与认购
据了解，长租房包括保障性租赁住房和市场化租赁住房两大体系。前者主要由政府主导，通过新建和改建筹集房源，集中式帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，是一类受政府政策支持的长租房。而后者主要由市场主导，包含所有房源，以集中或分散式面向所有城镇居民。
目前，保租房公募REITS的良好社会经济效益已初步显现。随着保障性租赁住房建设筹集量的增加，保障性租赁住房REITS的底层资产和市场需求将不断丰富，社会各方参与保障性租赁住房REITS的积极性也在显著提升。
以近期发行的“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” （华夏基金华润有巢REIT）为例，网下询价结果显示，网下发售累计吸引资金721.55亿元，拟认购数量总和为 2,985,310 万份，为初始网下发售份额数量的 213.24 倍，公众投资者认购倍数高达325倍，刷新认购倍数记录。
更为重要的是，在盘存量促投资方面，目前发行的23只REITS盘活存量资产近770亿元，带动上下游新项目投资超过4200亿元。上海证券交易所总经理蔡建春指出，REITS盘活存量资产，合理扩大有效投资的示范效应已逐步显现。
拓展市场化长租房及商业不动产，实现REITS收益多元化
但在底层资产种类上，我国REITS底层资产较为单一，已上市的公募REITS以交通、园区、能源、仓储物流等基础设施为主。复旦大学泛海国际金融学院院长钱军教授指出，相比较成熟的海外REITS市场，我国以基建为底层资产的REITS收益虽稳定，但收益率较低。未来发展目标应着重于底层资产的扩容，尤其是保障性租赁住房和各类商业房地产。
据美国REITS协会数据显示，美国REITS基金投资于房地产的底层资产类别由2010年的9项增加至2022年16项。在规模大的同时，底层资产涵盖了居住型以及各类商业用地。具体来看，2010年零售商业地产市值占比29%，租赁住房占比17%，至2020年占比最高的基础设施为17%，工业用地11%，由于底层资产种类增多，租赁住房占比下降至14%。至2022年最新报告显示，基础设施仍然占比最高，但已下降至16%，而租赁住房占比减少至10%。相应增加的种类有购物商场、游乐场、个人仓储等。
结构化融资专家宋光辉对财联社表示，REITS基础资产扩容到商业房地产，对于房地产或实体企业是较大利好，有助于其盘活其涉房资产、商业物业，获取融资，资金回流至实体经济。
缓解房地产企业资金压力，保租房REITS发展大有可为
钱军教授认为，REITS的核心在于将多种资产进行打包，消化分散个体风险，使得投资组合只剩下行业和系统性风险。未来，在REITS对基础设施建设进行投资试点完善的情况下，应鼓励REITS加大对保障性租赁住房的投资。同时，鼓励REITS对办公楼、商场等商业房地产进行投资，增加REITS底层资产的多元化，促进实现REITS收益的多元化。而REITS金融化也将缓解房地产企业的资金压力，加速资金回笼。
值得一提的是，在政策面上，近日证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施以支持房地产市场平稳健康发展。其中，第四、五条对于末来REITS发展起到了指引作用：
"进一步发挥REITS盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的 “保租房板块”鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITS，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。”
“积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金 ，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。”
钱军教授表示，租赁房发展空间巨大，党的二十大报告中也提出“租购并举”是中国未来地产发展的重要方向，保障性租赁住房市场必将是未来REITS的重要发展方向。
自保障性租赁住房2021年6月被纳入基础设施REITS试点范围后，2022年5月证监会与国家发展改革委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，保障性租赁住房REITS试点工作正式启动。随后，沪深交易所7月发布保障性租赁住房REITS指引，8月，首批试点项目成功上市。
住房和城乡建设部住房保障司副市长潘玮在会中表示，发展保租房公募REITS是积极推动REITS市场平稳健康发展、通过金融支持保租房市场建设的重要举措。在助力保租房领域盘活存量资产的同时，保租房公募REITS吸引了社会资本积极参与投资建设，也促进了保租房领域专业化发展。
同时，他表示，保租房公募REITS有助于拓宽保障性资金、住房建设资金来源，为企业筹集长期权益资本金。潘玮指出，租赁住房市场规模庞大，发展前景广阔，保障性租赁住房REITS发展大有可为。
