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3月份楼市出现的局部“小阳春”，终究只是昙花一现。据克而瑞发布的数据显示，4月份，重点城市整体成交2344万平方米，同比、环比均微降2%，房地产市场成交量有高位回落态势。
从企业层面来看，环比3月，TOP100房企4月业绩基本持平，部分TOP100房企的销售走势强于行业整体情况，如中国金茂 (HK:0817)(HK：00817)环比增长27.5%，中国奥园 (HK:3883)(HK：03883)环比增长27.7%等。
不过，也有表现不佳的房企，如建业地产 (HK:0832)(HK：00832)环比跌幅达到96.7%，同比下跌93.2%，成为当月榜单中跌幅最大的企业。有专家对蓝鲸房产指出，这与其单一区域发展布局的降温行情不无关系。
市场分化格局下，百强房企规模增速出现明显分层，在龙头房企增速持稳状态下，部分区域房企的发展形势明显弱于市场整体水平。
前4月房企业绩冲高回落，龙头房企相对企稳
房地产市场经历了3月上扬曲线后，4月在政策面的调整驱动下整体出现回落走势。据克而瑞数据显示，从1-4月整体的业绩表现来看，百强房企2019年至今的累计销售规模(权益销售口径)同比微增3.6%，增速回正。单月环比来看，4月份，TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%，环比则基本持平。
来自市场层面的数据显示，4月份重点城市整体成交2344万平方米，同比、环比均微降2%，整体市场成交有高位回落态势。其中，一线城市成交240万平方米，环比降9%，广州、深圳都表现出阶段性回调，环比降幅均超25%。二三线城市同、环比则呈现出涨跌参半，分化持续加剧。
整体来看，房企4月业绩虽然依旧处于高位，但与3月相比确实出现了冲高回落的现象。对此，克而瑞分析认为，一季度市场的回暖主要是由政策放松预期以及货币宽松所推动的阶段性波动行情，但在这部分需求消耗后，市场或将复归常态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表达了相同的观点。他对蓝鲸房产表示：“今年以来，部分市场需求是有提前释放的，到了4月份这种情绪相对来说会有所下降，这也使得房企的销售业绩受到一定的影响。”
除此之外，政策层面对市场的影响也较为明显。针对今年3月房地产市场的升温，中央政府和地方政府均在4月强化了热点城市的调控力度，这对购房者的心态产生了影响。如4月19日，中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
不过，从企业表现来看，规模房企以及上市房企的表现要优于整体市场的平均水平。据克而瑞数据显示，在39家典型上市房企中，有35家房企销售规模同比增长，近半数房企同比增速高于30%。其中，保利置业(HK：00119)、当代置业(HK：01107)、正荣集团(HK;06158)单月环比增速较高，均超过了50%。
与此同时，前4月共有5家房企销售额超千亿，业绩规模在500-1000亿元之间的房企有10家，500亿元以上规模房企的数量较前两年有明显提升。其中，碧桂园(HK：02007)2019年1-4月累计全口径销售金额达到2370.4亿元，连续三年率先突破2000亿元。
百强房企1-4月权益销售金额入榜门槛均呈升势
在规模型龙头房企的业绩带动下，行业集中度继续提升。其中，TOP10房企权益金额门槛为448.6亿元，同比增长13.4%。TOP30房企和TOP50房企的权益金额入榜门槛为225.9亿元和126.7亿元，分别同比提升24.8%和10.7%。
单一区域布局受冲击，建业地产4月销售环比跌96.7%
与规模房企走势有所不同的是，部分区域布局的房企销售额出现较大幅度波动。在克而瑞统计的39家典型房企中，共有18家房企出现了环比下跌的情况。其中，建业地产的环比跌幅达到96.7%，同比下跌93.2%，成为4月跌幅最大的企业。
对于建业地产的这一表现，严跃进分析道：“建业的布局过于集中在河南，所以当河南市场降温的时候，业绩也会承受很大的压力。”他建议说，类似企业未来需要积极在全国市场的投资领域做研究。
公开资料显示，一直深耕河南，被业界誉为“河南王”的建业地产，创立至今已有27年。据其2018年年报显示，截至2018年12月31日，建业地产已进入河南省18个地级城市和77个县级城市，拥有在建项目118个，其中位于河南省会城市郑州的项目16个，河南省其他城市项目102个，在建项目总建筑面积约为2,172.1万平方米。
面对外界对其单一城市战略的质疑，建业地产董事长胡葆森多次表示：“河南有1亿多人口，有120个县级以上城市，未来15年至20年还会有3000万人要进城，几乎每个区县都是人口净流入城市，住房总需求约10亿平方米。只要我们能占到市场份额的10%以上，就有干不完的活，赚不完的钱。只是相比于一线城市，发展速度可能会慢一些。”
2013年-2018年建业地产销售额/图片来源：建业地产2018年年报
但河南省统计局4月20日发布的《2019年1-3月份全省房地产开发和销售情况》显示，2019年1-3月份，全省房地产开发投资1196.96亿元，同比增长5.1%，增速与1-2月份持平。1-3月份，商品房销售面积2181.66万平方米，同比增长13.2%，增速比1-2月份回落0.3个百分点。
从这份数据来看，河南省整体销售增速趋势表现并不乐观，深耕于此的建业地产难免不受影响。并且，随着外来的全国化房企以及本土劲敌的不断挤压，建业地产在郑州大本营的权益销售排名也出现下滑。根据郑州克而瑞的统计显示，建业地产权益销售排名从2016年的第2名到2018年已降至第4名。
在河南省市场竞争日益激烈且规模有限的情况下，2019年3月28日胡葆森在建业地产的2018年业绩会上首次松口表示，“将会有条件地走出河南”，有条件分别是指“半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。”
对此，克而瑞研究中心分析师房玲表示：“建业地产宣布将走出河南，但在目前全国一二线城市的竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场还有待观察。”
事实上，在宣布“走出去”之前，建业地产曾发力轻资产，同时自2015年6月起，建业地产同时开始由综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业转型，三年以来，该集团在地产、商业、物业、文旅、酒店、农业等板块均有布局。不过，这些尝试均位于河南省内。未来，建业地产是固守阵地还是向外拓展?是聚焦特色还是多元发展?值得观察。
从前4月房企整体销售情况来看，企业之间的规模集中度还在提升，而在政策层面“因城施策”的分层调节下，区域市场之间的分化也在加剧。市场因素更加多变的环境下，企业能否有效把握推盘节奏，或将成为这场规模“竞跑”的关键要素。(shiqingling@lanjinger.com)