行业主要上市公司：华鹏飞(300350.SZ)、新宁物流(300013.SZ)、飞力达(300240.SZ)、宏川智慧(002930.SZ)、恒基达鑫(002492.SZ)等
本文核心数据：中国四大经济区域物流园区对配套设施不完善的认可程度;国运营仓储物流园区面临难题分析;中国四大经济区域物流园区对土地资源限制园区发展的认可程度等
配套设施不够完善
近年来，越来越多的城市选择将物流园区疏解外迁，为改善城市环境和产业升级腾出空间。但外迁物流园区多数位于城市边缘地带，城市基础设施建设相对滞后，不仅供电、供水、供气、排水、通信等生产配套设施不够完善，餐饮、交通、住宿等生活服务设施也较为薄弱，给物流园区生产经营活动和工作人员生活出行带来不便。第六次全国物流园区调查报告显示，34.7%的园区认为配套设施不完善成为制约园区发展的主要因素，其中西部地区对配套设施的需求更加强烈。
园区运营成本较高
第六次全国物流园区调查报告显示，约33.1%的园区认为园区运营成本高企制约物流园区发展。一是俄乌冲突爆发造成石油等大宗商品价格飙升，大幅增加了物流企业和园区的生产运作成本;二是新冠疫情反复延宕，核酸检测、病毒消杀、隔离停工等防疫成本也加重了园区运营负担;三是人力资源成本较高，约32.2%的园区认为缺乏运营管理人才制约了园区发展，还有22.4%的园区认为招工难、用工难制约了园区发展。
土地问题成为发展瓶颈
第六次全国物流园区调查报告显示，全国约43.1%的园区认为土地资源制约物流园区发展。一方面，以中心城市和城市群为主要空间形态的新型城镇化吸引人口向东部地区和中西部省会城市等经济发达地区流动，刺激了城市物流用地需求增长。另一方面，城市物流用地供给逐年缩减、城区物流设施拆迁、老旧仓库设施改造升级费用高、闲置厂房改造难度大等原因，也造成了高质量物流设施供给不足。
园区营商环境有待优化
第六次全国物流园区调查报告显示，物流园区发展还存在一些政策障碍。如认为资金周转困难、周边道路不畅、税费偏高、市场检查过多、行政审批难等制约园区发展的比例分别为28.6%、22.1%、14.9%、10.6%和10.4%。同时有效需求不足、同质化竞争、创新驱动不足、设施水平不高、铁路运力受限等问题，也是制约物流园区发展的重要问题。
政策支持力度仍有提升空间
第六次全国物流园区调查结果显示，超过50%的园区认为支持性政策不足制约园区发展，排在所有问题的第一位。近年来，国务院及各有关部门出台了多个政策文件支持物流业高质量发展，园区在设施建设、减费降税、用地保障等方面得到了一定政策支持。但由于物流园区土地占用面积大、投资强度低、税收贡献少，地方政府对投入资源扶持物流园区发展缺乏内生动力;同时，园区各管理部门间管理体制和机制不同，政策兑现协调性不足，导致优惠政策落地难、限制多，与物流园区的实际感受有一定差距。
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