一向以稳健、保守、低调闻名业界的杭州滨江房产集团股份有限公司(SZ：002244，简称“滨江集团”)，近期与众多规模房企“火拼”后，拿下杭州“单价地王”，成为行业焦点。
此次不计成本拿下地王，或再次证明其继续巩固本土市场的决心。事实上，早在2015年滨江集团就提出要在2018年实现千亿目标。然而，三年时间过去，滨江集团不但未能在全国化布局上站稳脚跟，其在浙江大本营的地位也变得岌岌可危。
蓝鲸房产梳理其发展轨迹发现，早些年，滨江集团一直将战略重心放在杭州“大本营，”直到2016年，滨江才开始进军一线城市，然而2018年年初，其财务报表上的一连串数据凸显出其在上海、深圳市场接连失利的状况，此后，滨江集团迅速转舵“回巢”，并取得2018年杭州房地产市场“老大”的位置。
拿下杭州“单价地王”的当日，滨江集团发布了2018年年报，年报显示，杭州区域的营收占总营收的比重为90.83%，当年新增的26幅地块中也有12宗位于杭州。
对此，有业内人士向蓝鲸房产表示，企业固守单一区域，难以实现规模化需求。而滨江集团也在年报中表示，2019年将积极关注浙江周边以及适合企业发展的几个城市。这一次，滨江集团能否成功“走出去”?
52亿元拿“单价”地王，坚守杭州“大本营”
4月16日，杭州一天内出让4宗宅地和3宗商业商务用地，共揽金126.32亿元。其中4宗宅地全部位于主城区，且均以高溢价率成交。
最引人关注的是，位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块，(简称望江地块)。由于地理位置优越，该地块共计进行了34轮竞价，在溢价率达到30%之后，该地块进入竞自持程序。最终经过11轮竞自持投报后，滨江集团以最高限价52亿元+自持22%竞得，楼面价为45325元/平方米。
以排除22%的自持比例面积之后计算，上述地块可售部分的实际楼面价将超过50000元/平方米，超过绿城于2016年3月拿下的“凤起潮鸣”地块，刷新杭州“单价地王”记录。
经估算，该项目的未来售价或将超过10万元/平方米，而据杭州当地第三方平台数据显示，目前该地块周边在售的新盘均价约6.8万-7.2万元/平方米。从周边区域售价来看，滨江集团此举不可谓不冒进。
事实上，在过去多年里，滨江展现给外界的形象始终是稳健、保守，其一直坚持的经营理念是“战略上稳健、经营上安全、财务上保守。”这在财务上更为明显，一直以来，滨江的净负债率都处于行业低位，2016年年底,其净负债率为-14%;2017年年底,净负债率为-4%，2018年滨江净负债率虽然上升至98%，但依旧处于行业低位。
因此，此次高价拿下望江地块背后的原因，更值得深思。“滨江在望江板块内拥有滨江金地·御品地块的低成本存货，在整个钱江新城片区还有翡翠海岸、上品等项目储备，拿地的先发优势明显，后续将钱江新城板块供应的豪宅地块悉数收入囊中，做大做强，即便在市场行情不是特别好的时候，也能掌握板块的定价权慢慢卖，这样的意图是显露无疑的。”一位不愿具名的杭州业内人士对蓝鲸房产分析道。
对于滨江集团不惧太高自持面积的原因，该人士透露说：“这符合滨江集团未来的战略发展方向。此前滨江多次在公开场合说过，未来十年，租赁将成为滨江集团重要组成部分。其目标是2019年开始，每年平均增加16万方的自持面积，2028年滨江集团自持物业200万方，年收入20亿以上。”
2018年年底，滨江集团董事长戚金兴公开表示，计划在十年后有超过200万方的自持资产，实现每年有超过20亿元的租金，加快布局长租公寓、养老地产、写字楼等业务。“住宅销售过后滨江集团积累了很多客户，这些可以拓展到养老业务，而一些持有型物业可以对抗行业周期，以实现更多的收益。现在滨江还在青年，但是成熟过后也需要一些抵抗风险的办法。”他如是说道。
蓝鲸房产注意到，多年来，滨江集团一直坚持轻资产、小股操盘的经营思路。如2017年，滨江集团实现营业收入137.74亿元，比上年同期下降29.19%。但同期的销售额却达到615亿元，同比增长67.7%。对此，和讯房产曾在报道中指出，这主要是因为和往年比，滨江集团在各个项目中所占的权益比例有所下滑，不少合作项目因为股权比例小，达不到并表条件。
那么，对于这宗“地王“项目，滨江集团是否依旧会引入合作方?对此，蓝鲸房产向滨江集团发去了采访函，不过截至发稿前仍未收到对方回复。据上述业内人士进一步表示：“滨江将引进合作伙伴一起开发，自持货值也将分摊，这么做也为企业增加了流动性，降低了风险。”
重仓单一区域恐难晋级千亿，2019年重提走出去
在滨江集团拿下杭州单价地王的当晚，滨江集团发布了2018年年报。
年报显示，滨江集团2018年实现销售额850.1亿元，较上年同比增长38.23%，但并未完成千亿目标。对此，滨江集团曾对外表示，2018年下半年，房地产形势变化较大，部分城市走势不明朗，因此，在去年11月，滨江集团将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。
除因主动降速而错失千亿销售之外，2018年滨江集团的业绩并不算差。年报显示，2018年，滨江集团实现营业收入211.15亿元，比上年同期增长53.3%;营业利润42.46亿元，比上年同期增长44.19%。
滨江集团2018年各地区营收情况，图片来源：企业公告
这其中，杭州的贡献不可低估。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“企业近两年的表现其实一般，很重要的原因是由于其过于聚焦杭州市场的投资，而杭州市场的调控政策多，反而影响了企业的发展。”
蓝鲸房产梳理其年报发现，2018年，杭州的营收占总营收的比重为90.83%，2017年这一数据为93.23%。此外，2018年，滨江集团26处新增土地项目中，12处位于杭州，23处位于浙江省内。2017年，滨江集团土储新增16个项目，其中有9个位于杭州。可见，其业务发展高度依赖于浙江，尤其是杭州。
58安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产指出，重仓单一区域是房企本身的一种选择，而这种选择并不存在对错问题，重要的是这种策略是否适合企业自身发展。此外，张波还提到，重仓单一区域无法满足房企规模化发展的需求。
2018年杭州房企销售排行榜TOP10，数据来源：透明售房研究院
根据一份杭州当地第三方机构的数据来看，2018年滨江集团虽占据销售榜第一位，但万科(SZ：000002)、融创中国(HK：01918)等全国型规模房企在杭州的地位还在逐年提升。滨江集团想要在这些“劲敌”面前做大“蛋糕”，恐怕并不容易。
作为公司掌门人的戚金兴，近年来应该也逐步意识到了这个问题，按照他的规划，未来滨江集团要在规模上一个台阶。“从2019年开始，未来十年的平均销售额都要超过1000亿，权益金额要超过400亿。”戚金兴在2018年年底的一场媒体沟通会上表示。
此外，对2019年的战略部署，滨江在年报中提出，原则依然是聚焦杭州、深耕浙江，同时辐射华东、关注粤港澳和中西部。同时，调整区域布局，把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜。其对于“有前景的区域”定义为：适合滨江集团的产品风格，人口净流入且经济发达的城市和区域，比如南京、苏州、成都、武汉。
然而，这并非滨江第一次走出杭州，早在2016年，滨江曾明确提出“三点一面”的战略。其中，三点为杭州、上海、深圳，一面指“长三角”富裕城市。不过，该战略却以受挫告终。2015年9月25日，滨江集团以竞得宝山区大场镇一宗地王的正式走进上海，总价34.65亿元、楼面价28755元/平方米、溢价率91.7%。然而，因为上海楼市严格的限价政策，该地王项目并未拿到理想的预售价格，据第三方平台数据显示，该项目的售价为55000元/平方米。而其在深圳拿到的旧改项目，则以计提7亿元的损失，草草收尾。
一直以杭州“二哥”自居的滨江集团，早在2010年销售额就突破了百亿规模，但这种高起点并没能帮助其趁势做大。这与滨江集团屡次踏错市场节奏的拿地策略有一定关系。
蓝鲸房产梳理发现，在2008年房地产市场刚刚升温之际，滨江集团全年仅在杭州斩获3个地块。两年后，房价和地价均大幅增长之时，滨江集团却在三四线城市开启了大量拿地策略，其在此期间拿到的土地，直到2014年才卖出去。此后，滨江集团在投资策略上变得谨小慎微，实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。2014-2015年的两年时间里，滨江集团仅在杭州拿下3宗地，这使其又一次错过了2016年杭州房地产市场的快车道行情。
如今重提全国化布局，滨江集团是会如2017年一样铩羽而归还是勇往直前，其又能否在“走出去”的同时，守住杭州市场老大的位置?蓝鲸房产将持续观察。（shiqingling@lanjinger.com）