《分析師觀點》中國放開樓市限貸政策，未來定向穩增長仍是主基調

路透北京9月30日 - 中國央行和銀監會周二表示，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行可執行首套房貸款政策。

發布在中國央行網站的通知稱，在已取消或未實施"限購"措施的城市，對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

此外，通知稱，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放；同時，積極支持房企有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。

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以下為市場人士的評論:

--民生證券宏觀團隊
我們之前提示的"認房不認貸"如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的鬆動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。
重申利率7折下限意義不大。目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。
亮點在於MBS和專向金融債。銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意願不足。通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。
當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬鬆，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。
中央房地產調控思路愈發明確：不能工具化（遏制投機需求），但也不能妖魔化（堅定支持合理需求），由市場決定，分層分城施策。

--國泰君安首席債券分析師 徐寒飛
首先，需求層面的放鬆，有利於實體經濟軟著陸。房地產需求偏弱和房地產投資下降是拖累經濟增長的重要因素，適度放鬆房地產貸款政策可以刺激一部分首次置業和改善型置業需求，穩住房地產市場的跌勢。
其次，商業銀行可以增加相應的信貸投放，未來1至2季度的資產配置可能會有所變化。過去由於限購限貸，造成相應信貸投放不足，也影響了商業銀行的資產配置。地產政策有利於商業銀行增加相應的信貸投放，從而改變當前的資產配置節奏。考慮到商業銀行的負債成本仍然偏高，7折房貸可能未必能夠達到，但是銀行之間激烈的業務競爭，使得未來房貸利率低於目前的水平是可以期待的；此外，在諸多的資產選擇中，房地產信貸的性價比尚可，借政策之力，部分商業銀行很可能開始"彎道超車"，地產信貸未來出現小幅放量可以期待。
總體來說，地產政策對實體經濟和商業銀行資產配置的影響是邊際上的，直接的效果未必會馬上顯現，但是一定會進一步改變債券投資者的預期：一是未來的經濟未必會持續偏弱，甚至可能環比反彈；二是商業銀行的資產配置可能出現中期的拐點，表內信貸邊際可能改善；三是房地產企業的基本面將進一步改善，重申我們前期推薦的新發房地產債券仍然具備交易價值的觀點；四是基於平坦化的曲線形態來看，中長端有反彈風險（10-20bp左右），建議縮短久期，做陡曲線；五是大類品種配置上，低等級好於高等級，信用好於利率，轉債好於純債，權益好於債券。

--中金債券
此前各地方政府已經陸續放鬆限購政策，到今天為止，只剩下北上廣深四大一線城市仍執行限購，但對銷量的刺激作用並不算太明顯。本質上，限貸比限購更加制約房地產銷售。因為至今仍希望在中國買房的必然是剛需，而剛需絕大部分需要依賴銀行信貸進行支持，能直接全款買房的畢竟是少數。央行放鬆貨幣房貸政策是朝正確的解決思路走出了第一步。從中國各部門的槓桿情況來看，企業和地方政府的槓桿已經偏高，要推動中國經濟增長，未來需要看到加槓桿的轉移。我們在四季度策略報告中提到，槓桿未來的轉移方向：一是靠海外發達經濟體重新加槓桿，通過外需拉動中國經濟；二是靠中央政府加槓桿，增加財政赤字，化解地方政府壓力，同時通過中央財政加強局部刺激；三是居民部門槓桿仍不算高，仍有一定的加槓桿空間，進一步推動房貸和消費貸款的增長，促使消費增長，從需求角度而非供給角度來實現經濟增長。
盡管方向正確，但房貸放鬆主要集中在首套房，我們預計總體效果仍不會太理想。雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍，但在銀行資金成本仍偏高的情況下，願意主動執行0.7倍的銀行會很少或者需要捆綁其他政策。三季度以來，不少銀行由於信貸需求減弱，主動增加房貸投放並加快房貸審批，但從數據來看，居民按揭貸款在同比和環比上都改善並不明顯。房貸利率偏低，息差吸引力不高仍是重要的限制銀行投放房貸的障礙。這次央行政策中，也提到推動銀行發行MBS和發行期限較長的專項金融債籌措資金來針對房貸投放。但如果沒有相應的配套政策，所發行的MBS和專項金融債以目前市場化方式發行，其融資成本也並不會太低，可能仍需要5%以上的成本，相比于房貸而言，息差依然較薄。在不降低存款利率等銀行資金成本的情況下，需要推動銀行積極投放房貸，可能仍需要一定的定向放鬆政策，如將定向降準也捆綁到房貸，或者將SLF等資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。若無這些定向放鬆，可能在推動銀行投放房貸上仍不會十分理想。
此外，按照我們半年報的分析，隨著1990以後人口出生數量下降，最近幾年購房的需求中，進入適婚年齡而首次購房的比例已經逐步下降，取而代之的是置換型需求，即需要購置更大面積的房子，因為換工作地點需要再度購房，需要舊房換新房等等。而這些置換型需求必然需要二套和三套房貸的支撐，但目前政策對這一部分尚未鬆綁。二套房首付比例很高，三套房基本貸不到，或者需要付出代價才能獲得相應的貸款，這些都無疑仍在制約潛在的房地產需求，未來需要進一步放開二套和三套房貸款才能真正有效的推動房地產市場回暖。
總體來看，央行這次推動房貸政策放鬆以及鼓勵房地產開放商通過債券市場融資，總體來看對房地產市場有一定正面作用，也會適度降低社會融資成本，不過效果有待觀察。7月23日提出的降低社會融資成本新十條中比較重要且比較具體的政策已經逐步得到各個部委的落實。除非市場相信會有降準降息這些更為突破性的政策放鬆，否則就新十條而言，對降低融資成本和推動利率下行的利好已經大部分兌現完畢。四季度來看，經濟數據和通脹數據同比都會從底部回升（經濟數據可能8月份是底部，通脹可能9月份是底部），經濟數據倒逼政策進一步放鬆的壓力減小，在沒有政策持續刺激的情況下，收益率的下行會放緩甚至可能有所反復。對於債券投資者而言，政策利好逐步兌現後，可以止盈。未來收益率的下行空間仍需要看到理財利率這一真正意義上的無風險利率逐步下行後才會打開，而年內可能不明顯。

--海通證券宏觀分析師 姜超、顧瀟嘯
央行銀監會聯合發文，放鬆房貸政策，強調首套房貸首付三成下限七折，已結清貸款二套房可享受首套待遇，多套房貸利率酌情處理；鼓勵金融機構發行MBS、專項金融債籌措房貸資金。這標誌著房貸政策的全面放開，有助於增加房市需求，穩定短期經濟。三季度經濟跳水，穩增長壓力大增，從正回購利率持續下調及房貸放鬆來看，降息周期已開始，未來進一步寬鬆仍可期待。

--國泰君安宏觀分析師 任澤平
毫無疑問，這是迄今為止最具力度的救市政策，複製了2008和2009年救市的做法。對首套房，三成首付，七折利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
目前僅剩北上廣深沒有放開限購。北京也調整了稅收優惠普宅標準，降低稅收負擔。
該政策利好地產、利好經濟，短期消除經濟失速風險，提升風險偏好。改革攻堅期需要較為穩定的宏觀環境，不希望出現失速風險，以及出現危機倒逼式改革。房地產是周期之母，如果地產能夠軟著陸，中國經濟將增速換擋軟著陸，避免硬著陸風險。但是，由於20-50歲置業人群到達峰值，即使房市軟著陸，長期銷量投資也將下一個台階。
後續實施效果待觀察。由於執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定，目前銀行負債端成本仍然較高，貨幣政策部門和監管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵，資產證券化(MBS)或是出路之一，降息降準亦是選項。

--海通證券地產研究員 涂力磊
央行重申首套房貸款標準，即貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。
正式放鬆首套房認定標準。央行明確表示："對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。"
對未限購城市給予地方銀行更大空間。在已取消或未實施"限購"措施的城市，對擁有二套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。
行業基本面拐點已到，雖然10月還將面臨三季報等因素，但信貸政策從歷史效果看將在三到六個月內對行業基本面產生積極影響。

--浦發銀行金融市場部宏觀分析師 曹陽
政策出台從正面確認八、九月份的房地產銷售數據不理想。從覆蓋面看，這已經不是定向，而是整體性政策了。政策從解決購房者購買力問題入手刺激需求。對房地產企業，政策有望幫助其改善銷售情況，從而回籠資金，為明年改善房地產投資打基礎，但效果還有待觀察。

--交通銀行首席經濟學家 連平
今年以來，房地產市場發生了較大變化，供求關係相對去年出現了逆轉，房屋庫存高企與需求釋放不足的現象並存。今日，人民銀行、銀監會聯合下發了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，旨在通過加強金融服務對房地產行業的支持，達到惠民生和促消費的目的。
當前住房需求不足並非潛在需求大幅下降，而是市場在觀望，同時也是政策約束所致。近年來，為抑制房價過度上漲，有關方面推出了一系列控制需求的舉措。今年初，個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。一方面，國家規定家庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，目前"認房又認貸"的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，"新房置換舊房"的改善型需求易被誤傷。改善型需求即使有較強的入市意願，也囿于政策和預算限制難以釋放。通知對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現行政策提出了調整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對於改善民生具有積極意義。
通知對金融支持房地產提出了多項具體措施，一是松口徑。通知明確，擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，就可以按照首套房標準申請貸款。此項"貸清不認房"新政超乎市場預期。此前近4年時間裡，居民家庭首套房認定執行"認房又認貸"的標準，不符合實際市場需求情況，甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。新政對於這種實實在在的自住型購房需求給予了較大力度的支持。二是降成本。通知明確，對於家庭首套房按揭貸款，首付比例為不低於30%，利率下限為基準利率的0.7倍。首付比例與此前無變化，而強調利率七折的下限則力度較大。年初貸款額度受限、銀行"以價補量"，按揭貸款利率提升較多；年中多數城市房貸利率高點已過，各家銀行普遍下調按揭定價，但利率大多仍以基準及上浮為主。在去年信貸環境相對寬鬆的階段，房貸利率下限也多以基準利率0.85倍為主，此次對於下限七折的規定有利於促進銀行房貸利率進一步走低，從而有助於降低剛需購房成本。三是提效率。通知明確要求銀行縮短個人住房貸款審核時間。去年底和今年初，銀行業對個人房貸審批和放款速度較慢的問題突出。其中的問題，一是年底和年初企業機構客戶貸款需求較大，銀行需要及時加以滿足；二是銀行業務流程尚存在一系列不合理的環節。二季度後市場總體資金環境相對寬鬆，信貸資源方面已不是問題。當下，需要銀行合理簡化流程，提高審批效率。通知強調縮短審核時間，旨在敦促銀行減少停貸、拖貸、壓貸的情況發生，推動合理住房貸款需求加快步伐得以落實。四是推創新。通知鼓勵通過發行住房抵押貸款支持證券的方式，來增強金融機構個人住房貸款的投放能力。我國住房抵押貸款支持證券還處在起步階段，於2005年開始資產證券化業務試點，2007年因美國住房市場危機爆發而暫停發售，在今年7月又重新推出。通過鼓勵開展住房抵押貸款支持證券的業務創新，可以盤活銀行的存量信貸資產，有助於加大銀行個人房貸的支持能力，擴大房貸投放額度。五是控風險。通知要求將保障房貸款期限上限從15年延長至25年，表明對保障性安居工程的金融支持力度明顯加大。保障房建設具有前期投入大、投資回收周期長、利潤相對較低的特點，這也是導致其面臨資金缺口難題的原因。延長保障房貸款期限對銀行的貸款風險管控能力提出了更高要求，銀行在履行社會責任的同時需具備更好的項目營運和資金管理能力。
為更好地加強金融服務對房地產行業的支持，以達到惠民生和促消費的目的，提出如下政策建議：一是落實個人住房貸款支持政策。建議央行和銀監會指導商業銀行對關乎民生消費的個人住房貸款持續加以支持。銀行應統籌安排，優先保障個人房貸業務規模，調整組織架構，精簡貸款審批流程，提高放款效率。二是指導市場合理確定房貸利率。建議中國銀行業協會主導開展個人住房貸款業務定價的指引和協調，在支持民生消費的同時，兼顧銀行運營的商業可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本，使銀行具有持續支持個人住房貸款的積極性。三是加大保障房貸款風險管理。建議監管當局針對保障性安居工程項目投資大、回收期長的特征，指導銀行有效控制資金運行，與借款人簽訂賬戶監管協議；掌控關鍵資金節點，做到資金內部流轉，最大限度地封閉運行；強化風險預警機制，切實防範保障房信貸風險。

**相關背景**
--消息人士稱監管層近日已向部分債券承銷機構傳達了房地產行業的最新政策動向，將允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據。
--中國央行副行長劉士余主持召開了住房金融服務專題座談會，要求合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。