英国基准利率变化及对当前地产市场的影响

英国的基准利率长期来看都处于相对较高的水平，从1970年-2008年间，基准利率都在5%以上，80、90年代甚至达到或超过15%，2009-2021年期间为低利率时期。2021年底至2022年初，由于受乌俄冲突影响，全球能源价格上涨，特别是天然气价格在过去一年中大幅上涨。世界银行数据显示，2022年1月原油价格比2020年12月上涨了77%。随着石油和天然气价格飙升，汽油创下新纪录，企业面临更高的能源、汽油和运输费用，企业将额外成本转嫁给客户，超市商品普遍涨价。尤其是食品价格，更是一路上行，根据英国国家统计局的数据显示，今年3月，英国食物和非酒精饮料价格同比上涨19.1%，刷新45年来最高纪录。其中，牛奶、糖和橄榄油涨价幅度最大，比一年前上涨约40%。CPI一路上扬，从此英国央行开启加息之路，经过13次加息，英国中央银行英格兰银行于6月22日宣布，将基准利率从4.5%上调至5%。
      英国央行基准利率长期变化趋势图
    英格兰银行（BOE）对于短期利率的确定大部分依赖于增长前景和通货膨胀，目前主要基于通货膨胀的压力。央行的主要目的是确保物价稳定。高利率可以吸引那些寻求最佳“无风险”回报的国外投资者，可以大幅度地增加对于国家货币的需求。如果指数比预期更高，则英镑强势/看涨，而如果指数比预期更低，则英镑弱势/看跌。从目前英镑近一年来的表现来看，英镑则处于强势位置，再加上今后半年内强烈的控制通胀而带来的迫切的加息预期，及高利率的持续时间较长，英镑短期看涨的趋势不会改变。英国央行将于本周四公布利率决议，市场预计英国央行届时将会把银行利率从目前的5%上调至5.25%。尽管不能排除加息50个基点的可能性，最近英国通胀率6月份CPI录得7.9%，好于预期的8.2%，这给英国央行带来了一些回旋余地,但是距离2%的控制目前还有较大差距，加息的理由依旧充足。

      英国央行基准利率短期变化趋势图
    由于利率上升和经济低迷，英国房地产投资市场陷入低迷。2023年开始出现的银行倒闭更加剧了市场的担忧，同时叠加不断飙升的融资成本等因素，一些业主难以为资产再融资，不得不出售资产。Avison Young的研究数据显示，截至2023年5月，英国的12个月累计地产投资总额为434亿英镑，比4月份的469亿英镑有所下降，低于589亿英镑的长期平均水平。Assetz Capital的报告指出，受到居高不下的通胀及飙升利率的影响，英国消费者整体负担能力下降，抑制了一部分市场需求，进而对房价产生抑制作用。
    供应方面，房屋建筑商联合会(HBF)警告说， 2023年住房供应将从233,000套减少到120,000套，2023年住宅开工率将下降18%左右，可能进一步加剧目前已经紧张的供应，但也将对价格产生一定支撑作用。目前来看，预测房价走势变得更加困难，一方面由于持续的通胀压力和高利率，个人用于购房的预算受到了压缩，另一方面由于成本上升、新建住宅供应量持续走低，形成了中长期的房屋供应量短缺问题。预期在今年内，房价涨幅将持续放缓，未来供求矛盾将进一步突出。
    2023年6月20日，英国最大房地产网站Rightmove发布了2023年6月的最新英国房价报告。英国房市仍然保持稳定。英国2023年6月的房产平均挂牌价（asking price）对比去年同期上涨了3%，目前全英平均挂牌价为372,812英镑，与上月基本持平，年化增长1.1%。

Figure 4 过去12个月平均住宅挂牌价变动图

Figure 5 近五年住宅平均挂牌价变动图
    伦敦地区房产最新挂牌价对比去年同期上涨了0.5%，较上月下降1.6%，目前伦敦房产最新平均总价为685,241英镑一套。6月卖家的平均要价略有下降，表明过往重复出现的春季价格反弹已迅速转变为比以往更早的夏季价格放缓。市场普遍预计房价将在今年下半年小幅下降，当前形势也促使一部分卖家调整售价预期。
    总体来看，目前英国利率处在高位，个人和企业的借贷成本较高。住宅市场虽然未出现大跌，但交易以呈现低迷状态，开发商在面对不断升高的成本，也控制了开发节奏。商业地产在高利率、高通胀等因素的影响下，交易量和估值都大受影响，目前已处于一个小低谷，根据MSCI（摩根士丹利资本国际公司）的数据，在截至2022年11月的6个月里，英国商业地产的平均价值下降了17%，目前伦敦商业地产交易冷清。由于伦敦住房供应长期不足，目前住宅市场还是存在的大量机会；商业地产由于估值下降，也是低价获取核心区域优质商业地产的机会。