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9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。
近期中央密集出台3项松地产组合拳，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。鉴于本次并非全面放松、中央也仍有定力，再叠加历史经验和当前实际约束，预计四季度地产景气度有望修复，但显著回暖难度较大。往后看，经济下行压力仍大，稳增长需要稳地产，地产政策进一步放松可期。
政策分析
整体看，本次属于中央层面“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。
9月29日和30日，央行、银保监会、财政部、税务总局相继宣布3项地产支持政策：1）符合条件城市放宽住房贷款利率下限；2）下调住房公积金贷款利率；3）换购住房个人所得税退税。
整体看，相较于年底年初以来的稳地产政策多以各地因城施策为主，本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期；当前经济下行压力较大，房地产是一大拖累，稳增长也亟需稳地产。
分类看，本次对首套房支持力度较大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。1）放宽利率下限：针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。2）公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。3）换购住房退个税：针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。
效果看，对比历史经验和当前实际约束，第四季度地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。
本次并非全面放松，中央仍有定力。就本轮而言，“房住不炒”的大基调没有改变，三项政策也均有较多限制，指向中央对放松地产仍有定力，而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小，再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。
往后看，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率仍是弱修复。展望四季度和明年，预计经济下行压力仍会较大，稳增长离不开房地产，地产修复更多实质性政策支持：如需求端，降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等；供给端，放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。预计地产大概率仍是弱修复。全年商品房销售面积增速可能接近-20%，地产投资跌幅可能-5%至-10%左右。
近期保交楼取得一些进展
9月17日政策性银行提供的首批50亿专项借款下达郑州，10月6日郑州宣称绝大多数项目已经在复工。房地产市场信心最为低迷的时间可能正在过去，地产销售正在触底。
现有两种主流救助方案为传统救助模式和共益债模式。传统救助模式是“财政补贴+债务重组”，同时配合流动性支持措施；共益债模式是一种后进先出的模式，其适用需要一定的运作条件。下达郑州的政策性银行专项借款可能作为共益债的资金来源，是否还有另外的运作模式值得关注。
对于仅存在流动性问题的项目，短期预计可能在1-3个月取得实质进展，中期大多数项目有望实现交房。对于资不抵债项目，满足共益债运作条件的项目能够得到救助，依托财政补贴的少部分项目也有望复工并交房，但大多数资不抵债项目因现有救助方案的固有缺陷而无法救助。尽管地产销售可能触底，但应当审慎预期现有方案的最终效果，地产销售的明显反弹仍然有待时日。
