- 从疫情引发的市场崩盘中强劲反弹后，西蒙地产再次面临抛售压力；
- 在美联储坚决遏制通胀的情况下，西蒙地产或很难承受经济逆风的影响；
- 购物中心最受可自由支配消费支出的影响，在经济放缓时面临更大的挑战。
英为财情Investing.com - 美国最大的购物中心运营商西蒙地产集团（Simon Property） (NYSE:SPG)看上去象是一个有趣的投资标的，虽然公司管理的购物中心客流量经历了疫情打击后，已经完全恢复，但是经济衰退的风险仍然令投资者保持谨慎。
而这些看空的情绪也反映在了西蒙地产的股价表现上，在从2020年3月的疫情崩盘中强劲反弹之后，该股股价过去一年一直处于压力之下，今年以来，该股股价已经下跌了约25%，而标普500指数同期仅下跌了15%。
一直以来，华尔街的投资者会在通胀高企之际，买入房地产板块个股，以进行对冲。这一策略的原理不难理解，因为建筑产生的收入往往可以抵消消费价格。但这一次，情况有所不同，由于美联储坚持通过大幅加息来打压处于40年高位的通胀水平，而这可能会引发经济衰退的逆风，很难说这会不会波及到西蒙地产在内的房地产商。
而且，购物中心物业也是最容易受到可自由支配消费支出的影响，因为在经济放缓时，它面临更大挑战。虽然高端消费者仍可以承受更高的燃料、住房和食品成本，但中低收入者却没有办法承受，去年政府提供的刺激支出已经失效。
需要注意的是，西蒙公司拥有全美各地多处购物、餐饮、娱乐和综合用途的地产，该公司目前为止尚未面临太大压力。
在上个月的财报电话会议上，该公司首席执行长David Simon报告说，美国的购物中心活动仍然相当强劲，租户每平方英尺销售额同比增长14%，创历史新高。截至9月底，西蒙购物中心的入住率为94.5%，而去年同期为92.8%。第三季度的最低基本租金为每平方英尺54.80美元，而去年同期为53.91美元。
然而，虽然这些数字看起来令人鼓舞，却也并没有显示出正常的模式。
虽然，后疫情时代来临，消费者们正在恢复他们的户外活动，包括更多地前往商场和其他户外场所。然而，如果像许多经济学家预测的那样，明年的经济衰退全面爆发，那么西蒙地产可能会面临保持高入驻率的压力，经济环境的放缓降低了较好的零售运营商的扩张需求，也迫使较弱的零售商关闭业务。
这些风险背景下，InvestingPro的各种估值模型都显示，西蒙地产的公允价值事实上接近当前的股价，没有太多上涨潜力。
不过，需要关注的是，西蒙地产作为一个房地产信托基金，仍然具备潜在收入的吸引力——它可以为投资者提供房地产领域的投资机会，但又不需要大笔资本支出或抵押贷款债务来购买实体房产的股权，同时保持了稳定的收入。
而当利率飙升时，这个投资逻辑却又显得没有那么吸引力。多年来，投资者一直在低利率的情况下追逐利益，如今，这个情况已经发生了巨大改变。根据Bankrate.com网站的数据显示，如今投资者在三年期低风险存单(CD)上可以获得高达4%的年收益率。
在股息方面，西蒙地产在2020年为应对收入下滑而大幅削减了奖金，目前的奖金仍低于疫情前的水平。这家商场巨头目前每年支付7.20美元的股息，换算成6%的收益率。
而随着这家购物中心巨头从被压抑的实体店购物需求中获益，今年有可能进一步增加股息。根据西蒙的最新指引，截至12月的财年，可比运营资金稀释后每股收益将在11.83美元至11.88美元之间。相比之下，2019年他们支付8.30美元的股息时产生了12.04美元。但当时的利率太低了。在利率上升和其他成本上升的情况下，对利率敏感的REIT似乎很难向投资者分配更多现金。
总体而言，西蒙集团不是那种在利率上升时投资者应该购买的股票。如果经济形势恶化，零售商开始关闭店铺，购物中心运营商可能会面临压力。在当前的经济周期中，投资房地产股票已经过时了。
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（翻译：李善文）