英为财情Investing.com - 本周我们将有机会来再次验证一个公认的观点——那就是,当抵押贷款利率上升时,房价必然会下跌!
上周,美国的成屋销售报告显示,经季节性因素调整后,房价的中值环比下降约1.5%。也就是说,虽然存在季节性的因素,但是过去两个月时间里,房价已经有所下降。而本周二将公布的美国凯斯席勒房价指数(S&P CoreLogic Case-Shiller),也预计将会小幅增长0.2%。
美国的房价似乎已经在降温了,至少一些地区的房价已经开始降温?目前还很难说!因为数据中将包含很多被夸大的夏末季节性因素,这其中除了真实均衡名义价格的下降以外,还包含了陷入困境的卖家特意压低出价的结果。
上周,美国房地产服务公司Redfin指出,「奇怪的是,房价在实际价格上下降,而不是在名义价格上」。而且,至少在短期内,更高的抵押贷款利率并没有导致房价下跌。
而其实,这一点也不奇怪,该机构表示,几乎没有新的房屋供应进入市场,这意味着,抵押贷款利率上升的背景下,不仅买家越来越少,卖家也同时减少。
可以肯定的是,面对比几个月前更高的抵押贷款利率,每个买家都有所损失。但是,每个卖家都有和此前相同的收益。我们可以这样来理解,购房者在购买资产的同时,需要「发行债券」(即同意抵押贷款)来支付这笔支出;而同时,出售资产的卖方,以票面价格赎回他之前发行的「债券」。现在,利率上升了,「债券」的交易价格出现了折扣,因此,需要以票面价格赎回的卖方,就出现了损失。
当然,这里还有浮动利率抵押贷款,拥有浮动利率抵押贷款的房屋卖家不会因为地域市场利率而面临损失,而且更有机会达成销售。但是,就像我们之前讨论过的那样,名义房价的调整应该发生在名义房价层面,而实际房价的调整也应该发生在实际房间层面。
(译者注:实际房价指的是,购房者和开发商磋商后所得的实际买房的成交价。与实际房价相对的是名义房价,名义房价则一般是指,开发商估计未来几年内的房价,也可理解为现在房价,这个房价居高,在现行市场中不容易成交的价格。)
或许一些卖家会被环境所迫,从而抬高报价,而当绝望卖家多于绝望买家的时候,房价指数就会下滑,但是我不认为会下跌很多。
退一步来看……
全球央行正在以几十年来从未有过的方式「猛踩剎车」——我一直在说,这是错误的做法!
货币供应量比疫情前增加了40%,物价上涨了15%——如果美联储不积极收缩货币供应,价格将继续上涨,直到这一差距等于同期实体经济的总增长。然而,美联储的激进政策肯定会影响流动性资产的价格,但我们不知道它是否会对通胀产生大的影响。
我想要问的是:
第一,如果低利率是导致通胀的原因,那么多年的零利率才导致了今天的通胀,如果利率调增是解决之道,那么我们是不是应该花费数年的时间,才能解决通胀?第二,如果是几个月的货币爆炸式供应导致了通胀,那么我们是不是应该通过改变货币供应量来迅速改变通胀?
我并不是不支持美联储提高利率,但是我希望他们可以简单地让利率自行找到自由市场的水平,而不是人为地将其保持在低水平。
眼下,美联储治疗通胀的这一药剂,治疗的是资产价格问题,而不是消费者的价格危机。简单来说,如果你因为头疼吃了抗酸剂(antacid),这可能对你的头疼有一点帮助,但是不会治疗你的头疼。
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(翻译:李善文)