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美国经济衰退的线索藏在房价里?“有价无市”或只是开始

提供者 Investing.com (李英维/Investing.com )市场概况2022年6月23日 08:19
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美国经济衰退的线索藏在房价里?“有价无市”或只是开始
提供者 Investing.com (李英维/Investing.com )   |  2022年6月23日 08:19
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英为财情Investing.com - 作为整体经济分析的重要依据,美国的房地产市场表现一直备受市场的关注。周二公布的美国5月成屋销售连续第四个月出现下滑,而由于美联储利率上行会导致房贷升高,成屋销售后市可能会进一步下滑。尽管房产的成交继续下滑,但是价格却再创新高。

(成屋销售数据来自英为财情Investing.com)
(成屋销售数据来自英为财情Investing.com)

全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)周二表示,5月份经季节调整的成屋销售量折合成年率为541万套,比4月份的修正值560万套下降了约3.4%,这是该数据连续第四个月低于前一个月,此前市场分析师一致预期降幅约为4.5%。

而且,成屋销售的速度似乎很快,该协会的数据显示,上个月,成屋从上市到售出,在市场中平均仅停留了16天左右,是有记录以来的新低。

全美地产经纪商协会的首席经济学家Lawrence Yun在接受记者电话采访的时候表示,5月份的销售速度是2020年6月以来最弱的,大约和2019年的全年销售总量持平,他指出,「在经历了两年的强劲表现以后,住房销售基本上已经恢复到2019年疫情前的水平」。

更需要关注的是,5月份,成屋价格继续以两位数的同比速度增长,中位数首次超过了40万美元,为407,600美元,较去年同期上涨了14.8%,这是连续第123个月出现增长,也是有记录以来的最长连涨记录。

(30年抵押贷款利率走势图)
(30年抵押贷款利率走势图)

整体而言,2022年的抵押贷款利率是向上的,但是5月份的这份数据涵盖的是6月中旬这次加息75个基点以前完成的交易。房地美的一项调查显示,5月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.23%,高于4月份的4.98%,2021年全年的平均承诺利率是2.96%。此外,上周,30年期固定贷款平均利率为5.78%,更常见的抵押贷款利率更是飙升至6%左右。

Lawrence Yun直言,房贷利率上升的影响还没有完全反应在数据中,「在接下来的几个月时间里,我预计房屋销售确实会因此进一步下跌。」

与此同时,Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale也指出,短期的利率走高正在推动美国的房地产市场重置,这有助于住房供应和需求恢复平衡,但随着买卖双方因市场条件调整预期,预计今年的房屋销售将会低于去年。

Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather也表示,抵押贷款利率的突然飙升对住房体系造成了冲击,美国通胀处于40年以来的高位,抵押贷款利率可能会在一段时间里保持高位。好消息是,较低的利率水平终于不再推动房价疯狂地上涨,现有房主得以在创纪录的低利率水平持有很高净值的房屋,但是,最近想要购房的人们,则要面临将近6%的抵押贷款利率,这意味着,成屋销售的放缓可能会抑制持续到秋季。

此外,NAR的主席Leslie Rouda Smith指出,房屋购买的减少意味着更多人选择租房,而这会导致租金上涨,从而刺激更多的机构投资者去购买住宅并将其转化为租赁物业,这可能会给首次购房者带来额外的财务压力。

全美地产经纪商协会的数据也显示,上个月,首次购房者仅占到全部交易的27%,低于去年同期的31%,而且,按照5月的销售速度,现有成屋的库存需要2.6个月才能消化完毕,这也高于去年同期的2.5个月。显然,因为租金上涨,房价负担压力对他们来说已经过大。

在当下美国处于滞胀担忧的背景下,消费者对于房地产市场的看法仍然比较悲观,房利美5月进行的一项调查数据显示,仅有17%的消费者认为现在是买房的好时机,创下了2010年年中以来的新低,而去年同期有35%的受访者认同买房。

总体而言,对于利率较为敏感的美国房地产市场已经开始降温,而且,这个市场的下降恐怕还只是一个开始。

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野 袁 2022年6月23日 11:14
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