五一节后港股的中资地产企业迎来了普涨行情。截止5月3日收盘，新城发展 (HK:1030)大涨7.46%领涨，远洋集团 (HK:3377)涨6.67%，美的置业 (HK:3990)涨5.84%，中国海外发展 (HK:0688)涨4.09%，华润置地 (HK:1109)、万科企业 (HK:2202)、龙湖集团 (HK:0960)等涨逾3%。
// 政府出台房地产利好政策 //
4月29日，中共中央政治局召开会议，此次会议对房地产市场调控进行定调。
会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
中金公司研报指出，会议有关房地产的表述内容明确、口吻积极，行业政策优化调整可期。除“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”等通常表述外，有三点内容值得关注：首先，将此前的“支持合理住房需求”具体陈述为“支持刚性和改善性住房需求”，明确了改善性需求亦属于合理住房需求而应予支持，这对于落实相关政策从而提振销售有重要意义。其次，明确“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这有助于鼓励地方政府在因城施策框架下更加坚决地出台有利于稳定楼地市运行的一揽子政策。第三，十分具体地提出了“优化商品房预售资金监管”的要求，这对于缓解房企因预售资金从严甚至过度监管而导致的短期现金流压力，特别是打破信用风险与资金监管相互之间的循环加强，将起到至关重要的作用。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向房地产行业释放了更明确更积极的政策信号。对于整个房地产行业而言，购房需求将逐步释放，市场去化节奏加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期会得到改善，供需两端有望形成一个正反馈循环。随着销售端的好转，将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。房地产市场平稳健康发展也将有助于稳定宏观经济大盘，助力全年经济社会发展预期目标的实现。
// 各地楼市松绑呈井喷之势 //
据证券时报报道，近日，梅州、连云港均发布或执行了六方面稳地产新政，其中，均降低了购房首付比例，梅州是将二套房公积金首付比例降至2成，连云港是将商贷首套房首付比例降至2成。
此外，无锡还将二手房增值税免征年限由5年改为2年。湖南岳阳出台多项措施稳楼市：契税优惠、购房补贴，土地出让金分期。
业内人士认为，近一周，房地产政策呈现井喷之势，力度和范围达到了第一个高峰，政策主要围绕需求端放松，同时供给端也有积极进展。中央政治局最新定调后，预计接下来，还有更多地区会更加积极地跟进实质性放松，尤其在限贷方面，以切实提升购房者尤其改善性购房群体的支付能力。另外，地方政府应该会积极跟进支持企业合理融资需求和优化预售资金监管方面的政策。
据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余个城市因城施策，调整房地产政策。业内人士认为，预计二季度楼市调控政策将继续保持较为宽松的主基调，在下调房贷利率以及提高公积金贷款额度等方面持续发力，以实现保障刚需和改善需求的目的。
// 房地产市场景气度有望逐步进入修复通道 //
中金公司研报指出，预计市场景气度有望逐步进入修复通道。考虑到政策潜在积极变化，市场景气度有望在二季度中后段开启复苏，并于三、四季度持续回升。这轮市场大幅调整过后，伴随行业重回正常营商环境，房企的长期竞争力最终仍将归于业务赛道取向、财务质量、精细化运营能力等层面的比拼。此前依靠加杠杆路径实现增长而经营端相对粗放的房企，即使未在此轮出清，也将面临中期维度的持续缩表和长期维度的份额竞争力不足等问题。因此，此轮短期博弈政策逻辑过后，中长期持续看好开发赛道的“好学生”和深耕不动产赛道的“多面手”。
招商证券研报指出，防疫同时仍强调稳增长，判断货币政策仍具备改善空间，维持房地产仍将起到超额贡献的判断。行业配置逻辑已经从博弈政策为主转为“交易政策更稳健改善下的竞争格局改善”，后续若行业右侧出现，并购也将放量来加持个股α，这或是一个持续性更长的逻辑接力。建议持续关注“招保万金中华龙”（招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等。
浙商证券研报指出，房地产板块Beta行情有望加速开启。当前房价仍处在下行通道，不必担忧短期内政策会收紧导致板块Beta行情结束，今年受疫情影响需求修复难度较大，中性预期Q3末或Q4需求出现明显拐点，在需求出现拐点前，地产波段行情曲折向上趋势不变。建议关注高信用房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，后续发展确定性较强。优质企业Q2回调即为机会。继续看好A-保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H–中国海外发展、华润置地、龙湖集团。
国金证券研报指出，系列宽松政策落地后，预计维度更多、范围更广、力度更大的宽松政策将持续出台，基本面好的一二线、长三角城市销售或率先企稳回暖。首推重点布局优质一二线、长三角城市且产品服务力强的房企，其销售业绩有望快速恢复增长，如绿城中国 (HK:3900)、建发国际(HK:1908)（包括受益于此的建发股份）、滨江集团 (SZ:002244)；稳健选择杠杆率较低、现金流充沛的头部国企央企，推荐保利发展、招商蛇口 (SZ:001979)。
（Wind综合自证券时报、机构研报等）