作者 | 707的牛
数据支持 | 勾股大数据
从最近的监管力度来看：严禁违规资金进入楼市；前期房地产有松绑预期的幻想一次又一次的被扑灭了。所以对于政策层面的利好不应该有太高的市场预期。地产股因为没有概念，没有题材，市场更加重视基本面。
我们也可以看到地产股的行情的确发生了分化，有业绩、销售数据好于预期的公司都能有不错的涨幅，其他的公司基本上是随市场波动，还不一定能跑赢指数。而销售业绩提前复苏的公司，不仅受疫情的影响小，全年也可能存在超预期的地方。
01、重点公司一季度业绩
2016,2017年在商品房去库存的背景和政策利好的影响下，房子大卖，销售额新高。最终2016年销售额是9.9万元，同比增长36.2%；2017年是11.0万亿，同比增长11.2%。
这么高的销售业绩才导致了2019年房地产板块的业绩增速加快。整体来看，2019年房地产板块主营业务收入同比增长20.6%，比2018年提升了1.3pct；归母净利润同比增长26.0%，比2018年上升了27.4pct。
2019年是地产股业绩增速最快的一年，因为前期增速快，加上疫情影响2020年房企一季度业绩明显放缓了。虽然疫情对房企的营收影响较小，但还是有影响的。毕竟疫情影响了竣工周期，拖累了营收节点的确认。较营业收入而言，打击更大的是销售业绩。
随着财报期的结束，多数地产公司已经披露了今年的一季报：业绩开始出现分化，不再是同涨同跌。虽然疫情影响收入的确认，但排名位于二线的房企增速依旧非常快，明显快于龙头地产公司。
一季度业绩特别突出的公司有金科股份 (SZ:000656)，新城控股 (SS:601155)，阳 光 城 (SZ:000671)和中南建设 (SZ:000961)，归母净利润增速基本保持在30%以上。这些公司也是长期可以关注的，只不过有些房企的合约销售额占比高，导致少数股东权益占比多，实际盈利质量也没有那么好。
现在营收和利润的确认，只能代表着房企过去的销售情况，并不能代表未来的成长性。要想获得高于同类公司估值的市场溢价，还是要看地产商的近期销售和拿地状况。有土地储备同时房子又能买的很好，证明这种成长也是可持续的。
02、1-4月份房企销售与拿地
分开来看，行业TOP100房企2020年4月份销售额和去年4月同比增速已经追平；全口径销售额9002.3亿元，环比增长17.2%；说明从4月份开始地产公司的销售情况就已经不受疫情影响了。但是综合来看，2020年1-4月份TOP100房企全口径销售业绩同比还是下滑了14.5%，主要还是一季度受冲击较大。
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疫情只会拖累一季度的业绩，从4月份开始行业整体的销售数据就开始步入正轨。这时候看同比增速才是有意义的。在行业TOP20的房企当中有11家地产公司业绩开始实现同比正增长。
4月份销售业绩超预期的主要集中在内房股里面，有中国金茂 (HK:0817)、绿城中国 (HK:3900)、世茂房地产 (HK:0813)，4月单月销售额同比增长40%以上，全年来看这些的销售目标增速也制定在10%以上的增速，这类公司2020年销售业绩也可能会超预期。
一季度销售虽然受影响，但在整体融资环境偏宽松的环境下，四月份的土地市场溢价率开始回升，其实1,2月份才是拿地的最佳窗口期。所以一些主流房企对于拿地和土地市场的态度还是偏谨慎的，坚持不拿高价地。
参考克而瑞地产的数据，给出的2020年1-4月份新增土储货值排名前10的地产公司，绿城排名第一，保利地产 (SS:600048)第三，龙湖第八，中南建设第九，新城第十。土地市场开始回暖，这些房企在1-4月份加大了拿地力度也说明了两个问题：一是现在手上资金充足，二是融资渠道通畅。
从行业的角度来看，行业TOP100的拿地金额/销售金额上升到0.35，其中二线房企的拿地力度明显快于其他公司。所以地产行业竞争的下半场，在行业集中度提升的逻辑下，二线房企的弹性是最大的。
03、哪些公司还有机会
2020年1-4月行业TOP100房企的全口径销售额同比下滑14.5%，并没有恢复到去年的水平，前三个月下滑太严重了，所以地产板块估值一直往下杀是有道理的。但是在行业板块整体回调的过程中，有销售业绩的公司是被市场错杀的，这些公司也有机会。
从单个公司今年1-4月份的销售额排名来看，前10位的变化是不大的，还是中国恒大 (HK:3333)，碧桂园 (HK:2007)，融创中国 (HK:1918)，万 科 (SZ:000002)，保利，龙湖集团 (HK:0960)，世茂这些。真正有成长性和变动大的是第11-20名偏二线的房企，存在的机会空间也比一线房企要大。
不过从社保基金和险资2019年末和2020年一季度的持仓情况来看，这类资金偏向于高分红和高股息率的房企。其实选择地产股的思路有两种：一是选择高股息和低估值的公司，这类公司成长性一般；二是选择高成长和高股息的品种，这种公司估值也相对较高；跌回去是机会。
由于地产公司的股息率普遍较高，所以可以选择股息率在4%以上的房企。A股当中保利地产和金科股份属于高成长和高股息率的类型；前者股息率是5%，当前7倍PE的估值也是可以接受的，比较业绩增速快，2019年净利润增速48%；后者股息率6%，7.5XPE，2019年增速也有46%，最近金科旗下的金科物业也有赴港上市的意愿。
其次就是新城，险资已经持仓，一季度业绩也已经发布：净利润增速有32%，完全跑在行业前列。而且今年是公司新任董事长王晓松上任的第一年，管理层也有做高业绩的动机；同时新城的商业+住宅的双轮驱动商业模式已经跑通，有业绩、有先发优势和竞争力是不用担心的。
港股内房股中中国金茂和绿城中国可以关注。为什么会看好中国金茂？因为公司已经公布了2020年的销售目标：2000亿元，在疫情的影响下销售额还定下了24%的高增速；同时公司的销售业绩从4月份就开始发力了，同比增长49%。
再就是绿城，公司业绩从2019年开始改善，新湖中宝刚刚发布的认购公告：以9.5港元/股认购公司3.23亿股H股，认购金额30.7亿港元，占绿城总股份的12.95%。认购价距离现在的收盘价还有20%左右的溢价。近期绿城大手笔的拿地力度，同时业绩有了起色，2020年可能是公司基本面边际改善的关键一年。