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地产行业的三季报行情值得期待吗?

发布时间 2019-10-9 16:13
更新时间 2019-5-28 17:00

时间进入10月,A股房地产板块迎来二连普涨行情。“金九银十”似乎是消费和地产行业一年一度的小高峰,此前一直相对萎靡的地产行业能否在四季度否极泰来?

“金九”销量尚可

继昨日的大涨后,今日A股的房地产板块保持着上攻的姿态,整个板块跌少涨多,这是地产板块在今年来为数不多的高光时刻,整个板块呈现一片欣欣向荣的景象。

消息面上,房企9月销售数据正陆续公布,整体表现亮眼,龙头房企亦提速,TOP3房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点。销售数据方面,根据已披露房企的9月销售数据可知,中国恒大 (HK:3333)销售金额831.1亿元,环比增73.8%,同比增31.9%,刷新了集团单月合约销售金额的历史记录;碧桂园 (HK:2007)销售金额约515.8亿元,同比增40.39%;中梁控股 (HK:2772)销售额146亿元,环比增32.73%;合景泰富 (HK:1813)预售额92.31亿元,同比增66.6%。

中指院数据显示,1-9月中国房地产企业销售业绩中,不论是销售额还是销售面积,TOP3依然为碧桂园、万科(SZ:000002)和中国恒大占据。

从销售额来看,房企销售额TOP100均值达819.0亿元,规模破千亿的房企增加至20家。2019年1-9月份,房企销售额超过千亿的企业达20家,均值为2332.2亿元。碧桂园、万科等7家企业销售额超2000亿,其中5家企业超3000亿,碧桂园的销售额高达5966亿元;新城 (SS:601155)、华润置地 (HK:1109)等13家房企销售额超1000亿位列第二阵营。

另一方面,距离2019年的结束不到3个月时间,龙头房企目标完成率普遍能够达成目标。2019年龙头房企销售目标普遍较为审慎,1-9月平均目标完成率达75%,TOP30里中海 (HK:2669)、世茂 (SS:600823)、招蛇(SZ:001979)、阳光城 (SZ:000671)、中国金茂 (HK:0817)、金科 (SZ:000656)、雅居乐集团 (HK:3383)、龙光地产 (HK:3380)、宝龙地产 (HK:1238)完成度超过80%。从进度上看,75%的房企完成度符合预期。考虑到4季度货值较其他季度更高,龙头房企完成全年销售目标压力不大。

“银十”还是“深秋”?

在7、8月份的时候,由于市场低迷、政策收紧、房贷利率上升等因素,业界普遍认为今年楼市的“金九银十”难现,但受三四线城市较强支撑叠加低基数影响,三季度房地产销售整体还是超预期的。开发方面,尽管前三季度的累计开发投资增速有所放缓下行,但仍维持相对的高水平。

为了备战“十一”黄金周,一些标杆房企从集团层面展开大动作。据报道,恒大顺应市场,主动调整销售策略,启动了“全员营销”的抢收计划,所有在售楼盘均给出了较大的折扣优惠。除了恒大外,其他房企也纷纷开始了国庆促销战。万科在多个城市搞多盘联动,推出“千万购房钜惠”;金地则在北京实施“30天红盘行动”,推出“百套特价房”等等。然而,国庆期间30城楼市成交同比微增,但降温迹象未有扭转。

事实上,进入三季度,企业整体推货力度不减,但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下,市场观望情绪浓厚,项目开盘去化不及以往。此次“金九银十”迎来的小高潮与开发商的大力推盘去化,以及个别房企为完成全年目标加快出货,采取以价换量的销售策略不无关系。

多家券商认为,销售提速主要原因是房企迫于融资端收紧的压力,只能依靠自身促进销售回款来维持资金周转,从而加速推盘和销售;同时10月8日以后房贷利率开始实行LPR定价机制,购房者对于未来房贷利率继续下降的预期减弱,也会对销售起到一定促进作用。

值得注意的是,销售额并不代表利润,以价换量从而促进销售额和面积的大幅增长,整体的利润率是否还能维持“高标准”依然成谜。此外,2019年前三季度,房企债券类融资成本6.88%,较2018年全年上升了0.67个百分点,其中,境内发债的平均成本为4.80%,较2018年全年下降0.93个百分点,主要是大型房企发债结构性的影响;境外发债的成本8.00%,较2018年全年上升了1.17个百分点。

自2018年以来,境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月到2019年7月之间境外发债成本均在7.50%以上,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债,可见房企整体的资金面上依然偏紧。

房贷利率平稳换“锚”

根据央行8月25日发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示,10月8日起该新规正式开始执行。

新规规定,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。同时,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

此外,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。而公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

市场人士认为,不管是降准措施,还是LPR新报价机制的推出,最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。短期来看,这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本,房贷利率下降的可能性不大。而从长期来看,LPR利率调降有利于降低高等级信用债的利差,降低实体融资成本,同时利好利率债,亦将一定程度上改善地产的融资成本。

克而瑞地产研究表示,今年以来,各城市房地产市场波动频繁、分化加剧,一城一行情、一月一行情,尤其是当前楼市、地市成交明显下滑,部分城市库存风险再次浮出水面,且有加剧趋势;部分城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光,供不应求矛盾依然突出。在这样的市场背景下,预计四季度各城市仍将延续一城一策、有收有放的精细化调控,并强化执行。

麦格理认为,9月销售复苏符合预期,地产商也加推项目及进行推广,重视增强现金收益,相关情况会延续至第四季。该行对内房龙头今年第四季前景表示乐观,预计内地支持政策会趋向积极、销售趋势按年持续改善、兼且估值便宜,行业目前相当预测市盈率5倍属吸引(对比十年平均为7.2倍)。

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