LAMDA Development 2026年上半年业绩承压，资本支出大幅攀升

LAMDA Development（音译：拉姆达发展）公布，2026年上半年来自住宅销售、购物中心及游艇码头的营收均有所提升，但由于The Ellinikon项目进入交付阶段，建设及基础设施支出大幅增加，集团综合EBITDA受到明显拖累。这家希腊开发商表示，集团营收达2.65亿欧元，EBITDA为2,200万欧元，在完成一笔债券发行后，现金储备超过10亿欧元。公司股价下跌4.17%，从$6.60跌至$6.33，处于52周区间的低位附近。尽管股价有所回落，InvestingPro数据显示，该公司目前以较低的市盈率交易，市场或许过度关注短期利润压力，而低估了The Ellinikon项目的长期潜力。

核心要点

• 住宅营收同比增长30%至1.64亿欧元，显示The Ellinikon住宅项目需求持续旺盛。
• 运营中的购物中心EBITDA增长5%，受益于租金上涨、停车收入增加及租户销售额创历史新高。
• Flisvos Marina的EBITDA增长10%，得益于强劲需求及中转相关收入的提升。
• 受建设及基础设施支出加速影响，集团EBITDA仅为2,200万欧元。
• 管理层表示，2026年全年资本支出16亿欧元及现金回款约6亿欧元的目标仍在推进中。

公司业绩表现

LAMDA Development表示，上半年业绩反映出公司正处于转型阶段。公司仍从旗下购物中心及游艇码头资产中获取经常性收入，但与此同时，越来越多的资金正流向位于雅典海岸的大型综合开发项目The Ellinikon。

这一转变在财务数据中清晰可见。住宅营收大幅增长，购物中心及游艇码头业务持续稳健增长。与此同时，由于建设及基础设施工程提速，集团EBITDA受到压制。管理层表示，加快施工进度是为未来项目交付提供支撑的必要举措。公司还指出，根据国际财务报告准则（IFRS），基础设施增值税须作为费用列支，进一步压缩了账面利润。

上半年业绩呈现出明显的分化格局：资产表现良好，但当期盈利因提前投入而承压，相关收益有待未来确认。

财务亮点

• 集团营收：2026年上半年达2.65亿欧元，主要由The Ellinikon住宅开发及经常性资产贡献。
• 集团综合EBITDA：2,200万欧元，受建设及基础设施活动加速影响。
• 现金状况：截至6月30日，现金超过10亿欧元，包含3.5亿欧元债券发行所得款项。
• 财务健康状况：根据InvestingPro分析，公司流动资产超过短期债务，为其应对资本密集型开发阶段提供了缓冲。
• 物业销售现金回款：年初至今累计3.5亿欧元，全年目标约6亿欧元。
• 住宅营收：1.64亿欧元，较2025年上半年增长30%。
• 运营购物中心EBITDA：4,660万欧元，剔除集团内部费用调整后为5,000万欧元，同比增长5%。
• Flisvos Marina营收：1,390万欧元，EBITDA增长10%至930万欧元。
• 投资组合价值：截至6月30日为39亿欧元，资产价值持续提升。
• 建设资本支出：上半年为2.76亿欧元，同比增长52%。
• 项目启动以来累计资本支出：截至2026年6月，建筑及基础设施累计投入13亿欧元。

业绩与预期对比

本次业绩公告未提供每股收益或营收预期数据，因此无法进行正式的业绩超预期计算。

即便没有预期数据作为参照，上半年数据仍呈现出清晰的规律。营收增长得益于住宅销售及稳定的经常性收入，但由于公司在The Ellinikon项目上持续大规模投入，EBITDA表现远弱于营收增速。这意味着当前阶段的重点不在于短期盈利，而在于项目推进的执行力。

支出增幅之大尤为引人关注。建设资本支出同比增长52%，管理层表示，基础设施工程加速推进是为确保新社区及配套设施能够按时交付。对投资者而言，这意味着公司正进入资本支出更为密集的阶段，已完工项目的收益尚未完全体现在盈利中。

市场反应

业绩公布后，公司股价下跌4.17%，从$6.60跌至$6.33。目前股价更接近52周区间$5.85至$8.00的低端，显示投资者对短期盈利前景仍持谨慎态度。

股价下跌反映出市场对利润率压力及高额资本支出的担忧。尽管公司强调流动性充裕、销售强劲且各项资产需求稳健，但市场似乎更关注EBITDA下滑及建设提速带来的成本压力。由于未提供成交量数据，无法判断此次下跌是否伴随异常交易活动。

展望与业绩指引

LAMDA Development维持2026年全年目标不变，预期如下：

• 2026年资本支出约16亿欧元。
• 全年现金回款约6亿欧元。
• 近期将推出约50套新住宅单位。
• 第一期尚余约200套单位待推出，届时总量将达约1,300套。

根据InvestingPro提示，分析师预计公司今年销售额将实现增长，净利润亦有望提升。对于寻求深度分析的投资者，LAMDA Development是InvestingPro综合专业研究报告所覆盖的逾1,400只美国及国际股票之一，该报告将复杂数据转化为清晰、可操作的投资洞见。

管理层还指出了多项即将到来的项目里程碑：

• The Ellinikon运动公园已于业绩发布当日正式开放。
• Riviera Galleria预计于2027年第一季度竣工，目标于2027年下半年开业。
• Agios Kosmas Marina改造工程预计于2027年第二季度完工。
• 住宅交付预计于2027年第一季度启动，并持续全年。

公司还表示，ION集团交易预计于2026年第四季度完成，具体视最终商业谈判结果而定。

管理层评论

「集团综合EBITDA达2,200万欧元，同时也反映了The Ellinikon进入交付阶段后，建设及基础设施工程加速推进所带来的影响。」集团首席财务官Harris Goritsas表示。这一表述揭示了为何在项目管线持续推进的同时，当期盈利仍受到压制。

「The Ellinikon建设活动的加速推进，得到了物业销售强劲现金回款的有力支撑。」首席战略及投资者关系官Apostolos Zafolias表示，公司专注于严格的执行管理、成本效益及品质把控。

「这一强劲业绩主要得益于基础租金同比增长6%及停车收入增长9%。」Goritsas在谈及购物中心业务时表示。他补充道，租户销售额创历史新高，达4.09亿欧元，彰显零售组合持续强劲。

风险与挑战

• 建设成本压力：管理层表示，能源价格上涨可能影响建设成本。
• 利润率压缩：公司承认住宅利润率低于目标水平，部分原因与Riviera Tower项目有关。
• 高额资本支出：加速投入有助于支撑未来增长，但同时也压缩了当期盈利，并可能影响投资者情绪。
• 利率波动：尽管大部分债务已锁定固定利率或进行了对冲，利率变动仍可能影响估值及融资成本。
• 执行风险：The Ellinikon涵盖住宅、零售、游艇码头及体育设施等多个业态，交付风险较高。

问答环节

分析师重点关注现金回款、项目进度、利润率及ION交易进展等议题。

其中一个关键问题是，公司能否实现2026年6亿欧元的现金回款目标，以及是否有更多土地出售计划。管理层表示信心十足，并指出年初至今已累计回款3.5亿欧元，另有两宗AU2地块出售交易合计金额4,150万欧元。

住宅利润率亦是分析师关注的焦点。管理层表示，Little Athens项目在扣除土地及基础设施成本前，毛利率预计约为30%，新项目的利润率预期更高。管理层还表示，Riviera Tower目前仍对整体利润率构成拖累，但大部分成本已经确认。

分析师还就ION交易进展进行了提问。管理层表示，相关谈判仍在推进中，预计于第四季度完成交易，且即便交易未能如期完成，亦不会产生违约金。

最后，分析师就新开放的运动公园提出了问题。管理层表示，收入将主要来源于租赁收入、运营商协议及合资架构，随着运营规模扩大，该设施预计将为未来业绩作出贡献。

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