Welltower创下2026年第二季度历史纪录，上调全年业绩指引

Welltower公布了创纪录的2026年第二季度业绩，营收达35.4亿美元，超出华尔街预期的33.6亿美元，但每股收益为$0.61，低于市场预估的$0.66。这份喜忧参半的财报发布之际，这家专注于老年住房的房地产投资信托基金再度上调全年展望，并表示需求、定价及入住率趋势依然强劲。盘后交易中，公司股价下跌1.63%至$244.30，此前收盘价为$248.34。

核心要点

• 营收超出预期约5.4%，受益于强劲的有机增长和更高的入住率。
• 每股收益低于预期约7.6%，但经正常化调整后的每股FFO（运营资金）较上年同期增长25%。
• 同店净营业收入同比增长15.5%，其中老年住房运营投资组合增长20.5%。
• 管理层将2026年全年正常化FFO指引上调至每股$6.36至$6.44，这是今年内的第二次上调。
• 公司还将季度股息提高15%至每股$0.85。

公司业绩

Welltower表示，在入住率提升、定价走强以及严格成本管控的支撑下，公司实现了创纪录的第二季度业绩。摊薄后每股正常化运营资金达到$1.60，同比增长25%，创公司历史最高水平之一。

公司的老年住房运营投资组合持续推动业绩增长。同店入住率同比提升330个基点，环比即时入住率改善100个基点。每间已入住客房收入（RevPOR）增长5.2%，远超仅0.7%的费用增速，推动运营利润率提升300个基点至32%以上。

公司表示，调整后EBITDA同比增长36%，营收同比增长39%。管理层指出，上述成果是在当季处置近10亿美元资产、过去一年累计处置逾110亿美元资产的背景下取得的，这是公司更广泛资本循环战略的一部分。

财务亮点

• 营收：35.4亿美元，超出预期的33.6亿美元约5.4%。
• GAAP每股收益：$0.61，低于预期的$0.66。
• 正常化每股FFO：$1.60，同比增长25%。
• 同店净营业收入：同比增长15.5%。
• 老年住房运营投资组合净营业收入：同比增长20.5%。
• 有机营收增长：9.2%。
• 同店入住率：同比提升330个基点。
• 环比即时入住率：提升100个基点。
• RevPOR增长：5.2%。
• ExpPOR增长：0.7%。

业绩与预期对比

Welltower第二季度每股收益$0.61，低于市场一致预期$0.66，差距为每股$0.05，偏差幅度约7.6%。然而，营收超出预期1.8亿美元，超出幅度约5.4%。

此次财报并非全面令人失望。每股收益的偏差幅度有限，而营收超预期以及强劲的运营指标均指向坚实的基本面动能。此外，公司再度上调全年指引，这对投资者而言往往比单季度的小幅偏差更具参考价值。

GAAP每股收益与公司正常化FFO增长之间的差异值得关注。Welltower核心运营指标大幅上升，表明公司仍在受益于更高的入住率、定价能力以及投资组合重组带来的红利。

市场反应

财报发布后，Welltower股价在盘后交易中下跌1.63%至$244.30，显示投资者更多关注每股收益的不及预期，而非营收超预期和上调后的指引。该股仍接近52周区间$160.51至$255.43的高位，较最高点约低4.3%。

此次跌幅较为温和，并非大幅下挫，或许反映出该股在财报发布前已大幅上涨的背景。鉴于股价仍远高于52周低点，市场的反应更多体现为谨慎观望，而非看空出逃。

展望与指引

Welltower将2026年全年正常化FFO指引上调至每股$6.36至$6.44，中值较此前区间提升$0.12。管理层表示，此次上调主要得益于老年住房运营净营业收入走强、投融资活动表现积极，以及税务等其他项目好于预期。

公司还进一步阐述了老年住房运营业务的持续强劲态势。对于2026年全年，公司预期：

• SHOP（老年住房运营）板块营收增长9.3%
• 费用增长约5%
• 整体投资组合同店净营业收入增长13.75%至16%

管理层表示，公司将持续将资本部署至较新的老年住房资产，预计2026年下半年将有约60亿美元的额外投资活动完成交割。公司还预计年末净债务与调整后EBITDAR之比约为3.0倍。InvestingPro给予Welltower"良好"财务健康评分2.92（满分5分），其中价格动能（4.6）和现金流质量（3.64）得分尤为突出。公司流动比率为3.31，表明流动资产充裕，可轻松覆盖短期债务。订阅用户可获取上述健康评分，并使用高级筛选工具、同业对比分析及全设备无广告分析功能。

高管评述

首席执行官Shankh Mitra表示："需求增长的非相关性，加之投资组合结构的持续优化，推动每股FFO同比增长25%，创下公司历史最高水平之一。"

他还强调，公司的核心关注点在于长期每股增长，而非单纯追求交易规模。Mitra表示："我们始终如一的专注，在于为现有股东持续创造长期每股复利增长。"

首席投资官Nikhil Patel强调了收购纪律的重要性。他表示："完成收购本身并不值得称道，真正重要的是此后所取得的成果。"他补充说，公司致力于"追求真相，而非叙事。"

首席财务官Tim McHale表示，随着更多资产纳入老年住房运营投资组合，公司业务结构正在发生根本性转变。他说："随着我们在老年住房运营资产上的集中度不断提升，企业的盈利结构已发生了根本性改变。"

风险与挑战

• 每股收益波动：即便运营趋势良好，单季度业绩不及预期仍可能拖累市场情绪。
• 投资组合循环执行风险：大规模资产处置与收购活动可能在短期内带来管理复杂性。
• 劳动力成本：老年住房业务高度依赖人力，薪资压力可能对利润率构成影响。
• 入住率结构：非同店资产入住率仍偏低，需要时间逐步成熟。
• 宏观不确定性：较高的利率水平及动荡的经济环境可能影响融资条件和投资回报。

问答环节

分析师就多个议题向管理层提问，包括公司与"利差投资"模式的比较、交易管线的来源，以及入住率和利润率的前景展望。

问题还聚焦于在谈投资管线，该管线平均入住率约为75%，分析师询问这是否反映出资产质量方面的隐忧。管理层表示，较低的入住率主要源于仍处于租赁爬坡阶段的新建资产，这些物业具备显著的上升空间。

其他问题涉及开发回报、运营商绩效差异，以及公司通过"Welltower商业系统"推进的技术应用。管理层表示，该系统正在帮助优化工作流程、减少行政摩擦，并支持利润率的长期提升。

分析师还就劳动力供给、活跃成人（Active Adult）细分市场，以及公司对合资企业和其他资本结构的偏好进行了提问。管理层表示，公司在资本成本方面保持严格纪律，倾向于选择能够支撑而非摊薄回报率的资本结构。

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