经历了近两个月的“跌跌不休”，中梁控股(02772)的股价依然没有等来“翻身”的信号。
近2个月以来，中梁控股股价已经跌去近6成，自从进入下行通道以来，大多数时间里成交量也十分清淡。直到7月11日，市场上横生波折：多只内房股集体大跌，其中中梁控股跌超16%，成交量也急速放大至2229.8万，达到前一日的5倍。
消息面上，多家房地产公司被调出恒指和港股通名单，加上大多数民营房企即将迎来第二个债务集中兑付期，市场对房企流动性和房地产市场整体环境的担忧升温，推动房产板块股价齐跌。
中梁控股的创始人是温州富豪杨剑，在2021年富人榜上，他在温州富豪中排名第七。2014-2018年间，重点布局三四线城市的中梁控股遇上了棚改红利，年复合增长率一度高达221%，成为了地产圈中的一匹“黑马”。
然而，到了2022年，中梁控股的风光已不再。尽管在过去数年中，通过“换仓”策略，公司扩张的重心逐渐转移到了二三线城市，但资本市场上对公司股价的反响一直平平。
而在房地产行业缓慢复苏的当下，身为二十强房企的中梁控股是否能迎来自己“翻身”的契机呢?
增收不增利 负债率高企成隐忧
据智通财经APP了解，中梁控股2021年实现收入761.14亿元，同比增加15.4%;归属股东净利润27.02亿元，同比减少27.81%。每股基本盈利0.75元。公司表示，营收增长主要由于项目已交付建筑面积增加，2021年公司交付面积为912万平方米，同比增长13%。
可以看出，尽管营收逐年增长，但归母净利润却在2021年大幅下滑。
报告期内，公司毛利率同样遭遇下滑，2017-2021年间分别为20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，在2021年首次跌破20%，低于行业平均毛利率21.3%。
在销售方面，公司表现较为稳健：2021年实现合约销售金额1718亿元，同比增长约1.8%，位列中国房地产20强;平均去化率70%，回款率超过85%。
报告期内，销售成本占营收比例从79.6%上升至82.88%，在小范围内浮动。
在财务方面，公司资产负债结构持续优化，“三道红线”数据有所改善。2021年年底公司有息负债为402亿元，同比下降26%;剔除预收账款后的资产负债率约为75.8%，净负债率35.4%，加权平均融资成本9%，非限制现金与即期借贷比率约为1.04，仅有一条红线尚未达标。2021年，公司首席财务官游思嘉曾预计，会在未来2-3年内逐步完成“三条红线”降档任务。
据智通财经APP了解，为了减少债务，中梁控股传出了裁员消息，并将考核指标由“合同销售”改为“销售回款”，卖掉了旗下拟上市的物业公司中梁百悦智佳，今年1月还提前偿还了美元债，以提振投资者信心。
尽管做出了努力，但公司应对债务的压力仍然不小。2022年4月，中梁控股宣布拟对三笔美元债进行展期，本金总额为9亿美元，反映公司流动性风险有所上升。
截至2021年12月底，公司现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19%;现金及现金等价物为人民币202.81亿元，较2021年上半年下降27.85%。
布局长三角 三四线城市土储超五成
从土储布局来看，中梁控股重点布局长三角地域，并向周围三四线城市扩张。2021年，公司销售额超过20亿元的城市有24座，集中在长三角及中西部都市圈，其中，温州、杭州、合肥销售贡献率超100亿元，城市贡献较为分散且平均。
据智通财经APP了解，在2021年买地投资中，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占比22%，三线城市占比51%，四线城市占比约10%。
在土地储备方面，公司总土储达6000万平方米，覆盖全国153座城市，土储平均成本约4400元;总可售土储面积为3900万平方米，可售货值达4300亿元，其中长三角占比近50%。2021年公司土地投资总额、新项目总建筑面积分别下降27.35%、33.33%，拿地动作有所放缓。
可以看出，公司未来业绩将与长三角楼市的热度紧密相关。从长远来看，长三角城市群拥有庞大的经济体量，产业基础深厚、民营经济发达、人口优势显著，长期购房需求依然充足。
而根据中指研究院数据，由于疫情反复，上半年长三角楼市整体承压，土地成交规模同比降幅近55%;房价则稳步恢复，新建及二手住宅价格累计分别上涨0.24%、0.85%。短期内，楼市成交量回调主要受到房地产行业整体遇冷和疫情导致停摆的影响，下半年，随着疫情影响消退和政策利好传递，楼市有望回温。
与此同时，一二线城市与三四线城市分化更加明显。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年一二线城市房价均有所上涨，三四线代表城市房价却由涨转跌。
而从中梁控股2021年合约销售金额来看，二线城市占总合约销售金额的46.4%，三线城市占比41.9%，四线城市占比11.7%，其中三、四线城市的销售建筑面积则是二线城市的近两倍。
如今，在整体市场泡沫退去的背景下，三四线城市的购房需求较弱，成交量萎缩、房价滞涨的风险正在加大。中梁控股的土地储备多数布局于二三线城市，或将进一步压缩公司未来的利润空间。
小结
身为有着一定实力的二十强房企，中梁控股目前营收稳健增长、流动性风险逐步降低，土地储备充足，未来业绩仍有一定增长空间。但随着房地产行业步入洗牌阶段，叠加三四线城市房价承压，公司未来几年的利润率难言乐观。
新的时代带来了新的希望与挑战，就看接下来中梁控股要如何应对了。