智通财经APP获悉，中指研究院发布的数据显示，2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。其中，信用债同比下降18.5%，海外债同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外债在低水平上继续下降，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一。展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，融资政策仍有望维持宽松态势，但融资规模仍将受到市场恢复的影响。
中指研究院表示，2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，相关部门及地方积极落实政策，四季度以来，核心城市市场出现明显升温。房企融资支持政策持续宽松，融资工具更加丰富，债券融资规模延续下降态势，信用债、ABS成为绝对主力。
1.融资规模：同比减少18.4%，延续下降态势
2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。2021年下半年行业已经开始进入下行周期，融资规模大幅回落，2024年延续了下降态势，降幅较上年扩大。其中，信用债同比下降18.5%，海外债同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外债在低水平上继续下降，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一。从单月来看，9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖，其可持续性有待观察。
图：2024年融资结构
数据来源：中指数据CREIS
从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖，其中，受城市融资协调机制“白名单”、经营性物业贷、金融16条等融资政策提振，国内贷款和自筹资金占比提升，销售下滑对房企资金面产生不利影响，定金及预收款、个人按揭贷款占比均显著下降。2024年1-11月，房地产开发企业到位资金为9.66万亿元，同比下降18.0%，较1-10月收窄1.2个百分点。其中，国内贷款为1.35万亿元，同比下降6.2%，降幅较1-10月收窄0.2个百分点；占比为14.0%，比上年同期提升1.8个百分点。自筹资金为3.47万亿元，同比下降11.0%，降幅较1-10月扩大0.5个百分点；占比为35.9%，比上年同期提升3.0个百分点。定金及预收款为2.96万亿元，同比下降25.2%，降幅较1-10月收窄2.5个百分点；占比为30.7%，比上年同期下降3.1个百分点。个人按揭贷款为1.39万亿元，同比下降30.4%，降幅较1-10月收窄2.4个百分点；占比为14.4%，比上年同期下降2.7个百分点。
2.融资结构：信用债是融资主力，ABS发行占比提升
信用债：年末单月发行规模回升，央国企是发行绝对主力
2024年，房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%，与上年基本持平。平均发行期限3.16年，其中发行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7个百分点，期限有所延长。其中，混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升，新城、新希望、金辉、卓越、美的置业等均成功发行5年期中票，为其债务期限结构改善提供了有利条件。
从单月来看，前九月信用债发行总体呈下滑趋势，9月发行规模已降至不足200亿的低位；10月以来，发行规模连续回升，10月、12月单月同比在去年低基数影响下转正，出现年末翘尾现象。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内央国企发行占比已超90%，较上年上升2.5个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降。2024年，民企发债仍保持低水平，从发行企业来看，2024年发债民企和混合所有制企业为8家，较上年有所减少，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企。
当前，信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。9月，央行在发布会上提出，将“金融16条”政策由2024年底延长至2026年底。支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更丰富的资金支持。
表：2023年、2024年各类企业信用债发行规模
数据来源：中指数据CREIS
海外债：在低水平基础上继续下降，期限偏短
2024年，海外债发行规模仅为69.0亿人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点；平均发行期限2.50年，发行期限均为3年以下，期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。从单月来看，8月-12月均无新发行债券，海外债渠道几近关闭，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债，海外债发行企业以越秀、五矿等央国企为主。
ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比超六成
2024年，ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模37.8%，较上年上升2.1个百分点；平均发行期限为9.85年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS月均发行规模仅150亿元左右，下半年，ABS发行步入正轨，月均发行规模两百亿元以上，10月发行规模略有下滑，年末发行规模再次回升。
从发行结构来看，类REITs、CMBS/CMBN成为主要发行类型，占比分别为38.1%、31.5%，类REITs比例快速提升，发行占比提升了20.7个百分点。总体来看，年内ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。
在公募REITs方面，政策窗口开启以来，共有7只消费基础设施REITs产品上市，发行方分别为金茂、物美、华润、印力、百联、首创、大悦城，涵盖了不同所有制企业。产业园区公募REITs持续扩容，11月，国内首单民企园区公募REITs完成发行，中金联东科创REIT净认购金额16.17亿元，公募REITs也向众多民企园区敞开资产证券化的大门，有助于这类公司降低融资成本、拓宽融资渠道、盘活存量资产。年内，保障房REITs上新，招商基金招商蛇口租赁住房REIT完成发行，发行规模13.64亿元。7月，基础设施公募REITs增加了养老设施等资产类型。公募REITs市场经过三年多的发展，进入常态化发行，趋势稳定向上。2025年1月3日，国家发改委在国新办新闻发布会上表示，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容，公募REITs将成为房企盘活存量资产、向新发展模式转型的重要金融工具。
年内上交所、深交所推动持有型不动产ABS产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。11月，中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，是市场首单商业物业持有型不动产ABS，该项目标的物业为ICC环贸天地及地下停车场，项目发行规模14.13亿元。
当前，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中收益，逐渐改变经营模式，向新发展模式转型。
图：2024年ABS发行结构
数据来源：中指数据CREIS年内，中交地产、陆家嘴等上市房企完成A股定增，募集资金净额分别为4.38亿元、17.97亿元；融创向中金国际配售4.89亿股认购股份，配股融资总额约12.05亿港元。外高桥定增方案尚未实施。支持房企股权融资政策也将持续实施，随着政策底和市场底到来，资本市场对房地产板块信心有望恢复，也将为房企定向增发打开通道。保利发展计划发行可转换公司债券，拟募资总额不超过95亿元；华发拟发行不超过55亿可转债，可转债兼顾了固定收益和股权投资两种工具特点，在当前房地产板块低迷、市场筑底阶段，不失为一种两全工具。
3.融资利率：资金成本明显下降
2024年行业债券平均利率为2.95%，同比下降0.72个百分点。受今年连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为2.86%，同比下降0.71个百分点；海外债平均利率为5.22%，同比下降1.17个百分点；ABS平均利率为3.01%，同比下降0.59个百分点。
表：各渠道平均融资利率
数据来源：中指数据CREIS
2024年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。
明年房地产市场恢复仍面临诸多挑战，企业还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。