文|记者黄宇昆
自央行5月17日发布房地产金融新政以来，全国多省份120多个城市已密集落地，宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等。
5月24日，除广州、深圳两个一线城市外，广东省内19个地市的房贷政策进行了调整，实施个人首套房贷首付比例15%、二套房贷首付比例25%的新标准，取消个人住房贷款利率政策下限。此外，河北、甘肃、云南、广西、宁夏、重庆、湖北、山西、陕西等多个省份也已宣布调整当地个人住房贷款政策。
据时代周报记者不完全统计，“517房贷新政”落地一周以来，全国已有10余省份120多个地市宣布调整住房信贷政策。仅5月24日，便有100多个地市调整房贷新政。
不过，截至发稿前，北上广深一线城市的房贷利率下限和最低首付比例暂未迎来调整。5月24日，广州、深圳多位银行业人士对时代周报记者表示，目前其所在银行尚未执行新的房贷新政，仍在等待当地下发执行细则。
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一天超100城调整房贷政策
5月17日，央行、国家金融监管总局联合发布三条重磅地产政策：下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。
人民银行副行长陶玲在发布政策时表示，首付比例、房贷利率政策调整后，各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。
房贷新政发布以来，武汉打响落地“第一枪”后，合肥、长沙、西安等多个城市也相继执行新政，均是将个人首套、二套房首付比例调整为不低于15%、25%，并取消房贷利率下限。
5月24日，河北、甘肃、云南、广西等省份宣布全域下调个人住房贷款首付比例，并取消个人住房贷款利率政策下限；重庆市也落地房贷新政，调整房贷政策；广东省内（除广州、深圳外）19个地市的房贷政策也进行了上述两项调整，并对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
据时代周报记者不完全统计，截至发稿前，已有10余省份超120个地市将首套房和二套房最低首付比例分别下调至15%和25%。
值得一提的是，在“517房贷新政”之前，已有不少城市已调整房贷利率下限。根据人民银行一季度货币政策执行报告公布的数据，截至2024年3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个城市下调了首套房贷利率下限，64个城市取消了下限。
从房贷利率调整幅度来看，各地的调整幅度各有不同。据公开报道，武汉首套房贷款利率降低30个BP，从3.55%降至3.25%；二套房降低80个BP，从4.15%降至3.35%，降幅历史最高。
另据市场消息称，5月24日起，西安房贷利率商贷政策调整为首套利率在LPR基础上下调40个基点，即3.55%，二套利率下调5个基点，即3.9%；首付比例政策方面，首套首付为15%，二套首付为25%。
中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，从全国来看，调整首付比例和房贷利率的城市还在继续增加，调整符合市场预期。“517房贷新政”全面落地后，预计大多数城市房贷利率下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元，改善性需求住房的利息支出会减少更多。
一线城市暂未调整首付比例和利率下限
在本次房贷新政落地后，市场颇为关注一线城市的调整情况。
5月24日，时代周报记者以购房者身份致电多家广州、深圳的银行，得到的回复均为“暂未调整”“等待通知”。建设银行广州某支行工作人员表示，目前该行首套房最低首付比例仍为30%。“有政策下来，但还没确定具体的比例如何，以官方披露消息为准。”
某股份行广州分行客户经理向记者介绍，该行目前首套房的贷款利率为3.85%，二套房贷款利率为4.25%，暂时还没有接到调整的通知。
深圳的情况也相似，深圳某股份行个贷经理向时代周报记者介绍，该行个人按揭贷款首套房利率为3.85%，目前也还是三成首付，“深圳还没发文跟进，我们也在等待消息。”该个贷经理称。
在张大伟看来，一线城市的信贷门槛仍然相对较高，其政策动作向来有风向标意义。因此，其最终的落地情况，将在一定程度上影响整体市场的情绪。目前来看，预计一线城市调整幅度不会太大。
业内有观点认为，“517房贷新政”以后，广州深圳两地新房市场和二手房市场表现都比较好，需要再观察利好释放后能否在不动首付比例的情况下推动市场。
值得一提的是，四个一线城市目前已经下调了个人公积金贷款利率。
5月17日，广州住房公积金管理中心发布通知称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
此外，5月18日，上海、北京、深圳也宣布下调住房公积金贷款利率。三地个人住房公积金贷款利率均为下调0.25个百分点，与央行政策保持一致。
不过，在存量公积金贷款的利率调整方面四地略有不同，广州、北京、上海在5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行调整后的利率，深圳则是从2024年7月1日起开始执行调整后的利率。
房贷政策调整对银行息差影响可控
个人住房贷款一直被银行视为“优质资产”，此次房贷政策调整对于银行业来说既是机遇也是挑战。
一方面，去年以来，受提前还贷、楼市下行等因素影响，多家银行个人住房贷款规模已经出现缩水。据Wind统计，2023年，42家A股上市银行中有仅有14家银行的个人住房贷款余额同比增加。
东兴证券研报认为，从购房者角度来看，目前首付门槛、按揭资金成本均有较大幅度下调，政策力度较强，有助于释放居民刚需、刺激成交量，提振住房按揭贷款需求。
另一方面，业内担忧房贷利率下调对于银行的净息差会造成一定影响。惠誉评级认为，银行盈利能力受影响或更为明显。取消最低房贷利率下限和下调个人住房公积金贷款利率将进一步压缩银行 2024 年的净息差。此外，贷款需求萎靡、贷款市场报价利率（LPR）下调、房贷重新定价、以及金融机构持续支持实体经济的要求也会为银行带来进一步压力。
据中金公司银行业分析师林英奇分析，按照全年新发放按揭贷款利率下调30BP的预期，相关调整对银行息差的负面影响约为0.8BP，对银行利润影响较小。
东兴证券研报认为，在当前信贷供需环境下，新发放住房按揭贷款利率将进一步下行，行业息差仍面临下行压力。考虑到政策对银行负债端成本调降的关注和推动，预计息差压力可控。