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卖力抢富豪,对香港楼市有何作用?

发布时间 2024-5-24 18:22
更新时间 2024-5-24 18:37
卖力抢富豪,对香港楼市有何作用?

新加坡城市土地学会(ULI)不久前发布的2024年《ULI亚太住宅可及性指数报告》显示,门户城市当中,香港的住宅可及性最低,住宅均价超110万美元,是家庭收入中值的25倍。香港私楼的月租中值对家庭收入中值之比也高达45%,显著高于东京的20%和首尔的29%。

该份报告显示,2023年,香港楼市表现疲弱,住宅价格下跌7%,主要因为利率高企,以及人口净流出。另一方面,新加坡的私楼价格却大幅上扬,2022年新加坡私楼价格上涨8.4%,租金价格上涨29.7%,主要因为外国居民大量流入,尤其是内地移民。

值得留意的是,由于外国移民推高了私楼价格,新加坡对外国买家购房实行60%的印花税,对新加坡人购买二套和三套房屋实行20%-30%的印花税。因此,2023年新加坡的私楼价格上涨幅度有所缓和,内地买家或转向了东京,因日元汇价低,东京楼价相对合理且邻近内地。

为了争夺内地买家,香港今年起撤掉所有楼市「辣招」,但目前看来收效甚微。

我们认为,香港或应进一步加大和优化吸引富豪和家族办公室来港的措施,应能对支撑楼市起到立竿见影的作用。

从下方研究机构莱坊的图表可以看出,香港豪宅的租金和价格在最近几年都颇具韧性,即使面对「辣招」和社会事件、疫情等,仍较为平稳,而普通住宅的价格则更容易受到印花税等「辣招」的影响,而在这几年持续下跌。

香港楼价冠绝全球,而一旦楼市下滑,最遭殃的还是按揭买楼的中产置业者,因其辛苦积累半生的财产就有被银行收回的风险,但对于豪宅的影响却不是很大。吸引富豪来港置业,既有利于创造就业,提高整个城市的收入水平,又能稳定楼市表现。

根据莱坊的数据,2023年全球超高净值人士(净资产在3000万美元,约合2.34亿港元以上)数量达到62.66万,其中北美占比最多,有25.31万,占了全球数量的40.39%,其次为亚洲,拥有16.54万位,占了26.40%,第三才轮到欧洲,有超高净值富豪15.52万,占24.77%。

就地区而言,单个地区超高净值富豪数量最多的是美国,达到22.51万,占了全球总数的35.92%,其次是中国内地,有超高净值富豪9.86万,占全球总数的15.73%。中国香港的超高净值富豪数量仅5,957位,还不到中国台湾的80%,后者于2023年有7,640位超高净值富豪。不过,香港的超高净值富豪数量还是要高于竞争对手新加坡,新加坡于2023年有4,783位超高净值富豪,按年增长4.0%,增幅却高于香港的2.5%。

莱坊预计,在未来五年到2028年,亚洲的富豪人数增速将高于世界其他地区,增幅或达到38.3%,高于北美的25.7%。该机构预计,到2028年,亚洲的超高净值人士数目将达到22.88万,与北美的差距将进一步缩小,后者的超高净值人士数量到2028年或将达到31.80万。

其中,莱坊预计中国内地到2028年的超高净值富豪数量将较2023年增长47.0%,至14.49万,仍为仅次于美国的富豪最多地区,美国的2028年超高净值人士数量将达到28.26万,较2023年增加25.6%。香港超高净值人士数量也将从2023年的水平增长22.4%,达到7,290位,仍高于新加坡的5,535位,后者较2023年增长15.7%。

超高净值人士及家庭一般会建立家族办公室来进行财富管理。

欧美国家为了遏制通胀,持续通过加息和缩减央行资产负债表,来收紧流动性。拥有最多资源,最专业服务团队,以及最顶尖资本市场触觉的家族办公室,也根据当前市场的环境和未来市场的展望,进行了新的资产配制。

根据瑞银的2024年家族办公室研究报告,2023年家族办公室在配置方面,将更多的资产转移到发达市场的固收产品中,这是五年以来的最大转移数量。另一方面,利率高企也使得部分地区的商用物业地产价格持续下降,美国已显示这一风险,因此家族办公室对房地产的配置有所降低。瑞银预计,2023年全球家族办公室的房地产配置平均比例为10%,较2022年的13%低了3个百分点,是固收以外,资产配置变动最大的资产类别。

不过随着欧美国家的利率见顶,家族办公室于2024年或开始转变房地产的配置策略,或将房地产的配置比例恢复到12%的水平。

瑞银的报告显示,持有房地产投资的家族办公室一般会全资持有实物地产,有52%的房地产投资都是全资直接持有。

由此可见,通过吸引高净值富豪以及家族办公室到香港落地生根,大有可为。值得注意的是,要继续保护财富中心的地位,香港不是要超越新加坡,而是要想想该如何吸引内地富豪到港,以把握内地经济复苏的机遇。

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