“五一”黄金周收官，多地楼市频频传出全面松绑消息。在市场关注房地产销售端是否回暖之际，目前外部大力输血的项目融资是否到位同样值得注意。
本刊了解到，在信用债发行、“白名单”项目融资及经营性物业贷款等领域，近期房地产融资频现积极信号。据Wind数据，截至5月6日，今年房企信用债发行规模同比增长5.25%，行业债券融资呈现久违的同比增长趋势；而继年初房企“白名单”支撑政策及经营性物业贷款新规实施以来，目前名单入围项目已获得贷款上千亿元；此外，龙湖、万科等商业地产龙头房企明显受益于经营性物业贷款发放。
有业内人士就此表示，目前央国企及部分混合所有制企业拉动公开市场直接融资。此外，具有大股东背景加持的房企，以及具备优质底层资产的房企具备明显的融资优势。
信用债发行规模同比“回正”
保利发展成发债“冠军”
作为房地产行业重要的资金来源，近期房企信用债发行规模呈现久违的同比增长趋势。本刊查询Wind数据统计，截至5月6日，今年已有70家房企成功发行188只境内信用债券，融资规模合计约1717.89亿元，较去年同期增长5.25%，房企发债仍主要用于偿还到期债务及补充流动资金。
海外债发行规模也在升温，今年中国奥园、中梁控股等5家内房企发行21只海外债券，规模总额95.77亿美元（约合694.02亿元人民币），较去年同期增长294%。
房企信用债发行自今年3月开始明显回暖。中指研究院监测数据显示，今年3月份单月房企融资规模创下近半年新高，其中房地产企业债券融资总额为669.4亿元，环比大幅增长116.3%。
另据本刊统计，票面利率方面，今年以来由央国企构成主力的境内债券融资维持较低成本，平均票面利率为2.98%，较去年同期下降1.05个百分点；一贯高息的房企海外债券平均票面利率则低至5.6%，较去年同期下降1.88个百分点。
从发债主体来看，央国企的债券融资势头仍然较为强劲。截至5月6日，今年占据境内信用债发行规模TOP5阵营的为保利发展、苏高新集团、首开股份、珠江实业、华远地产，融资规模依次为173亿元、88.5亿元、76亿元、69亿元、66.9亿元，平均票面利率低至2.92%、2.26%、3.47%、3.09%、3.92%。相比之下，民营房企发债阵营仅有滨江集团、美的置业2家，今年以来分别发行信用债26亿元、12亿元，平均票面利率3.66%、4.01%。
“总体来看，目前是一些央国企在公开市场负债，带动行业融资规模阶段性上升。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“从公开市场直接融资角度来看，目前能够发行信用债的仍以央国企及部分混合制企业为主，再是具备大股东背景的房企，例如万科以商业、物流及长租公寓等作为底层资产发行REITs、CMBS等产品。”
“白名单”项目持续扩围
出险房企已注入千亿级活水
自今年1月住建部强调建立城市房地产融资协调机制、要求各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”以来，各地正加速项目贷款审批落地。
据住建部信息，截至2024年4月，全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至一季度末，各地推送的“白名单”项目中，1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。
本刊了解到，近期广东、河北、山东、湖北多地仍在持续披露项目最新进展。其中，河北省第一批“白名单”共推送110个项目，融资需求金额256亿元；审批授信110个项目，授信金额256亿元，阶段性完成项目获贷率和融资需求满足率“双百”目标。
民营房企项目在该轮政策利好中获得较多扶持。譬如，广东省提出的“白名单”中有177个项目获得银行授信524亿元，83个项目获得贷款发放119亿元，其中民营房企和混合所有制房企项目占授信额度、贷款发放规模的86.5%、86.9%。
目前旗下项目入围“白名单”的房企也在持续扩容。本刊了解到，继年初融创中国、碧桂园、中国奥园、世茂集团、绿地集团、雅居乐、远洋集团、中南建设等10余家房企公布入围信息后，越来越多的房企利用“白名单”机制筹措保交楼增量资金。截至4月底，金科股份、旭辉控股分别披露其已有83个项目、68个项目入围，其中旭辉股份已有29个项目获得融资支持，公司表示将根据项目建设进度进行放款。而在近期股东大会上，万科开始强调实施房地产融资协调机制的重要性，并表示已申请将59个项目纳入“白名单”。
在张宏伟看来，尽管目前房企“白名单”融资支持政策面向全行业，但从落地情况来看，更多还是指向出险房企，以及被境外评级机构下调评级的几家混合型房企，多数央国企现阶段没有参与的必要。
他就此向本刊表示：“现阶段‘白名单’项目推进速度其实还不够快，如果一些房企项目存在重复抵押情形，或是远郊地区项目流速较慢、不能达到回款要求，那么贷款很难通过审批，毕竟金融机构有自身风控考量，需要确保最终本金能够退出。”
据了解，现有“白名单”项目贷款投放需要经历一定周期，从申报、筛选、推送、审批再到融资落地，需要经区市住建、金融监管及相关银行等部门审核；而入围“白名单”项目最终能否获批，很大程度上有赖于银行层面的评估与筛选。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫就此向本刊表示，目前银行层面对房企“白名单”项目审核尺度依然严格，比如需要提供优质物业抵押、母公司为子公司提供担保、项目销售回款需要抽取部分比例归还前期贷款等，因此后续还需要扩大“白名单”范围、放宽入围门槛、适度松绑审批条件等，以满足更多的项目融资的需求。他补充道：“对于暂不符合‘白名单’要求的项目，仍需借助其他途径实现回血，比如结合降价销售、联合其他开发商合作开发、引入AMC乃至保险和信托等机构等方案。”
龙湖、万科再获经营性物业贷款
成功置换部分存量债务
今年1月出炉的经营性物业贷款新规也在进一步释放房企的抵押融资空间。除了提升贷款额度、延长还款期限，新规的突破性支持在于扩大贷款用途，允许经营性物业贷款用于偿还房企及其集团控股公司在存量领域的相关贷款和公开市场债券。
由于该项信贷支持政策主要面向以经营性物业为抵押、综合效益较好的商业性房地产企业，因此持有型物业的房企显然迎来利好。谢逸枫就此介绍：“目前业内大约有14家典型房企持有投资性房地产，包括陆家嘴、新城控股、金融街、龙湖集团、中海地产、华润置地、大悦城、招商蛇口、中国金茂、万科、金地集团、华发股份、越秀地产、保利发展等。截至2023年，这批房企投资性房地产的抵押比例主要表现为9%至68%之间，很多企业获得的经营性贷款额度并不多。”
不过，目前经营性物业贷款正为更多房企提供支持。据中国人民银行上海总部官网信息，4月份中国人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元。其中10家民营房企共获贷款126亿元，包括龙湖集团、张江集团、大华集团、南丰集团、美地芳邻等民企获得此次经营性物业贷款。
本刊了解到，今年商业地产领域头部房企在贷款落地上已取得实质性进展。譬如，今年4月，万科在互动平台表示，2024年以来公司新增经营性物业抵押贷款108.9亿元；龙湖集团在近期投资人会议上表示，2024年公司已经新做约60亿元的经营性物业贷款，全年增额预计超过200亿元，余额将接近700亿元。
从资金去向来看，这批房企普遍将经营性物业贷款用于置换存量债务。今年3月，龙湖集团新增经营性物业贷款，用于提前兑付将于2024年底行权到期的46亿元规模的CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）；万科旗下印力中心则获取35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回2026年到期的CMBS。
谢逸枫就此表示，从房地产行业各个领域的融资表现看，目前融资市场呈现出阶段性回暖，房企融资环境有所改善，但这种改善不够明显，部分房企还是无法避免地面临现金流紧张、经营困难乃至退市情形，目前具备融资优势的仍以央国企以及经营情况稳定的混合型企业为主。
他就此补充道，从近期政治局会议“去库存”的政策方向来看，后续这类央国企及混合型企业仍然更具优势：“一直以来，央国企、城投企业在收购商品房并且转化成保障性住房方面做得非常好，叠加现在大量城市推出‘以旧换新’政策，这批企业更有资金实力来参与新一轮去库存过程。”
（文中个股仅为举例分析，不做买卖建议。）