近日，北京进一步优化了楼市政策，政策性利好被市场看好。同时，在年报季，多家头部房企业绩出现同比增长的现象，也释放出房地产行业走进春天的信号。
3月27日，北京市将一份限制购房资格的文件废止，向市场传递稳楼市的积极信号 ；4月8日，北京另就公积金贷款新政发布《征求意见稿》，购买绿色低碳建筑贷款额度最高可上浮40万元 。 在二级市场， 目前至少70余家 A股房企及在港上市内资房企发布财报，其中保利发展、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、建发国际集团、绿城中国等多家房企维系千亿营收规模，部分房企同时录得营收、净利润“双增”。
公司年报显示，头部房企积极以业务转型应对行业周期低谷，并在业务多元化方面取得一定成绩。 有业内观点认为，目前住宅市场呈现规模收缩趋势，倒逼房企从销售业务向持有业务转型，具备资金实力和运营能力的企业有望形成新的业绩支撑。 如果新一轮救市政策见效步伐加快、房企普亏现象有望在2024年得到扭转。
头部房企抢发年报
华润置地成“利润王”
步入年报季，上市房企成绩单陆续出炉。 据Wind数据，截至4月8日，116家A股房企中已有33家发布2023年度业绩报告；内房股方面，除了少数房企延迟发布，目前年度财报已普遍披露。 年初30余家A股房企预亏前提下，目前抢发年报的房企业绩相对稳健，2023年度普遍实现盈利。
从A股房企“赚钱”能力看，保利发展、招商蛇口依旧延续千亿级营收规模，2023年分别实现营业收入3471.47亿元、1750.08亿元； 净利润规模同样以保利发展、招商蛇口居前，两家房企去年分别录得归母净利润120.37亿元、63.19亿元。 此外，浦东金桥、京基智农、陆家嘴、中国国贸录得归母净利润均超过10亿元。
内房股披露年报更加积极。 目前华润置地、龙湖集团、建发国际集团、绿城中国4家在港上市内房企延续千亿规模阵营，2023年度分别实现营业收入2511亿元、1807亿元、1344亿元、1314亿元。 前述公司净利润同样延续第一梯队，报告期内分别录得归母净利润（股东应占溢利）313.65亿元、128.5亿元、50.35亿元、31.18亿元。
值得一提的是，房地产行业尚在经历深度调整情况下，部分龙头房企仍保持营收与净利润“双增”，其间华润置地实现营业收入、归母净利润同比增长21.29%、11.65%； 绿城中国实现营业收入、归母净利润同比增长3.33%、13.18%； 建发国际实现营业收入、归母净利润同比增长34.29%、2.04%。
总体而言，国央企业绩稳健优势凸显，以华润置地、招商蛇口等为代表的央企属于少数“绩优生”与“增长派”，且这些房企普遍将原因归结为结转项目权益占比提升、非开发业务增长等。
目前已披露年报的上市房企中，华润置地以313.65亿元的净利润规模位居“利润王”。 公司利润增长离不开其在一线城市的货值消化。 2023年，华润置地开发销售型业务营收同比增长20.4%至2121亿元，结算均价同比增长25.4%至1.79万元/平方米，其中，一线城市收益占比提升11个百分点。 以北京超核中心、上海前滩润璟、北京悦府三个项目为例，年度业绩贡献分别为92亿元、80亿元、62亿元。
千亿级房企阵营中净利润增速明显的还有招商蛇口。 2023年，招商蛇口摆脱“增收不增利”境况，归母净利润同比增长48.2%至63.19亿元。 这与计提减值减少、权益占比提升等因素有关，去年招商蛇口资产减值损失和信用减值损失同比减少62.5%至24.2亿元； 公司同时提升结转项目权益比例，少数股东损益同比减少42.4%至27.9亿元，少数股东“分食”利润的现象得以扭转。 在这背后，招商蛇口提升了合作拿地的权益比例，公司业绩发布会透露，2023年公司拿地权益比例为76.5%，同比提升16.6个百分点。
同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示： “由于债务对公司现金流的困扰，年初30余家A股房企发布预亏公告的现象在市场预期之内。 不过，目前仍有部分房企财务相对稳健，包括大型央国企，以滨江集团为代表的区域深耕型优质民企，以及伟星、新希望等具有多元产业支撑的民营房企等，这类企业资金链相对安全。 ”
龙头房企加码经营性业务
龙湖集团运营板块成业绩支柱
在行业持续调整背景下，房地产市场格局正发生较大变化。 近一年来房企开发业务收入及结算毛利率整体承压，但从商业地产、长租公寓等经营性业务赛道看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新突破。
在目前千亿级阵营房企中，龙湖集团的运营及服务业务已构成净利润支柱。 年报数据显示，2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在公司核心权益净利中的贡献占比超过60%。
其中，运营业务主要包括商场和长租公寓； 服务航道则包括物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”。 财报显示，2023年龙湖集团已开业88座商场项目； 住房租赁方面，冠寓开业房间数达12.3万间。 截至报告期末，龙湖物业在管面积3.6亿平方米，龙湖龙智造已累计获取代建类项目90个。
与传统开发业务相比，经营性业务一贯呈现高毛利特点。 比如，2023年龙湖集团的开发业务结算毛利率为11%，对比之下，公司运营业务、物业管理业务毛利率分别达75.9%、30.6%。
华润自2023年中期提出“经常性业务”以来，其多元化业务板块也备受关注。 2023年华润置地的经常性业务收入同比提升26.4%至390.6亿元，核心净利润同比增长47.6%至96亿元。
在近日召开的业绩发布会上，华润置地管理层明确把“大资管”业务定义为主航道业务，旨在将资管业务培育为第二增长曲线。 按照华润置地的目标，到“十四五”规划末期，公司经常性业务核心净利润占比达到40%以上。
据悉，华润置地经常性业务主要由经营性不动产业务、轻资产管理业务等板块构成，其中经营性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及酒店租金等，该板块增长的背后，依旧是万象系购物中心持续发力，2023年华润置地购物中心实现租金收入179亿元，毛利率升至近年高位的76%。
在宋红卫看来，我国房地产市场正开始进入存量阶段，资产管理和服务业务是未来发展核心，目前住宅市场呈现规模收缩趋势，倒逼房企从销售业务向持有业务转型。 “持有型业务属于强现金流业务，投资回报周期比较长，如果企业具备资金实力和运营能力，则具备了竞争优势。 ”他还补充道，“这类业务同样存在较大挑战，以物业管理为例，行业现在整体面临增利不增收的情况，主要原因在于传统的物管收入占比最高、增值服务占比较小，企业运营成本持续升高； 另外，头部企业收并购项目的良莠不齐也在拉低盈利水平。 ”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪就此向本刊表示： “房企加码经营性业务能够降低周期性风险、平衡开发型业务的销售波动以及提供相对稳定的现金流。 不过这类持有型业务前期需要大量资金投入，对企业财务状况要求较高，如果房企具备运营能力，有望形成业绩支撑。 ”
头部房企持续加码高能级城市
收拢聚焦成行业主流趋势
从头部房企表现来看，稳健的营收离不开核心城市货值去化，近一年头部房企持续加码高能级城市，增加一线城市货值储备。 譬如，华润置地2023年来自一二线城市的开发销售业务占比达87%。 另据华润置地业绩发布会透露，2023年公司一二线城市投资占比92.8%，总可售货值占比达93%。
不过，部分房企布局仍呈现出明显的区域化特征。 以“黑马”房企建发国际为例，在中指院的销售榜单中，建发国际于2022年刚刚步入行业销售规模前十，2023年建发国际再度上升两个名次，以1890亿元的全口径销售额位居行业第八。
分城市来看，对其营收贡献最大的城市为公司大本营——厦门，2023年共实现销售金额130.69亿元。 拓储方面，2023年建发国际新增项目全口径货值约2180亿元，重点分布在华南区域及长三角区域。
从投资态度看，接下来房企普遍保持审慎策略。 在近日业绩发布会上，龙湖集团管理层表示，目前市场基本面回到2010年-2015年的状态，9亿~10亿平方米是新房市场能承载的真实居住需求规模，公司接下来会严守投资刻度，优中选优。 招商蛇口表示，公司大投资框架虽然仍是“核心30城”，但会进一步聚焦“核心10城”。
值得一提的是，目前房地产市场提振政策仍在持续释放。 继国常会再提进一步优化房地产政策后，3月27日，“离异3年内不得京内购房”等限购政策文件被废止。 在宋红卫看来，新一轮救市政策的目标在于提振一线城市及部分核心二线城市，这类城市的限制性政策逐渐取消是大趋势，对于市场回暖有积极作用。 他补充道： “考虑到一线城市对于周边区域存在虹吸效应，因此政策松绑仍可能会有节奏地分步实施； 叠加2024年是很多房企偿债的重要年份，今年部分房企仍然难以摆脱亏损境况。 ”
在关荣雪看来，新一轮救市政策将表现在降低购房门槛、加大房企融资支持力度、推动“三大工程”建设落地等方面。 如果接下来政策见效步伐加快、市场购房意愿明显提振，房企普亏现象有望在2024年扭转。
（本文已刊发于3月30日《证券市场周刊》。文中提及个股仅做举例分析，不做投资建议。）