财联社10月31日讯（编辑 杨斌）28只已上市的公募REITs均已发布了2023年三季度报告。据财联社盘点梳理，三季度REITs底仓资产经营整体修复，但分化严重，特别是产业园、高速路以及生态环保及能源REITs；物流仓储、保障房REITs的经营业绩则较为稳定。REITs可供分配金额完成度也呈现出与经营情况类似的分化，多只REITs还在三季报中披露了分红相关情况。随着首批消费基础设施公募REITs获得受理，机构认为或带来新的配置机会，而当下项目经营稳定性是个券配置的主要考虑因素。
经营整体修复，产业园、高速路REITs分化严重
除华安张江光大REIT在第三季度出现净利润亏损外（亏损18.86万元），其余REITs全部实现盈利。中金联合研究团队认为，伴随宏观经济修复，项目基本面整体修复向好，但修复速率有限。
产业园REITs整体收入边际回暖，据中金联合研究团队统计，三季度产业园REITs收入整体环比上升14.9%，同比上升50.8%。但经营分化严重，华安张江光大产业园REIT、建信中关村REIT季末整体出租率低于70%，分别环比下滑14.7ppt、4.1ppt至67.6%（系哲库科技退租影响）、63.7%。东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济及国泰君安临港创新产业园REIT经营平稳，季末整体出租率高于90%。
物流仓储REITs三季度经营维持韧性。板块三季度基金层面收入整体环比提升12.5%，同比提升29.4%（主要系扩募所致）。截至2023年三季度末，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT及嘉实京东仓储物流REIT整体出租率分别达88.5%、99.2%及100%。
保障性租赁房REITs三季度业绩平稳运行，现金流稳定，中信FICC首席明明认为该类REITs体现出较强的抗周期能力属性。三季度，大部分底层的保障房项目均保持了较高且稳定的出租率，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近满租。
高速公路REITs方面，暑运旺季带来车流量和收入环比增长。但中金研究团队认为，货车流量的复苏仍然相对偏弱，使得货车占比较高的路产项目表现相对较弱。例如货车占比高的项目平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT车流量同比增长7%、13%，而客车占比高的项目华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、华夏越秀车REIT流量同比增长42%、23%、18%，导致收入端也呈现相似趋势。
生态环保REITs与能源REITs的经营同样呈现出明显的分化态势。富国首创水务REIT受益于夏季汛期，三季度污水处理量进一步提升；中航首钢绿能REIT却因暴雨天气导致厂区外道路中断，底层资产的经营活动受到短期扰动。鹏华深圳能源REIT迎峰度夏增量降本，燃气发电利润有所修复；中航京能光伏REIT和中信建投国电投REIT的底层资产经营分别收到光伏电价下行和区域风况不佳的影响。
多只REITs披露分红，物流仓储、保障房REITs可供分配金额完成度高
分红也是市场关注的公募REITs特性之一，多只REITs在三季报中披露了分红相关情况。以中金安徽交控REIT为例，该基金三季度实现可供分配金额1.90亿元，今年前三季度累计实现可供分配金额5.96亿元。同时，该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告，截止收益分配基准日（2023年6月30日）该基金按照基金合同约定的分红比例计算的应分配金额达1.75亿元。
除了中金安徽交控REIT外，10月份以来，另有华泰江苏交控REIT、华夏北京保障房REIT也分别发布分红公告，公告显示，截止其收益分配基准日，两只REITs可供分配金额分别为1.30亿元、0.28亿元。
我国公募REITs设有强制分红比例的规定。根据相关监管要求，基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市。同时，公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。
从可供分配金额完成度的情况来看，其分化情况与REITs经营业绩的分化类似。保障性租赁房REITs、高速公路REITs的可供分配金额完成度较高，鹏华深圳能源REIT前三季度可供分配金额完成度超过150%。
图：REITs季度可供分配金额完成度情况
（资料来源：中信FICC，财联社整理） 消费REITs带来新机会，经营稳定性或是配置核心考量
近期，REITs扩容增类提速。10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。不到一周后，10月26日，交易所正式受理首批四只消费基础设施公募REITs的申报，这四只消费REITs分别是嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT。另外，10月27日，第29只公募REITs中金山东高速REIT正式上市。
明明认为，随着三季报的披露，部分个券近期的二级市场价格得到了基本面支撑，但REITs指数整体仍在低位。市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时首批4只消费基础设施REITs也进入交易所审批阶段。往后看，新类型资产上市或渐行渐近，并有望改善市场流动性。三季报虽显示各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下，多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。
中金研究团队认为，若宏观经济修复斜率仍未有明显改善，项目经营稳定性将是未来一段时间个券配置的主要考虑因素。结合三季报来看，保租房、物流仓储、部分产业园（主要为厂房类）和公用事业项目（如深圳能源）经营确定性较高，后续有望稳健兑现分红预期，且经过前期估值调整后已具备一定的配置性价比。此外，密切关注消费基础设施REITs的发行进度和一级市场配置机会。