进入2019年以来，伴随房地产市场调控的深入，房地产市场逐渐进入平稳期，房企拿地回归理性，行业进入精细化竞争阶段。
整体来看，2019年1-2月，房企整体拿地态势趋于谨慎。据克而瑞数据显示，1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33%，较2018年同期有所下滑。具体来看，房企的拿地策略呈现出明显的分化，部分房企如中国恒大（HK：03333）、绿地控股（SH：600606）等，在土地市场不断发力，而另一部分房企如碧桂园（HK：02007）、中海地产（HK：00688）等房企却表现出谨慎态势，新增土地面积大幅度下滑。
另外，伴随着三四线城市高温引发调控政策频频加码，房企拿地“主旋律”明显发生变化。据克而瑞数据统计，2019年以来，中梁地产、中骏集团（HK：01966）等诸多房企纷纷错开三四线市场，转而加码二线热点城市。
1-2月房企拿地整体降温，碧桂园、中海地产等拿地热情下降
进入2019年以来，房企拿地速度、投资力度整体呈现转弱趋势。据克而瑞数据显示，1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33%，较2018年同期有所下滑，房企拿地态度整体趋于谨慎。
从拿地面积来看，1-2月份，中国恒大、绿地控股和融创中国（HK：01918）占据榜单前三位。中国恒大在拿地方面不断发力，以659.1平米的新增土地面积位居榜首；绿地控股以新增土地面积532.3平米居于第二；融创中国一反去年前两月的拿地消沉态势，以458平米的拿地面积登上第三名。
蓝鲸房产梳理发现，行业排名在TOP11-20之间的房企拿地热情最高，1-2月拿地销售比高达0.46%，远高于行业平均值，除此之外，其他梯队拿地销售比均大幅下滑。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着房企去杠杆逐渐成为趋势，加之一二线城市限价导致入市难，这些都导致部分房企减少了拿地。
据蓝鲸房产统计发现，2019年1-2月份，TOP20房企中有9家房企出现不同程度的拿地节奏放缓。其中下滑最为明显的有碧桂园、保利发展（600048.SH）、绿地控股等9家房企。
据克而瑞数据显示，2018年前两月，碧桂园拿地面积位居房企新增土地面积之首，仅两月便新增土储1437.7平米，而到了2019年这一态势便急转而下。数据显示，2019年前两月，碧桂园新增土储仅384.3平米，同比下滑73%。
除了碧桂园之外，保利发展也同样面临拿地放缓的局面。自2018年以来，保利发展在土地市场可谓高歌猛进，掀起了一波波拿地高潮。而进入2019年之后，克而瑞数据显示，保利发展新增土储仅64.8平米，同比下滑80%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析表示，拿地房企更多是出于补库存的考虑，同时加大对核心城市投资力度。减少拿地的房企分别为：资金充裕和资金不充裕两种类型。资金充裕的房企，实际上与2019年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合，即有相对多的资金，这时购地显然更划算。而资金并不算多的房企，则更希望做轻资产或准房地产项目，比如商业、零售业、经营业务等。
整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是房企2019年前两月拿地的主旋律。
三四线城市土地市场转冷，中骏、中梁等房企加码二线城市布局
随着近两年三四线城市楼市宏观调控逐步强化，三四线土地市场的热度随之冷却，曾被房企视为购房黄金期的返乡置业潮也随之降温。据克而瑞研究机构数据显示，2018年，三四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，12月首次出现止涨现象。进入2019年之后，春节期间44个重点城市成交量同比下滑14%，其中三四线城市的交易量不容乐观，跌幅达到23%。
而在三四线楼市的交易冷却之时，二线城市成为房企新的资源聚集区。目前，多个省份提出了加强以省会为核心的二线城市的集中建设和资源聚集，再加上新一轮“抢人大战”的启幕，二线城市正在成为房企新的投资重点。
从克而瑞近期公布的数据来看，房企已经在二线城市加大力度储备土地。2月11日至22日，TOP3房企中，除了碧桂园因其模式继续布局三四线之外，万科、恒大均加大力度布局一二线城市。
与此同时，部分有规模扩张需求、和优化土储结构的品牌房企也纷纷向二线城市回归。以中梁地产为例，中梁地产在2017年迅速崛起，初期布局的主要是环一线的三四线城市，通过高周转模式，抓住了一二线城市大范围调控所带来的溢出需求。但随着时间的推移，中梁地产在土地市场的布局已经出现了新变化，其于2018年进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市，回归二线城市意图明显。进入2019年后，中梁继续在长沙、天津、苏州各落一子，加快了布局二线城市的脚步。
再如中骏集团、北大资源也明显加快二线城市布局。中骏集团2月20日以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块，首次进驻佛山布局；另外，北大资源拿下开封的6宗含住宅地块，对于深耕华中区的战略有很大助力。
整体来看，在三四线“棚改”热度衰退的情况下，二线城市显然受到更多青睐。克而瑞分析认为，在三四线城市热度下降、一线城市供给有限的两面夹击下，二线城市将成为房企争夺的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线城市的窗口期。
严跃进表示，二线城市在城市级别、GDP水平、辐射能力上对企业的吸引力很大，而且二线城市购买力也旺盛，曾一直是房企投资的重点区域。但此前二线城市的土地价格处在高位，严格的限购、限价调控政策抑制了当地楼市需求，这令部分房企开始转战三四线城市寻求避险。
从2019年土地市场整体走势而言，同策咨询研究部总监张宏伟分析表示，从大趋势以及房企策略角度看，2019年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也是好时机，但是由于一线城市推地量比较少，所以，房企会将重点放在二线城市，如省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。
对于房地产而言，土地市场是打响规模战的第一个战场。然而，一面是规模竞争持续加剧，另一方面是调控高压不断，如今的土地市场可谓深藏“机与危”，拿地之道将成为房企决胜千里的关键，这一轮谁会率先抢占先机？值得研究。