行业主要上市公司：保利发展(600048.SH);佳兆业集团(01638.HK);富力地产(02777.HK);华润置地 (HK:1109)(01109.HK)等
本文核心数据：城市更新行业政策;城市更新行业地方政策
1、政策历程图
城镇化是解决城乡差距的根本途径,也是最大的内需所在，与此同时，城镇化在拉动我国经济增长中亦起到了引擎的作用。而城市更新作为我城镇化中的重要手段之一，政策主导为行业的重要特征。从国民经济规划的情况来看，我国城市更新政策演变总体可以划分为三大阶段，“八五”到“十五”阶段，我国城市开发尚未进入成熟阶段，城市建设主要以提高居民生活环境为主，以旧区改造为辅;“十一五”到“十二五”阶段，棚户区改造、“城中村”改造为发展重心，加强保障性住房供给是工作实施的核心;“十三五”到“十四五”阶段，城镇棚户区和危房改造任务基本完成，城市更新正式作为城镇化的核心要点之一被提出，城市更新进入高速发展阶段。
2、国家层面政策汇总及解读
——国家层面城市更新行业政策汇总
近年来，我国发布和实施了一系列政策与指导意见的发布和实施，为城市更新行业提供了财政、技术等多方面的支持，为企业研发与生产创造了良好的环境，促进了国内城市更新行业的快速发展。城市更新行业主要发展政策规划如下：
——国家层面城市更新行业发展目标解读
2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。
“十四五”规划指出，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。”鉴于此，将城市更新的重点区域类型简称为“三区一村”，“三区”是老旧小区、老旧厂区和老旧街区，“一村”指城中村区域。
“三区一村”的更新目标和特点各不相同。在“三区一村”更新中，“三区”和“一村”的更新难度存在巨大的差异。“三区”更新在各国普遍存在，具有国际共性。城中村承载着我国超过1亿的就业大军、新市民住房和基本生活空间，具有产权复杂性、功能多样性、利益主体多元性的特点，有着极其沉重的社会责任和历史责任，缺乏系统的国际经验借鉴，因此城中村更新是城市更新的最大难点。
3、各省市层面的政策汇总及解读
——31省市城市更新行业政策汇总
具体到地方层面来看，完善老旧小区改造是多数省份城市更新的主要内容，而提升城市人居环境质量是各省市发展的阶段性目标，“十四五”期间地方层面城市更新政策规划汇总具体如下：
——31省市城市更新行业发展目标解读
“十四五”期间，我国多数省份均对城市更新行业发展进行了规划，其中，山东、上海、安徽等省市均设立了到2025年的发展目标;四川、湖南、北京、江苏等省市则对城市更新建设工作进行了进一步设计和规划。我国其他省市对城市更新行业的发展目标规划解读如下：
更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国城市更新行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。
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