存量房贷利率打折再次成为全市场关注焦点。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
随着5年期以上LPR多次下降，对于存量房贷款利率调整的呼声一直不断。业内人士指出，这是金融管理部门第一次对存量房贷利率调整作出直接表态。
央行表态后，据第一财经记者联系中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理，他们中的多数回应称，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。
存量房贷博弈两难全
居民“提前还贷潮”从去年以来就备受关注。数据显示，去年8月份起，1年期LPR为3.65%，5年期LPR降至4.3%；今年6月20日，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均下降10个基点。这意味着，根据合同约定，贷款利率也自动下行，但由于加点不变，不少存量房贷客户目前的还款利率仍在“高位站岗”。
邹澜称，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
而在近年房贷利率调降前，过往发放的存量房贷利率处于较高水平。按照数据整理，2018~2021年，全国个人住房贷款加权平均利率均高于5.4%，最高达到5.7%，与当前的新增房贷利率水平存在着较大利差。
对央行的发声，业内人士认为银行可以尝试。一名公募基金宏观经济研究员在接受媒体采访时表示：
个人住房贷款是银行优质的、存量规模巨大的资产，近来的‘集中提前还贷潮’会对银行的资产产生巨大影响，但如果能商议降低存量利率以减少住房贷款提前还贷，建议银行要抱着开放的态度。
具体的举措上，招联首席研究员董希淼建议，存量房贷利率调整可有两种做法：
一是直接降，即变更合同条款；
二是间接降，即贷款以新换旧。“降存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择，可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。”
专家：短期内调整的可能性不大
在招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，这是金融管理部门第一次对存量房贷利率调整做出直接但不明确的表态。之所以“不明确”，董希淼解释称，因为涉及商业银行自主经营等权利。
业内人士表示，按照央行的表态，理论上商业银行可以通过存量调利率或转按揭，以此来降低房贷利率，但具体操作要有正式出台的政策依据才行。
明源不动产研究院首席研究员艾振强表示：
由于每个城市的调控不同，其存量房贷利率也不同，因此央行统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低，银行可以根据自身情况与客户协商后下调。也就是说，存量房贷利率的是否下调要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。
因此，综合来看，银行下调存量贷款利率的动力并不充足。不过不排除部分银行，尤其是存量房贷规模较大的国有银行，会以社会责任为导向，为了提振消费而降低存量房贷利率。
艾振强进一步提示，“一刀切”下调存量房贷利率会带来三个问题。
一是如何界定存量，如果表态之前都算存量房贷，或导致近期新贷的本来就很低的房贷利率变得更低，会导致很多人对政策不满；
二是每个城市的房产政策调控力度不同，房贷利率存在差异，市场发生了变化，调控也要做相应的调整，“一刀切”就破坏了因城施策的基本原则；
三是每个银行的基本面不一样，如果“一刀切”的话，部分实力较弱的银行可能承受巨大的压力。
明源不动产研究院首席研究员艾振强表示：
由于每个城市的调控不同，其存量房贷利率也不同，因此央行统一要求银行下调存量房贷利率的概率很低，银行可以根据自身情况与客户协商后下调。也就是说，存量房贷利率的是否下调要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。
来自美国和日本的经验
美国转按揭降低存量按揭利率。
美国按揭贷款主要分为固定利率贷款和存量利率贷款两种，根据2022年摩根大通年报，按揭贷款中固定利率贷款/浮动利率贷款分别为62.5%/37.5%。
另一方面，美国允许居民申请转按揭，即居民可向银行申请新的贷款，并以新的贷款偿还旧的贷款。中金公司指出，在美国按揭利率下降幅度较大阶段（如2012~2013年、2019~2021年）转按揭指数明显上升。
日本90年代提前还贷上升。
日本在1982~1988年和1992~1996年两个时期居民按揭提前偿还率均明显上升，根据我们测算，假设日本居民按揭正常偿还率为8%，据中金公司估算日本1977年以来平均按揭提前偿还率为6%，1988年和1996年提前偿还率分别至17%/13%的高位水平。
日本按揭贷款利率分为固定利率贷款和浮动利率贷款两种。浮动利率下，银行根据日本基准的长期优惠利率来调整存量房贷利率。
一般而言，固定利率按揭客户占比越高，利率大幅下降时期居民提前还贷越多。