美国楼市 | 加息周期下，美国房价、住宅销量双降

在美联储持续加息的背景下，美国房价创下11年最大跌幅。美国全国地产经纪商协会(NAR)最新公布的数据显示，4月份美国成屋售价中位数同比下降1.7%至38.88万美元，为2012年1月以来最大降幅。其中，美国东北部和中西部的房价仍有上涨，而南部和西部的房价有所回落。


从房屋销售来看，美国4月成屋销量为428万套，环比下降3.4%，较3月修正后的降幅2.6%进一步扩大，同比降幅达到23.2%。在过去15个月中，美国成屋销售有14个月都在下降，只有今年2月短暂地涨过13.8%。从过去经验来看，美国房地产市场通常在春季回暖，因为有孩子的家庭通常想在学年之间搬家，但4月数据并没有体现这一点。


NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“当前房屋销售在上下波动，但仍高于近期的周期性低点，主要取决于按揭贷款利率的变动。在过去几个月里，就业增长、库存有限和波动的抵押贷款利率共同创造了一个推拉式的住房需求环境。” 


导致美国房价和房屋销量双双下降的原因之一就是不断上涨的贷款利率。过去一年，美联储为抑制通胀，将利率提高了500个基点，不停“收水”令经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点，购房者成本增加便会推迟购房决策，导致房价下跌、销量下降。 


当然，卖家面对高利率下不景气的市场，也会选择暂时离场，观望后再入市。数据显示，4月底登记的可售住房库存总量为104万套，比3月份增长7.2%，同比增长1%。按照目前的销售速度，未售出的库存仅为2.9个月的供应量，而一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。此外，美国持续通胀、银行业危机、经济增长放缓也都是导致房价下降的因素。


值得注意的是，目前美国房价中位数虽然已经下降，但仍然高于疫情前的水平，这主要是因为疫情期间（2020年一季度到2022年二季度），除去通胀，美国房价大幅上涨了24.3%。在2020年新冠疫情第一轮冲击后，受到财政政策和货币政策“双宽”的影响，美国楼市出现了井喷行情，无论是传统沿海发达地区，还是内陆欠发达城市，房价都在大幅上涨。直到2022年3月，美联储在时隔3年后首次宣布加息，美国房价才触顶调整。


美国楼市的先行指标有向好迹象

在当前市场上，也能看到一些向好迹象。由于前述NAR的数据主要反应的是4月房屋过户时的数据，而购房者作出购买决定并签约一般在过户前的一两个月，因此4月份的销售数据主要反映了3月和2月的购买决定。 


如果要看最新的楼市情况，可以参考美国商务部公布的4新屋销售数据，虽然新屋销售只占美国楼市的一成，且每个月数据波动大，但该数据能够反映当月签约时的情况。数据显示，4月新屋销售年化68.3万户，创2022年4月以来最高，环比增4.1%，较3月修订后的4%进一步扩大；新屋销售同比增11.8%。4月份新房中位价降至42.08万美元，同比降幅高达8.2%，4月新房平均价为50.1万美元。


不难看出，4月的销售量增加，价格却在下跌，表明开发商正在提供优惠以促进住宅销售，试图「以价换量」，但这一趋势是否会持续目前还不得而知。


展望今年下半年，分析师认为，随着美国通胀的下降，利率应该会在2023年缓慢下降，抵押贷款利率的下降对想买房的借款人来说应该是个好消息。