作者 | 莫羽枫香
2022年，中国楼市经历了寒冬。全年开发投资下滑10%，土地出让下滑53.4%，新开工下滑39.4%，均创下年度最大跌幅。去年全国销售额13.3万亿元，一年少了将近5万亿元。TOP100房企销售额同比下滑逾40%，排名前50民营房企有超过70%出现资金流紧张，甚至公开市场违约。
2023年，中国楼市迎来了梦幻开局，触底复苏将会是确定性事件。然而，海外楼市在经历疫情几年的狂热之后，2023年将面临天寒地冻的境地。
全球最大的私募股权基金和资产管理公司——黑石集团房地产业务频繁暴雷，给海外楼市以及金融市场敲响了警钟。
01
3月2日，有媒体报道称，黑石集团有价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。
据知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了其出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期，周四的一份声明显示，这批证券现已到期并尚未偿还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。黑石的一名代表在表示，这笔债务只涉及Sponda投资组合的一小部分，我们对服务机构没有采纳我们的建议感到失望。
要知道，不动产基金是黑石的第一大集团业务，包括一系列美洲、欧洲、亚洲的房地产基金，以及房地产收益信托REITS等等。截止2021年末，该业务规模高达2790亿美元，占黑石总规模的32%左右，超越私募股权传统业务。2022年，黑石不动产基金曾募资335亿美元，继续在扩张路上一路狂奔。
但美妙的音乐戛然而止。黑石坐拥如此庞大的资产规模，再次发生债券违约暴雷，令外界颇为担忧。其实，从去年10月份开始，黑石旗下的房地产信托基金（BREIT）被投资者疯狂挤兑。
10月，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占到公司净资产规模的2.7%。虽然额度超标，但黑石仍然100%履约。到了11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅仅受理了43%的申请，总计13亿美元。基金投资者愈发恐慌，12月赎回卖盘蜂拥而入，黑石将赎回额比例从2%骤降至0.3%。
今年1月，投资者赎回金额继续飙升至53亿美元，黑石仅仅批准了申请量的25%。2月赎回回落至39亿美元，但仍然大幅超标，黑石只批准了14亿美元的赎回请求，占比35%。
黑色遭遇挤兑已经持续4个月了。如果3月份赎回请求再度反弹，按照季度赎回5%的上限规定，黑石可兑付的赎回金额可能只有仅仅7亿美元。
黑石努力自救，开始疯狂卖不动产。
12月2日，该公司宣布，拟作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI，后者也持有这两个拉斯维加斯知名地标的剩余股权，收购后将全资拥有这两个地标房产。
今年1月25日，黑石出售了位于巴塞罗那的一栋建筑，售价2.4亿欧元。同日，有媒体报道，黑石正在洽淡将印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的50%的股份出售给贝恩资本，交易价值达4.8亿美元。1月29日，黑石以4亿英镑的价格出售了伦敦圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。
黑石除了自救，还向外界求救。今年年初，黑石找到加州大学，达成了一份协议：加州大学向BREIT投资40亿美元，期限6年，而作为回报，黑石需要保证向加州大学支付至少11.25%的年化回报率。
黑石遭遇了一些列的风波与暴雷。这让外界真实感受到了黑石庞大资产帝国内部蕴藏着的巨大风险。雪上加霜的是，伴随着2023年海外楼市价格的持续承压下行，黑石恐将遭遇更大的流动性危机。
黑石老板苏世民已经年过7旬，经历八次大危机而不倒。这一次会不会惊险涉关，我们并不知道。
02
海外楼市摇摇欲坠。
先看俄乌前线的欧洲。德国2022年房价上涨2.1%，但四季度快速大跌了1.8%，半年跌了2.5%，创下20年最深跌幅。法国方面，今年1月同比平均大跌2%。其中，在巴黎以及里昂和图卢兹等大城市同比大跌8%。
英国方面，2月房价同比大跌1.1%，为2012年11月以来最深跌幅。据英国央行数据显示，1月购房抵押贷款批准数量从上月的4.05万笔下降至3.96万笔，为2020年5月以来最低水平。剔除新冠疫情初期异常值，则是自2009年1月以来最低的房贷批准数量。
还有黑石此次债券违约的芬兰，在去年12月，房企旧房价格同比大跌2.5%，环比下跌0.2%。当月，房地产中介代理的房屋销售比 2021 年 12 月减少了 38%。
瑞典则是欧洲房价下跌最快最猛的。楼价已从峰值下跌了18%，去年公寓价格大跌11%，独栋住宅大跌13.7%。其中，瑞典首都和第一大城市的斯德哥尔摩独栋住宅价格暴跌19.8%，公寓暴跌11.6%。
欧洲之外，悉尼房价一年内大跌近14%，奥克兰大跌近22%，多伦多大跌16%。当然，美国楼市也已经陷入“冰窟状态”。
美国购房者信心指数在去年末曾快速滑落至39，创下1980年代以来最低水平。房屋建筑商也一样，信心亦不足。今年2月，NAHB房地产指数回升至42（曾在去年12月创下31），但仍然位于疫情初期爆发以来的低位水平上。要知道，NAHB指数是美国房屋销售以及整体支出的一个领先指标。指数高于50，表明房地产市场在扩张，低于50表明在收缩。
地产买卖信心严重不足，直接体现就是成交寡淡。今年1月，美国成屋销售量按年率计算为400万套，较去年同期减少37%。该销售量是除2020年5月因疫情导致异常值外，自2010年10月以来的最低值。这已经是连续12个月下滑，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期。
美国房价也开始掉头下跌。12月标普凯斯席勒（S&P/CS）全美房价指数连续第6个月下滑，环比下跌0.51%，比预期的下跌0.4%还要糟糕。经历一连串的下跌，去年12月的房价比当年6月的峰值水平低4.4%。
房地产是一种金融资产，自然也会受到货币政策的深度影响。在疫情放水的几年间，全球楼市经历过狂热，经合组织34个成员国的平均房价较2019年上涨35%。其中在2020年3月至2022年6月，美国房价惊人上涨42%。
但从去年开始，海外主流央行调转枪头控制恶性通胀。美联储一年加息了425个基点，欧洲央行加息了250个基点。但通胀绝对值依旧很高，近月数据显示并没有像市场预期那样的顺畅下滑。
法国2月份调和CPI同比初值上涨7.2%，创下历史新高，超过预期的7%；西班牙2月调和CPI同比初值上涨6.1%，而市场预期则是较前值的5.9%有所下滑；德国2月调和CPI初值同比上涨9.3%，大幅高于预期的9%，也高于1月前值的9.2%。
美国方面，1月通胀各项数据普遍超预期。尤其是美联储更为青睐的核心PCE，重回升势至4.7%，打破前期持续下滑的势头。
一些列通胀数据披露后，金融市场押注美联储本轮货币终端利率将去到5.5%，欧洲央行终端利率去到4%，且维持高利率的时间比此前预期更持久。同时，欧债、美债收益率大幅飙升。其中，10年美债收益率突破4%，1年期更是攀升至5%以上。德国10年期攀升至2.72%,，续创2011年7月以来新高，2年期为3.19%，创下2008年以来最高。意大利10年期为4.57%，逐步逼近去年新高位置。
而10年期国债收益率，是资产定价之锚。它大幅上升，也意味着房屋按揭抵押贷款利率也会随之攀升。截止最新数据，美国30年期固定抵押贷款利率重回7.1%上方，创下2022年11月9日以来新高。而1月底曾一度回落至5.99%。欧洲也同样如此，住房贷款利率攀上数年高位。
如此之高的利率水平，对于刚需购房人群以及投机客均会是重大打击。并且伴随着通胀不能顺畅回归2%的目标，欧美央行还将继续加息，且保持高利率的时间更久，楼市成交、销售、价格还将承压下行。
美国楼市没有触底，欧洲也没有。还早着呢！
而黑石在美国，在欧洲都有规模庞大的地产项目，面临着资产抵押价值缩水的重大风险。并且伴随着投资者的持续撤出，黑石面临困境的艰难程度可想而知。
03
10次危机，9次房。
1991年，日本房地产市场泡沫破裂，日本经济失去了30年。2008年美国爆发次贷危机，背后是因为美联储加息期间刺破了美国房地产泡沫，导致后续一些列的贷款违约。这也让我们见证了房价暴跌对于全球金融体系的重大威胁。还有1929年的大萧条，1997年亚洲风暴，均有地产危机引爆的经济与金融危机的身影。
这一次，欧美利率去到越高的位置，且维持的时间越久，海外楼市孕育的风险就越大。而黑石作为全球地产领域的超级巨擘，目前已经身陷囹圄，已给世界带来一丝不安。
历史不会简单的重演，但总是惊人的相似。百年未有之大变局进入加速变局期，需警惕楼市飞出超大黑天鹅。