最近不少人都在纠结是否要现在买房，一方面是觉得利率过高不适合贷款，另一方面又是看到全球的房价正在快速下跌找不准“抄底”时机。那么今天我们就来聊一聊房地产投资。
首先需要承认的是，房产单从价格，也就是长期资本回报来看，毫无疑问是最稳定的资产之一，虽然（房价）回报率远不及股票与高收益债券，长期回报率仅略高于国债，但相应的风险也较低。但是投资者在购买房产时很少是全款买下的，一般都会带上杠杆，也就是做贷款。这在拉高收益的同时，也为房产投资带来了利率风险。不过在讨论利率之前，我们先来看一下影响房产投资回报的因素。
投资房回报一般由两部分组成，分别是房价和净收入（租金-月供-其他支出）。不少投资人认为由于建材价格飙升，房价也会随之上涨。这其实是一个认知的误区（成本决定论）。在经济学中，任何资产或商品的价格都是由供需关系，而非成本来决定。因此在判断房价未来行情时，投资者需要考虑人口、经济、货币与财政政策等供需方面的影响。一般来说，人口和经济影响长期表现，而货币与财政政策更容易造成短线巨大波动。
那么这样问题就回到了全球房价为何在过去两年中普遍上涨，原因正是短线货币政策的宽松。要知道，房产市场中流动的“钱”分为两部分，分别是现金以及信贷。在全球降息的过程中，信贷总量大幅度扩张，房市当中的钱就变多了。由于投资人更容易转贷套现，新增的信贷可以用来买房，而新买的房又可以拿来抵押贷款，从而导致房价螺旋上升，房市泡沫由此浮现。既然泡沫是由信贷扩张造成，那么戳破泡沫的必然是信贷的紧缩，也就是央行的加息。因此在加息过程中，房价受到的压力是相当大的。
然而以史为鉴，高利率并不代表房价一定会跌，尤其是在滞涨周期，由于通胀始终无法下滑，抗通胀资产往往会有坚挺的表现。然而问题在于，投资房的回报不仅要看房价还要看净收入。由于长期租售比波动不大，一般会在3-5%徘徊，因此一旦interest-only贷款利率突破5%，租金不够支付月供，就会越来越多的投资者蒙受损失。扛不住的投资者就会将房产抛售，进一步造成房价的下滑。更有甚者，如果贷款利率超过租金和房价涨幅的总和，投资房短期内便是负收益的，这种情况在加息周期中并不罕见。当前的全球滞涨环境已经有数十年没有出现过了，不知道是否还有人能记得被超高利率支配的恐惧。
SLF日线图
相比国际市场，澳洲地产投资者最近是松了一口气。在美国强势紧缩的档口，澳洲联储却宣布放缓加息，无疑利好澳洲未来的房市。需要注意的是，真实房价要比利率波动晚一个周期，要等固定利率到期需要转贷后，房东才会开始遭受利率损失，房价也会随之下滑。从澳洲200房产ETF指数日线图来看，由于这类指数基金一般不以出售房产为目的，因此在计算收益时只考虑租售比以及租金增幅。而且指数的流动性远高于真实房产，价格变化也更类似于股票。因而在澳洲加息之前，指数价格便先一步开始下跌，而在10月4日放缓加息时，指数便大幅冲高。整体来看，技术面毫无疑问处在下降趋势当中，即便基本面有所改善，但是抄底的风险依旧极高。交易策略可以等待价格突破并站上10.4的颈线关口，再行考虑长线入场多单。
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