为什么当下我看多世茂（0813.HK）？

作者 | 707的牛
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有些公司不是没有价值，是根本没有进入你的视野。或者说重新被市场关注的时候，你才能理解它的价值。世茂就是这样一家公司，之前我也在《地产我为什么会选世茂？》分析过它的价值。在香港地产普跌的情况下，世茂股价也在今年7月份不知不觉创出了新高。选择世茂，背后又存在哪些看多逻辑呢？
01
市场逐步发现公司价值
2019年，世茂以2600亿元的销售额重回房地产行业top10，销售额增速高达48%，可以跑赢市场上绝大多数的房企，公司的价值又重新回到了大众视野。为什么会这么说？难道世茂之前就没有价值吗？
当然不是。世茂因为前几年销售业绩下滑逐渐淡出了大众的视野。早在2013年和2014年的时候，世茂集团以670亿和708亿元的销售额稳居行业的第9名和第8名。不过，由于后来公司受到"快周转，快去化"这种开发模式的影响，导致工程质量把控不足，负债率攀升，2015年和2016年行业排名也跌落到20名附近。
市场关注度也自然没有行业前十的房企高了。然而，从2017年开始，世茂加快了拿地节奏，花了3年时间，销售额排名最终在2019年重新回到行业前十，排在第9位；公司又重新回到了大众视野。
与之同时发生的，是公司股价的一路飙升。其中当然离不开房地产行业的景气周期，又和世茂销售额重回行业top10有必然的联系，也有销售结转带来业绩的释放。期间，公司股价不断新高，业绩也维持稳定增长。

也就是在今年4月份，世茂集团按29.73港元/股，较上一个交易日收盘价折价2%，配售7820万股给美国Capital Group集团，占比配售后总股本的2.21%，配售额高达23.11亿港元。不仅如此，Capital Group集团在二级市场陆续增持公司股份422.5万股，均价是33.50港元，高于当前市场价。
国际资本参与公司的配售和持续增持也直接反应了世茂集团的价值。公司也凭借多年的努力，销售额重新回到行业top10，市场光环也再次回到世茂身上。
02
销售高增速
2019年TOP10房企平均销售额增速是14%，TOP11-30增速26%，TOP31-50增速23%，TOP51-100增速21%，而世茂集团同期增速48%，远远高于不同梯队的其他公司。

具体到房企层面，在第一梯队当中，2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。

重点房企的整体增速都有出现下滑，TOP100的地产公司增速从2018年的35%下滑到2019年的16%，第一梯队的房企增速基本保持在10%左右。二线房企当中会出现增速分化，部分公司的增速将会落在10%-20%的区间，当然也有少数公司增速会大幅加快，超出20%。
在第二梯队里面，各个房企已经公布的数据。有6家公司2019年全年的销售业绩增速超过30%，其中以世茂房地产的48%的增速最快，销售金额也排名第一达到2600亿元。剩余几家公司的销售额也相差不大，基本稳定在2000亿元附近。

二线房企2019年的销售业绩大幅跑赢一线房企，而且这种趋势在未来还会持续下去。为什么呢？基于这种判断大概有3点逻辑：
1、行业调控趋严，地产商融资受限，多数小房企纷纷和更大房企合作，共同开发。
2、二线房企较一线房企杠杆率更低，还有加杠杆的空间，所以合作项目后期还会加快。
3、二线房企的销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头地产公司已经经历了这个时期。
综合来看，二线房企增速更快，这是市场偏好这类公司的原因，也是投资这类公司能获得超额收益的原因。世茂能PK掉一线房企的逻辑已经解释明白了，至于在二线地产公司当中为什么偏偏挑中了世茂，不仅因为公司销售增速最快，业绩稳定，同时还有物业板块即将被分拆上市。
03
世茂服务即将上市
世茂的看点除了销售增速快之外，还有就是物业板块即将上市，可以提升公司估值中枢。今年5月份，世茂服务获得红杉资本，腾讯控股分别1.30亿美元和1.14亿美元的战略投资；也证明了资金对公司物业业务的认可。
2019年，公司总营业收入是1115.2亿元；其中房地产开发业务占比94.6%，物业管理服务收入24.9亿元，占比2.2%；其余为酒店业务和商业物业，而且世茂集团在未来也有将酒店板块剥离上市的打算。截止到2019年末的数据，世茂服务在管项目184个，在管面积6820万平米。

物业板块2017年-2019年收入分别为10.42亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率为54.5%；年度利润分别为1.08亿元、1.46亿元和3.84亿元，复合年增长率为88.0%。社区增值服务录得重大增长，所得收入占总收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%，并进一步上升至2019年的26.0%，成为物业管理收入之外的第二大盈利增长点。
同时公司也在通过收购的方式来提升自身的规模体量，2020年3月，世茂服务花费1.45亿元的代价收购福晟生活服务51%的股权。在5月和6月，公司也做了一系列的收购，在管面积也得到了快速提升。
考虑到最近三年的销售业绩保持高增长，平均销售额在2000亿元左右，平均销售面积是1050万平米，同时2019年开始加快结算，这个增量对世茂旗下的物业业务刺激是巨大的。2019年，世茂销售额已经突破2600亿元，二线地产的增长持续性也比其他公司强。

参考港股同类公司估值和主流公司的整体平均估值，大概在50XPE左右，世茂服务2019年净利润3.84亿元，这也意味着世茂集团物业板块的估值接近200亿元，对比公司当前的估值水平，可以产生20%的溢价空间。
世茂服务在港上市已经板上钉钉，如果没有剥离物业板块，世茂集团2020年的增速大概在25%左右，135亿元的净利润，估值8XPE，不算贵。然后算上剥离物业业务之后，市场给与物业公司的市场溢价，公司的估值反而更加便宜。今年1-7月份，世茂集团的销售额已经高达1395亿元，同比增长15.9%；完全没有受到疫情影响，亮眼的销售业绩也会进一步拔高市场预期。
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